主流產品運營能力的提升(編輯修改稿)
2025-02-01 10:39 本頁面
【文章內容簡介】 ，無法達到公司的運營要求 解決關鍵點： 成本的控制 里程二期成本適配 —— 部品調整 分項 子目 金閶一期 （指標 /可售單方） 金閶二期 （指標 /可售單方） 可優(yōu)化單方 （元 /m2） 結構指標 基礎工程 (元 /m2) 預應力管樁 20 標準層鋼筋含量 15 標準層砼含量 10 標準層砌體含量 8 外立面 泛光照明 10萬元 /棟 取消 2 門窗 單元門 /樘 /樘 10 進戶門 鋼木復合， 2500元 /樘 鋼木復合， 1800元 /樘 外遮陽 手動國產， 400元 /m2 手動國產， 350元 /m2 欄桿 陽臺欄桿 鋁合金玻璃夾膠（ 380元 /m） 鐵藝 10 裝修 公共部位裝修 電梯轎廂 3萬元 /臺 取消 53 室內裝修標準 800元 /m2 750元 /m2 費用類 工程管理費 96 91 5 不可預見費 112 37 75 匯總單價差異（元 /m2） 208 ?結構及部分建材類進行部品適配調整，成本適配可調整 78元 /平米 ；經過后期費用控制，可再適配調整 80元 /平米 ； ?在價格上漲通道期內，保證裝修不影響客戶心理預期下降，裝修適配可調整50元 /平米； 深化研究方向 —— 室內裝修 分項 里程一期 1 里程一期 2 室內裝修 770元 /m2 720元 /m2 ?里程二期室內裝修雖然通過成本適配工作， 降低了 50元 /平米 ；但仍有 空間調整，例如墻紙、熱水器等； 淋浴房的地檻 油煙機的門板 儲藏室的門板 廚房的門 衛(wèi)生間插座 衛(wèi)生間毛巾架 淋浴房壁龕 ?不影響主流客戶對產品使用和感光效果前提下，從細節(jié)入手，進一步實現(xiàn)成本的控制 外立面需要的線條 需二次搭架澆筑；御景灣項目未使用 需二次澆筑；外立面的需求 ?外立面同為簡約 ARTDECO風格、三段式布局；但里程立面設計線條更為復雜；使得二次施工量增加；線條簡化，預計成本 可減少 20元 /平米 左右； 深化研究方向 —— 立面線條 深化研究方向 —— 商業(yè)立面及廣場 御景灣 金色里程 圖片 商業(yè)立面 石材 +涂料 全石材 廣場 石材 +磚 /面積小 石材 /面積大 ?御景灣售樓處主要展示面為石材，其余部位為涂料；成本 遠低 于里程的全石材立面； ?廣場鋪設上，御景灣外圍沿路為磚，而里程全部為石材地面；加上里程廣場遠大于御景灣，地面鋪設成本高； 深化研究方向 —— 營銷道具 御景灣 金色里程 圖片 展示面 商業(yè)展示面?。▋H僅為售樓處） 商業(yè)展示面大（售樓處 +商業(yè)街） 廣場 石材 +磚 /面積小 石材 /面積大 圍墻 工地圍墻，無營銷設施建造費 廣告圍擋，增加營銷設施建造費 ?里程營銷道具多且大，造價成本及包裝費用高；底商更是“ 大成本，小作用” ； ?而御景灣營銷道具主要為大售樓處，后期道具包裝費用更低； 規(guī)劃角度 營銷角度 成本角度 對比總結 金色里程 VS御景灣 對比角度 金色里程的運營反思 慣 性 出現(xiàn)以上問題的原因何在？： 金色里程的運營反思 —— 慣性的延續(xù) 規(guī)劃上，習慣建筑體大圍合規(guī)劃 配置上，習慣全面和均好 建筑上，追求復雜的線條和賣相 材料上，習慣使用石材、真石漆 ?習慣是我們在再改、高端產品上的長期積累；針對主流產品， 必須改變 ，需要 心態(tài)歸零 。 營銷上，習慣圈層營銷，習慣了高端客戶拓展方法 主流產品運營經驗總結 主流產品 再改高端產品 規(guī)劃方面 營銷方面 成本方面 ?以建筑形態(tài)形成沖擊； ?關注產品實用性； ?更早上市，更快銷售，更早入?。? ?以品質為根本； ?關注產品舒適性和尊貴性 ?大眾營銷手法 ?線上線下密集推廣； ?首開需要集中引爆，形成大盤氣勢； ?小眾圈層營銷策略 ?更偏重線下的點對點推廣； ?更多的是“小步快跑” ?控制成本，有重點、有選擇投入； ?道具不求全，但求對客戶的打擊力強； ?可適當投入，需要保證品質感； ?需要實現(xiàn)“均好性”； 討論背景 運營表現(xiàn) 木瀆項目提升策略 總結 目 錄 保持優(yōu)良傳統(tǒng) —— 推進速度 ?嚴格把控推進速度，努力實現(xiàn)里程項目的節(jié)奏 ? 金色里程 6個月 ? 木瀆項目 6個月 方案批復 至開盤 ? 金色里程 ? 木瀆項目 6個月 開工至開 盤 適配的規(guī)劃 建筑規(guī)劃 ? 能實現(xiàn)更早上市、更快銷售、更早入住 ? 能增加首開產品對客戶心理打擊和產品的競爭力 戶型 ? 能實現(xiàn)嚴格控制面積 ? 能優(yōu)化戶型的居住舒適性 產品線 ? 實現(xiàn)產品線更豐富，能吸引更多的客戶； 商
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