【文章內(nèi)容簡介】 二）投標程序 ? 1．投標文件的送達 ? 2．投標文件的補充修改或撤回 ? 3．投標禁止行為 第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度 30 ? 四、開標、評標和中標 ? （一）開標 ? （二）評標 ? （要點 35） ? （要點 36） ? ? （三）中標 （要點 37） ? 五、違反前期物業(yè)管理項目招標規(guī)定的法律責任 （要點 38） 第三節(jié) 物業(yè)管理招投標制度 31 本節(jié)練習題 ? 1．前期物業(yè)管理招投標活動應當遵循的原則是公開、公平、公正和（）。 ? A．質(zhì)價相符 B．資信相符 ? C．誠實信用 D．協(xié)商一致 ? 2 ．在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評分結(jié)果按規(guī)定向招標人推薦了合格的中標人。招標人確定中標人的辦法是（）。 ? A．任選其中一個為中標人 ? B．按照中標候選人的排序確定中標人 ? C．報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人 ? D．將其中報價最低的確定為中標人 32 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 三、物業(yè)的保修責任 33 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 ? 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 （掌握 要點 39） ? 《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗?，F(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接驗收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實意義： ? （一）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 ? （二）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 ? （三）可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。 34 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 ? 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 （了解 要點 40） ? 物業(yè)承接查驗包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收兩部分 ? （一）物業(yè)管理資料移交 （熟悉） ? 移交的物業(yè)資料 （要點 41）： ? ? ? 。 ? ? （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 ? ? 35 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 ? 三、物業(yè)的保修責任 （掌握 要點 42） ? 《條例》第三十一條規(guī)定： “建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。 ? ? ，由建設(shè)單位承擔首要 責任；在保修期間與范圍以外的，由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔。 ? 3.《兩書》中關(guān)于物業(yè)保修范圍和期限的規(guī)定 36 本節(jié)練習題 ? 1．物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當現(xiàn)場查驗的對象是（）。 ? A．物業(yè)專有部分和專用設(shè)施設(shè)備 ? B．物業(yè)專有部分和共有部位 ? C．物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 ? D．物業(yè)專有部分和共用設(shè)施設(shè)備 ? 2．新建房屋的質(zhì)量保修，由（）負責。 ? A．建設(shè)單位 B．物業(yè)服務企業(yè) ? C．業(yè)主 D．施工單位 37 ? 《條例》規(guī)定，對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理實行市場準入制度。 ? 建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 ? 建設(shè)部決定對《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 (建設(shè)部令第 125號 )作如下修改： ? 一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。 ? 二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)” ? 此外，對條文順序作相應的調(diào)整。 ? 本決定自發(fā)布之日起施行?！段飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應的修改，重新發(fā)布。 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 38 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 一、物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)和地位 二、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 三、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級 四、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 五、物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 39 ? 一、物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)和地位 ? 物業(yè)服務企業(yè)應具備的條件 ? ? ? 、組織機構(gòu)和場所 ? 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 40 ? 二、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 （熟悉 要點 44） ? 1. 針對物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理，把好市場準入關(guān) ? 2. 針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場的準入、退出制度 ? 3. 針對物業(yè)服務企業(yè)的管理專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 41 ? 三、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級 ? （一）取得資質(zhì)等級的條件 （掌握 要點 45） ? 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 ? 每一個資質(zhì)等級的企業(yè)都要滿足以下條件，即注冊資本、物業(yè)管理專業(yè)人員、職業(yè)資格證書、管理的物業(yè)及企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（注意各資質(zhì)等級的企業(yè)在量上的區(qū)別。） 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 42 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 ? （二）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 （要點 47） ? 一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書由國務院建設(shè)主管部門負責頒發(fā)。 ? 二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責頒發(fā)。 ? 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 ? 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 43 第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度 ? （三）資質(zhì)等級與項目承接 （要點 46） ? 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等級后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目： ? 一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目。 ? 二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接 30萬 m2以下的住宅項目和 8萬 m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 ? 三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接 20萬 m2以下住宅項目和 5萬 m2以下的非住宅項目的