【文章內(nèi)容簡介】 自然 尊崇 的資源優(yōu)勢 便于傳播與記憶、順應(yīng)項目分期開發(fā) 戶型配比建議 價格建議 市場原則：以鄂市熱銷戶型為本項目的主力戶型 品質(zhì)原則： 新奢適主義華府 ，保證戶型舒適度 內(nèi)部權(quán)衡：綜合考慮分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性 市場原則：以鄂市現(xiàn)有項目價格為參照 高端定位：與 新奢適主義華府 的檔次相吻合 財務(wù)保守原則：作為經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù) 經(jīng)濟(jì)測算 方案比選 投資估算； 收益預(yù)測 ； 靜態(tài)盈利能力分析； 操作建議； 46 基本數(shù)據(jù) ? 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 物業(yè)類型 方案一 方案二 原方案 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 建筑面積 (萬 M2) 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 0 花園洋房 3 0 0 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 地下部分 銷售建筑面積 建筑總面積 47 基本數(shù)據(jù) ? 成本取費及依據(jù) 序號 成本項目 說明 1 土地成本 依據(jù)甲方提供數(shù)據(jù)，采用 46萬元 /畝，總用地面積按 255200平方米計算，并考慮 3%的土地契稅 2 前期費用 根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)和甲方提供數(shù)據(jù)，取建筑安裝費用的 6%，并整體控制在 6080元之間（前期費用包括勘察費、設(shè)計費、可研及咨詢費、監(jiān)理費、各項證照手續(xù)費等） 3 建安費用 根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值 ,參考甲方提供數(shù)據(jù) 花園洋房住宅 1000元 /平方米 小高層住宅 1350元 /平方米 聯(lián)排 1000元 /平方米 雙拼 1150元 /平方米 疊拼 1150元 /平方米 獨棟 /大別墅 1200元 /平方米 商業(yè) 1600元 /平方米 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 按甲方提供數(shù)據(jù) ,40元 /建筑平方米 5 市政及室外工程 260元 /平方米（按地上建筑面積計算，包括紅線內(nèi)各類管線、市政增容碰接費用、人防、道路建設(shè)、園林綠化、圍墻大門、垃圾站等） 6 管理費用 2,3,4,5項的和 *% 7 不可預(yù)見費 2,3,4,5,6項的和 *5% 8 銷售費用 銷售費用按照銷售收入的 3%計算 9 財務(wù)費用 假定開發(fā)成本的 30%為借款額，還款周期為 2年，利息及融資成本綜合取 7% 10 其他說明 根據(jù)本次分析目的和方法 ,財務(wù)指標(biāo)采用所得稅前指標(biāo) ,土地增值稅為累進(jìn)稅率 ,在方案比選階段暫不考慮土地增值稅 。在選定方案的盈利分析中考慮增值稅 . 48 基本數(shù)據(jù) ? 銷售價格 (市場保守估計價格 ) 物業(yè)類型 銷售價格 (保守估計價格 ) 銷售價格 (正常實現(xiàn)價格 ) (元 /M2) (元 /M2) 小高層 3500 4000 花園洋房 3500 3500 聯(lián)排 4000 4000 雙拼 5000 5000 疊拼 3800 3800 獨棟 /大別墅 6500 6500 49 投資收益估算 方案一 序號 成本項目 小高層 花園洋 房 1 花園洋 房 2 花園洋 房 3 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管 理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 729 838 838 838 947 947 1093 1093 18128 2 前期費用 81 60 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1757 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 30232 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 960 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6242 6 管理費 43 34 34 34 34 38 39 39 74 32 49 980 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 70 78 81 81 152 65 101 2023 8 開發(fā)成本 2592 2302 2302 2302 2411 2582 2785 1692 3196 1367 3213 60308 9 銷售費用 105 105 105 105 120 150 195 2337 10 財務(wù)費用 135 135 135 135 135 135 135 2814 11 成本合計 2831 2541 2541 2541 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12 銷售收入 77893 13 兩稅一費及交易印花稅 4323 14 稅前利潤 8111 15 成本利潤率(稅前 ) % 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 50 投資收益估算 方案二 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 花園洋房 2 聯(lián)排 雙拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2 前期費用 81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3 建安費用 1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5 市政及室外工程 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6 管理費 43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7 不可預(yù)見費 89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8 開發(fā)成本 2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9 銷售費用 105 105 105 120 150 195 2315 10 財務(wù)費用 137 137 137 137 137 137 2779 11 成本合計 2850 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64642 12 銷售收入 77178 13 兩稅一費及交易印花稅 4283 14 稅前利潤 8252 15 成本利潤率 (稅前 ) % 51 投資收益估算 原方案 單位 :除注明外 ,均為元 /平方米 序號 成本項目 小高層 花園洋房 1 聯(lián)排 疊拼 獨棟 /大別墅 學(xué)校 /幼兒園 會所 物業(yè)管理 商業(yè) 合計 (萬元 ) 1 土地成本 691 794 898 898 1036 1036 181