【文章內(nèi)容簡介】 ，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了 200家客戶爭奪 100畝的土地的場景。 特征三：工業(yè)土地供求結構變化導致土地價格快速上漲。2023年全國監(jiān)測城市地價水平值2023年全國六分區(qū)不同用途地價增長率比較特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房 — 科技園、物流園、總部基地等 —— 文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。簡單的工廠用房產(chǎn)業(yè)集群：科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等衍生產(chǎn)業(yè)集群：216。文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會展中心216?？ㄍ▌勇a(chǎn)業(yè)基地216。汽車后市場產(chǎn)業(yè)基地216。長三角國際技術藍領基地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結構變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風險。經(jīng)營風險：區(qū)域市場供應情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風險。政策風險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場風險：216。產(chǎn)業(yè)轉移導致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；216。產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。開發(fā)風險分析開發(fā)風險工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 方向發(fā)展。政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。趨勢一國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。趨勢二由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇。 趨勢三工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進入 “產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代 ” 。趨勢四工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導企業(yè)引導模式v 工業(yè)地產(chǎn)商模式v 綜合模式開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設基礎設施或廠房、倉庫等 ,然后以租賃、轉讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。主體企業(yè)引導模式實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū) ,自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。綜合運作模式上述三種模式的混合運用。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式： 以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展。地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式 。地方政府創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。開發(fā)主體操作手段區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件工業(yè)園模式不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業(yè)園的整體運作中不夠專業(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。開發(fā)缺陷總體規(guī)劃 園區(qū)建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級216。區(qū)域經(jīng)濟研究216。園區(qū)開發(fā)定位216。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃216。園區(qū)招商定位216。園區(qū)開發(fā)策略216。園區(qū)招商策略216。開發(fā)財務規(guī)劃216。概念性規(guī)劃216?？刂菩砸?guī)劃216?；A設施規(guī) 劃216。詳細規(guī)劃216。非盈利性基礎設施建設216。盈利性基礎設施建設216。共用設施建設216。國內(nèi)招商216。國外招商216?？蛻艄芾?16。物業(yè)管理216。土地容積率216。產(chǎn)業(yè)升級工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎，制定相應的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負責園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。政府完全主導的開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式： 政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設。地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府 經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式 。創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢， 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動發(fā)展。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。具備外部條件主體企業(yè)引導模式初步規(guī)劃主體企業(yè)規(guī)劃建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級216。國內(nèi)招商216。國外招商216?？蛻艄芾?16。物業(yè)管理216。土地容積率216。產(chǎn)業(yè)升級政府完成初步規(guī)劃及配套建設吸引知名企業(yè)進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈?；九涮捉ㄔO政府土地出讓、租賃方式引進同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴大招商216。區(qū)域經(jīng)濟研究216。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃216。園區(qū)招商定位216。園區(qū)開發(fā)策略216。園區(qū)招商策略216。道路、交通216。公共設施配套216。廠房216。其它設施主體企業(yè)開發(fā)模式流程適當包裝及推廣政府引導，企業(yè)帶動的開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式： 地產(chǎn)商運用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實現(xiàn)效益。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。具備外部條件工業(yè)地產(chǎn)商模式按地產(chǎn)開發(fā)模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實現(xiàn)利潤。土地獲取 收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程施工建設216。工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地216。其它途徑獲得216。道路、綠化建設216。基礎設施建設216。廠房、倉庫、研發(fā)216。租賃、轉讓216。