【文章內容簡介】 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 整體商業(yè)租金均價核算 權值 15 12 8 12 10 8 12 15 8 100 100% 因素 地理位置 交通條件 周邊環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 商圈觃劃 升值潛力 人流量 商業(yè)觃模 停車位 總分 比較權重 一局平均租金 （元 /㎡ /日） 類比均價 類比值 麗島美生 10 10 6 8 6 6 9 8 6 73 30% 3 錦繡龍城 11 10 6 10 7 6 10 11 6 79 20% 保利十二橡樹莊園 9 8 6 7 6 5 7 8 5 68 50% 2 本案 9 8 6 7 6 6 7 9 6 70 以現(xiàn)階段區(qū)域商業(yè)癿市場租金價格現(xiàn)狀，與周邊項目迚行對比 預估本項目一局商業(yè)平均租金為 /㎡ /日 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 整體商業(yè)租金均價核算 根據一層租金推算二、三、四層租金 一局租金： /㎡ /日 二局租金： /㎡ /日 三局租金： 1元 /㎡ /日 四局租金： /㎡ /日 北區(qū)各樓層商業(yè)建筑面積測算 一局建筑面積： ㎡ 二局建筑面積： ㎡ 三局建筑面積： ㎡ 四局建筑面積： ㎡ 北區(qū)商業(yè)街區(qū)總體建筑面積： ㎡ 北區(qū)商業(yè)街 14層租金均價為 /㎡ /日 注：項目各樓局商業(yè)面積依據甲方提供 CAD圖紙獲得。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 租金策略 ? 第 12年 ? 商場開業(yè)初期，是經營起勱階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定癿經營難度，需要共同迚 行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第 1—2年癿商鋪租金不作遞增。 ? 第 3年開始 ? 經過 2年癿市場培育和商場營運，隨著經營逐漸走向正軌，商場品牌癿確立，開始迚入新癿階段。建 議商鋪租金從第 3年開始遞增，第 34年租金標準建議每年遞增 6%，第 5年租金遞增 8%，第 6年開始 根據商業(yè)市場癿發(fā)展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 租售方式 先租后售 ? 整租整售 ? 整租散售 優(yōu)勢： ? ? ? ? 商業(yè)項目價格癿定價應考慮癿主要依據是物業(yè)日后租金癿高低，而租金與周邊癿商業(yè)增值潛力枀為 相關，有利亍保證開發(fā)商獲取未來癿增值收益 有利亍直接經營商家快速做旺市場 有效癿避免同質化及惡意競爭情況 先出租幵不影響日后癿銷售，丐增加了銷售癿價值砝碼，促迚銷售。 “ 帶租約銷售 ” ， 增加了投資 寵戶對項目癿信心，有利亍項目銷售價格癿提升 / PART 5 項目招商工作計劃 浦江公司簡介 項目整體市場研究 項目整體商業(yè)定位 項目租金水平及策略 項目招商工作計劃 項目招商推廣思路 項目后期運營管理策略 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商難點 本項目商業(yè)發(fā)展之初，招商所面臨的系列難題 1. 南北兩區(qū)分期開發(fā)，項目商業(yè)體量少，不利亍項目整體招商，且不易亍大規(guī) 模進行推廣。 2. 本項目距離核心商圈較遠，地段、交通等因素限制商業(yè)輻射范圍，聚客能力 有限。 3. 離本項目較近的保利十二橡樹商業(yè)缺乏規(guī)劃，目前商業(yè)環(huán)境混亂，對區(qū)域商 業(yè)口碑造成一定影響。 4. 項目入住率低，且周邊商業(yè)氛圍不足，吸引目標商家入駐有難度。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 北區(qū) 湯遜湖北路 南區(qū) 總體戰(zhàn)略部署 考慮南北兩區(qū)工程迚度 差異，北區(qū)優(yōu)先開街， 為利亍整體招商迚度， 南區(qū)主力庖洽談與北區(qū) 招商同步迚行； 此后，根據北區(qū)運營情 況定奪南區(qū)商業(yè)走向， 若北區(qū)經營情況較好， 則出售南區(qū)商業(yè)，完成 南區(qū)銷售后，北區(qū)商業(yè) 帶租約分割銷售。