某住宅戰(zhàn)略咨詢中期報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-07 13:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 –配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則25XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)中原對(duì)高檔樓盤客戶的需求調(diào)查，并以麥肯錫的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果作調(diào)整 , 得出初步的房型比例及面積兩房三房四房復(fù)式戶型 面積（平米） 比例30%初步供討論兩房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一個(gè)半衛(wèi) (小房型 ）四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90100115125160175190210210250100110資料來(lái)源 :中原地產(chǎn) 。小組分析三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間 ）三房?jī)蓮d兩衛(wèi) (更衣間 , 工人房 ）四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 17519010%4%130145145160723251142986534189030大約套數(shù)1,04626XH/020514/SHDISC(2023GB)216?？們r(jià)方面， 100—120 萬(wàn)是選擇的峰值，其次是 120—150 萬(wàn)，該價(jià)格區(qū)間是高檔市場(chǎng)的主力客戶需求216。70—80 、 80—90 、 90—100 萬(wàn)各區(qū)段的數(shù)量接近，總量較大，構(gòu)成總價(jià)需求的第二梯隊(duì)216。150萬(wàn)元以上的總價(jià)區(qū)段也有一定的市場(chǎng)需求216。由于調(diào)查樣本樓盤較多的集中在上海南區(qū)，本項(xiàng)目實(shí)際定位應(yīng)弱于該調(diào)查值，本案的市場(chǎng)主力總價(jià)可確定為 100120萬(wàn)元。單價(jià)均價(jià)在 7,7008,275元 /平米之間資料來(lái)源 :中原地產(chǎn)中原根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況對(duì)總價(jià)及單價(jià)作出了評(píng)估 27XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則28XH/020514/SHDISC(2023GB)開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供裝修套餐，將為雙方帶來(lái)最大的靈活性，信虹應(yīng)考慮為其中一部分單位提供此服務(wù)全毛坯簡(jiǎn)裝修預(yù)購(gòu)單價(jià) 6,000元 /平方米以上 (86)購(gòu)買房?jī)?nèi)的裝修類型百分比廚衛(wèi)裝修，其它毛坯全部裝修開(kāi)發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費(fèi)投資者 (87) 上海小資 (72)資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 29XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)根據(jù)不同房型，提供接近消費(fèi)者平均值的裝修套餐，供購(gòu)房者作選擇10萬(wàn)元以下1020萬(wàn)元總體 (89)毛坯房裝修預(yù)計(jì)金額百分比2030萬(wàn)元30萬(wàn)元以上單價(jià) 6,000元 /平方米以上兩房 (26) 三房 (42) 四房 (20)16萬(wàn)元平均值 13萬(wàn)元 18萬(wàn)元 18萬(wàn)元資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 30XH/020514/SHDISC(2023GB)?現(xiàn)高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購(gòu)房人士?房展會(huì)中，大多數(shù)高檔樓盤都標(biāo)榜具備以下設(shè)施–寬帶上網(wǎng)? 基本上網(wǎng)是必備條件，世茂樓盤更以 “十兆入樓，一兆入屋 ”之高速連接為賣點(diǎn)–有線電視 /衛(wèi)星電視? 提供多頻道選擇，針對(duì) “海歸入士 ”及境外購(gòu)房者的要求–智能保安系統(tǒng)? IC卡辨識(shí)，閉路電視，指模門鎖等–住戶內(nèi)聯(lián)網(wǎng)? 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為住客提供會(huì)所資訊、 VOD（Video On Demand)及網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)樓盤設(shè)施智能化為大勢(shì)所趨?信虹項(xiàng)目應(yīng)緊貼此趨勢(shì)而配備此類設(shè)施?具體系統(tǒng)的選擇應(yīng)與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選31XH/020514/SHDISC(2023GB)多元化的配套設(shè)施為中高檔樓盤不可缺少的一部分五月房展會(huì)均價(jià) 7,000元 /平米以上樓盤，宣傳將提供的設(shè)施百分比中高檔樓盤一般會(huì)所設(shè)施? 健身房? 會(huì)所餐廳 /咖啡吧? 桌球室? 視聽(tīng)室? 兒童游樂(lè)場(chǎng)? 本項(xiàng)目必須配備的設(shè)施更高檔樓盤會(huì)所設(shè)施? 室內(nèi)溫水 /室外游泳池? 網(wǎng)球場(chǎng)? 壁球場(chǎng)? 室內(nèi)多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)? 桑拿浴室? 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)? 能作為項(xiàng)目具差異化的賣點(diǎn)? 應(yīng)考慮成本、運(yùn)作及土地利用而決定是否興建健身房?jī)和螛?lè)場(chǎng)溫水游泳池網(wǎng)球場(chǎng)桑拿浴室室內(nèi)多功能場(chǎng)館壁球場(chǎng)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)總數(shù) =22個(gè)資料來(lái)源 :小組分析32XH/020514/SHDISC(2023GB)針對(duì)兒童的設(shè)施可作特別賣點(diǎn)，另應(yīng)考慮其它特色設(shè)施已婚有小孩或計(jì)劃 2年內(nèi)有小孩的百分比投資者 都市小資? 目標(biāo)客戶群一半以上都將有小孩，會(huì)所設(shè)施亦應(yīng)特別針對(duì)此點(diǎn)? 建議與此方面設(shè)計(jì)專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂(lè)區(qū)作為其中一個(gè)賣點(diǎn)其它特色設(shè)施? 高爾夫練習(xí)場(chǎng)–高爾夫熱潮在高收入 /管理階層有增無(wú)減，推薦練習(xí)場(chǎng)、練習(xí)網(wǎng)、甚至電腦投影模擬都可作考慮設(shè)施? 攀石墻–于國(guó)外流行于專業(yè)人士階層，現(xiàn)有上海樓盤罕有的設(shè)施? 會(huì)所小型電影院–提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭 /朋友聚會(huì)的場(chǎng)地，為業(yè)主添一份氣派? 園藝溫室–一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長(zhǎng)住戶提供消閑活動(dòng)資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析將繼續(xù)收集國(guó)外樓盤特色設(shè)施以作參考 , 以上海獨(dú)一無(wú)二的設(shè)施作賣點(diǎn) 33XH/020514/SHDISC(2023GB)住客停車位數(shù)不必要在太高水平消費(fèi)者擁有客車的百分比已有車車位數(shù)對(duì)比單位數(shù)可定在60%左右*以 % 的年增長(zhǎng)率計(jì)算 , % 為上海市過(guò)去五年客車的年平均增長(zhǎng)率資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒 。 麥肯錫分析單價(jià) 6,000元 /平方米以上之后七年的預(yù)計(jì)增長(zhǎng) *初步估算34XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應(yīng)考慮聘用國(guó)際物業(yè)管理公司以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際物業(yè)管理公司 樓盤例子戴德梁行仲量聯(lián)行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè)? 文錦大廈? 丹楓苑? 晶采名人大廈? 世茂湖濱花園? 新外灘花園? 東方雅苑? 世茂濱江花園? 中凱城市之光? 上海五月天? 榮軒? 現(xiàn)時(shí)為數(shù)不少的高檔樓盤都聘請(qǐng)國(guó)際性的物業(yè)管理公司作管理? 有些樓盤如嘉里華庭，東方巴黎等
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