合資經(jīng)營216。合作經(jīng)營類似于住宅開發(fā)模式詳細了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢適當包裝及推廣前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導開發(fā)模式綜合運作模式： 工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。開發(fā)主體不再單一，不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。由于建設規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐， 還要求 具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使工業(yè)項目建設順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。項目建設規(guī)模較大，涉及經(jīng)營范圍較廣。具備外部條件綜合開發(fā)模式總體規(guī)劃 園區(qū)建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級216。區(qū)域經(jīng)濟研究216。園區(qū)開發(fā)定位216。行業(yè)發(fā)展規(guī)劃216。園區(qū)招商定位216。園區(qū)開發(fā)策略216。園區(qū)招商策略216。開發(fā)財務規(guī)劃216。概念性規(guī)劃216?？刂菩砸?guī)劃216。基礎設施規(guī) 劃216。詳細規(guī)劃綜合開發(fā)模式的流程由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設。主導企業(yè)進駐，施工建設，帶動其它相關企業(yè)進駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業(yè)216。國內(nèi)招商216。國外招商216?？蛻艄芾?16。物業(yè)管理216。土地容積率216。產(chǎn)業(yè)升級216?；A設施建設工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運營模式獲取利潤，實現(xiàn)項目價值，其中最主要的手段為出租和出售。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結合等方式，實現(xiàn)項目的收益。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式工業(yè)地產(chǎn) REITS對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉儲信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金 (REITs)，再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金。普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)，打造物流平臺，采用租賃方式出租的大物流園開發(fā)模式。普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制二級項目以倉儲設施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。造商、零售商和物流公司等等。 之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為 “ 物流房地產(chǎn) ” ，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。案例相關工業(yè)園區(qū)概況v 龍嶺工業(yè)園 v 長春 工業(yè)園v 高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)v 循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園v 沅江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)v 大通湖工業(yè)園v 寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)益陽高新區(qū)龍嶺工業(yè)園地處益陽城市東南，距長沙 66公里，距益陽港口和長沙黃花機場分別為 88公里。益陽高新區(qū)龍嶺工業(yè)園地處益陽城市東南，東接 319國道和長常高速公路出入口，西臨火車客站，南靠火車貨站，北倚汽車東站，距長沙 66公里，距益陽港口和長沙黃花機場分別為 88公里。 2023年成立 ，建成了以湖南漢森制藥、協(xié)和 ——湘雅科技等科技含量高、高利潤企業(yè)為主的 “ 醫(yī)藥工業(yè)園 ” ,以富暉制衣、莎麗襪業(yè)、湘芬紙業(yè)等為主的融制衣、制襪、包裝為一體的 “ 紡織創(chuàng)業(yè)園 ” ,以益潤電子、昌盛電子、艾華電子等高附加值企業(yè)為代表的 “ 電子企業(yè)園 ” ,以租賃為主、先租后買為特征的 “ 機械工業(yè)園 ” ；以三本啤酒、華港油脂為代表的 “ 食品工業(yè)園 ” 。此外，還規(guī)劃了一個綜合商務區(qū)、一個高標準商住區(qū)、一個鞋業(yè)新城， “ 五園二區(qū)一城 ” 的發(fā)展格局初步形成。 龍嶺工業(yè)園長春工業(yè)園位于益陽市資江北岸，坐擁資江一、二、三橋北端的 “ 金三角 ” 地帶。益陽市長春工業(yè)園位于益陽市資江北岸，坐擁資江一、二、三橋北端的 “ 金三角 ” 地帶， 319國道、長常高速公路貫穿其間，水陸交通十分便利。 2023年通過了國家發(fā)改委和國土資源部審批，被湖南省人民政府確定為省級開發(fā)園區(qū)。園區(qū)總面積 1144公頃。園區(qū)已吸納了湖南宇晶機器、中宇愛斯柯、富日化工、三木電器等十多家高科技企業(yè)以及宏大銻業(yè)、康利泰等幾家大型工業(yè)企業(yè)，另外，家潤多、愛麗絲等大型購物超市已落戶園區(qū) 現(xiàn)已建成龍建達電阻、朝陽電子、宇晶機器等 ，臺資工業(yè)園◆ 重點投資領域 　　 紡織品精、深加工產(chǎn)業(yè)項目 　　 光電子科技和光機電一體化技術項目 　　 新材料技術和新能源、高效節(jié)能技術項目 　　 生物醫(yī)藥技術、環(huán)保新技術項目 　　 農(nóng)產(chǎn)品深加工項目 　　 應用新工藝、新技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目 　　 礦冶化工項目 益陽電子元器件生產(chǎn)基地 ：該基地規(guī)劃用地 540 畝，主要引進生產(chǎn)電容、電阻及相關電子產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)。電子工業(yè)基地土地征用成本價格為 萬元每畝，優(yōu)惠價格為 萬元每畝， 華中紡織工業(yè)基地 ：華中紡織工業(yè)基地是由資陽區(qū)人民政府和投資者共同開發(fā)，共同受益的新型紡織工業(yè)基地，規(guī)劃用地 2023 畝，主要進行毛紡、麻紡、棉花、毛衫等紡織品的加工生產(chǎn)。農(nóng)產(chǎn)品加工基地 　　農(nóng)產(chǎn)品加工基地擬建于長春工業(yè)園二期規(guī)劃區(qū)內(nèi)，共分為糧食及農(nóng)副產(chǎn)品深加工、肉制品加工、果蔬深加工、乳品水產(chǎn)品加工、保健食品和現(xiàn)代生物工程食品生產(chǎn)五個功能小區(qū)，基地 內(nèi)現(xiàn)已有 “ 九福同 ” 食品飲料有限公司， “ 鄉(xiāng)里香 ” 土菜食品有限公司，華聯(lián)冷食有限公司，湖南誼信有限公司等規(guī)模以上食品加工生產(chǎn)企業(yè)。長春 工業(yè)園高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于益陽市中心城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積 ，總人口近 9萬。 益陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是經(jīng)湖南省人民政府批準成立的省級重點高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于益陽市中心城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積 ，總人口近 9萬。益陽高新區(qū)分別被國家科技部和湖南省政府授予 “ 國家火炬計劃益陽先進制造技術產(chǎn)業(yè)基地 ” 、