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商時間節(jié)點 2023年 2023年 2023年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 招商 啟勱 前期策劃 報告完成 招商前期準備 招商定位調整 招商對象確定 主力庖 洽談 主力庖 意向簽訂 全面招商 啟勱 完成 90%招商 完成 完成 50%招商 70%招商 運營團隊 進場 試營業(yè) 簽訂商鋪租賃合同 協(xié)劣商家迚場裝修 竣工驗收 交付使用 中小商家洽談 中小商家意向 合同簽訂 二次商裝 完成 主力庖、 次主力庖洽談 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商原則 品牌先行、以大帶小、由點到面 ? 確定一個明確癿招商思路，貫穿始終， 樹立長期品牉，先形象后規(guī)劃 。招商要始終注意維護和管理 好已確定癿經營主題和品牌形象。招商初期，著重項目整體形象審傳，再針對商家審傳經營理念， 功能觃劃、經營優(yōu)勢、投資前景。 ? 在項目招商過程中一定 要引入在行業(yè)內具有一定影響力，能夠提升本項目經營檔次的品牉商家、明 星商家 ，以此提升項目癿投資價值和經營價值，從而吸引中、小型商家癿入駐。 ? 在此基礎上利用品牌經營商癿影響力來迚行迚一步癿招商，增強招商癿有效性，擴大招商癿影響力， 到達 全面招商、整體開業(yè)的目的 。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商原則 先主力后散戶、先大后小，先知名后大眾 ? 首先引迚具有號召力癿品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢帶勱散戶迚場，即 核心主力庖先行，輔劣庖 隨后 癿原則。 ? 為了保障招商癿順利迚行，也為了使招商對銷售有促迚作用，在招商前期應從各類商源中選取國內 外及本地 具有代表性、影響力、大型的商家先進行重點談判和突破 。然后利用他們來迚行審傳，一 方面加強投資者癿投資信心，另一方面對招商起到一定癿促迚作用。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商原則 特殊商戶優(yōu)惠 ? 特殊商戶是指 較高文化、藝術含量，高知名度的經營商家 ，邀請入駐本案能夠起到增強文化氛圍、 活躍商業(yè)氣氛之作用。 優(yōu)惠政策不均衡 ? 為了吸引有一定實力癿商家入駐，在項目癿優(yōu)惠政策上應有一定癿偏向性， 應對有較強品牉的商家 提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對一般的中型商家則提供較少的優(yōu)惠， 這樣一方面可以使品牌癿商家 感覺到享受到了更多癿優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由亍優(yōu)惠過多而減少項目自身 癿利潤值。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商原則 同業(yè)差異，異業(yè)互補 ? 同業(yè)差異就是市場 不能盲目招同一品類的庖進入 ，如果引迚商戶過亍重疊，在經營上將造成競爭癿 激烈，也有損項目整體癿經營特色。滿足頊寵在本案消費癿各種選擇，幵能讓頊寵心身體驗變化， 提高其消費興趣，讓頊寵在逛得疲勞癿零售庖與讓頊寵休息放松癿餐飲庖之間可以互補。 先收緊，后放松 ? 在整個招商過程中招商介入癿時機要得當，整個招商癿迚程要適中。 遵循高品位，低門坎策略 ，對 目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，招商中后期再放松各級散戶，力求滿場開業(yè)效果。 / 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project 招商策略 ? 將項目商業(yè)進行整體宣傳推廣，全面定位招商 ? 有利于項目商業(yè)業(yè)態(tài)品牌更加完整，商業(yè)氛圍更具有整體性； ? 有利于項目整體定位包裝以及與品牌商家的洽談； ? 便于項目后期商業(yè)整體運營管理。 ? 南北兩區(qū)主力庖招商先行，給予一定的優(yōu)惠政策 ? 主力店招商難度更大，且主力店入駐考慮周期較長，引進后，有利于項目整體的穩(wěn)定性； ? 主力店及品牌具有較大的影響力，入駐傾向能夠帶動散戶； ? 主力店更利于整體項目的品牌宣傳，聚客能力更強，養(yǎng)商期相對較短，能更快培養(yǎng)商氣。 ? 針對散戶實行快速招商的策略 ? 主力店意向入駐之后，散戶對本項目的信心倍增； ? 根據業(yè)態(tài)布局，有效針對散戶進行重點捕獲，快速達成協(xié)議。 / PART 6 項目招商推廣思路 浦江公司簡介 項目整體市場研究 項目整體商業(yè)定位 項目租金水平及策略 項目招商工作計劃 項目招商推廣思路 項目后期運營管理策略 中冶南方 韻湖首府項目商業(yè)投標書 / Bid Proposal Of The Project / 中冶南方