凱捷咨詢某地產(chǎn)模式(ppt12)(編輯修改稿)
2025-02-01 19:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 唯一的，更不是最好的商業(yè)模式 ?，F(xiàn)在幾乎所有的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式都可以看成是“香港模式”，即儲(chǔ)備土地、挖坑賣房、炒賣樓花；與此同時(shí)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化（涵蓋基建、住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng)等幾乎一切產(chǎn)品）。應(yīng)當(dāng)說這種模式對(duì)干單一項(xiàng)目，或者只有一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司來說，往往容易成功，但對(duì)多項(xiàng)目或綜合房地產(chǎn)公司就很難說了。大陸老牌地產(chǎn)公司幾乎都采用香港模式，至今大多泥足深陷。從另一方面看，大量香港公司特別是所謂五大家（長(zhǎng)江、和黃、新鴻基、恒基、新世界）這十年以香港模式和香港經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地大展拳腳，結(jié)果也是敗多勝少 ? 香港是一個(gè)城市，土地極其有限，因而，長(zhǎng)期以來政府對(duì)土地實(shí)行高度壟斷，賣地收入支撐著政府的全部歲入，實(shí)行高地價(jià)一直給政府帶來極大的利益；另一方面幾大家房地產(chǎn)公司壟斷百分之七十的新房供應(yīng)量。雙方博弈的結(jié)果就是高地價(jià)、高樓價(jià)、高利潤(rùn)。亞洲金融危機(jī)后，這一政策大受質(zhì)疑，在實(shí)踐中也屢遭挫折。反觀美國這一大陸經(jīng)濟(jì)體，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來，與香港這種城市經(jīng)濟(jì)體比起來，幾乎可以說，在美國，土地是無限供應(yīng)，只要修路、架軌（輕軌）、挖洞（地鐵）就會(huì)有大片大片的土地被開發(fā)出來吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地產(chǎn)公司又充分競(jìng)爭(zhēng)，談不上什么壟斷，因此地價(jià)、樓價(jià)都由供求關(guān)系決定，公司也無暴利可言 ? 由于充分競(jìng)爭(zhēng)和高度發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長(zhǎng)期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場(chǎng)上取勝，靠長(zhǎng)期經(jīng)營獲利。中國未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)條件和市場(chǎng)化走向更象美國而不是香港。盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國模式，即走一條極度專業(yè)化的道路，是在中國的致勝之道。萬科的成功其實(shí)就是美國模式的成功。萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡(jiǎn)化為城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。如今萬科生產(chǎn)房子就象沃爾瑪開店一樣，已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制的能力。今日中國的萬科單靠賣一種小白領(lǐng)的住宅也成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。證明萬科采取高度專業(yè)化和產(chǎn)品單一化作業(yè)、在細(xì)分市場(chǎng)上逞強(qiáng)的美國模式 6 開發(fā)模式，產(chǎn)品模式和盈利模式 ? 在城市運(yùn)動(dòng)中創(chuàng)造新的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、盈利模式，今天很多的發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式，一個(gè)企業(yè)可開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可開發(fā)多個(gè)城市，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式。如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個(gè)概念，那在多個(gè)城市，多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)并不大。開發(fā)模式包括融資模式，資金周轉(zhuǎn)模式，城市選擇模式，項(xiàng)目選擇模式，有人跟我講了一句話，打仗是戰(zhàn)略上藐視別人，戰(zhàn)術(shù)上是重視別人，做房產(chǎn)正是相反的，重要的是千萬不要拿錯(cuò)一塊地選錯(cuò)一個(gè)城市，你必須有一個(gè)城市的選擇模式，萬科在三個(gè)三角帶里面選擇兩個(gè)作為重點(diǎn)，有的企業(yè)是專門做二級(jí)城市，在城市選擇模式下還有項(xiàng)目選擇模式，這是用一般技術(shù)可以進(jìn)行測(cè)算的，但是選擇城市的模式還沒有測(cè)算，組織建設(shè)模式，到其他地方去發(fā)展，去運(yùn)作，組織怎么建設(shè)，組織怎么發(fā)展，項(xiàng)目經(jīng)理怎么選擇，項(xiàng)目管理模式，組織建設(shè)和項(xiàng)目管理模式必須是同建的，如果不同建就沒有意義。 以下我們談一下開發(fā)模式的概念，這兩個(gè)項(xiàng)目的概念特征就是復(fù)合開發(fā)，兩千多畝是作為金地的基地，在這樣一個(gè)項(xiàng)目和上面一個(gè)項(xiàng)目用了同樣一個(gè)開發(fā)模式，萬科打造的是白領(lǐng)社會(huì)，金地打造的就是中產(chǎn)階級(jí)社會(huì)，有天有地形成一種城鎮(zhèn)的生活，而不是一種城市的生活。 下面談一下產(chǎn)品模式，產(chǎn)品模式的方向，要識(shí)別城市價(jià)值，構(gòu)造文化社區(qū)，創(chuàng)造生活新空間，泛地產(chǎn)運(yùn)
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