【文章內(nèi)容簡介】 較靈活，當前市場現(xiàn)狀是開發(fā)停車樓的投資方投資回報率很低，真正出售的車位不多，租金收益周期過長。 叁、車位需求特點 車位需求特點 位于都市城區(qū)的 改善性購房者和棲居型購房者， 對車位比較敏感，萬科房產(chǎn)曾對這兩類客戶的需求特點做過研究，呈現(xiàn)出以下八個特點。 購買車位客戶需求的車位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主； 租賃客戶需求以地面車位為主，但其中擁有車輛價格超過 1520萬的客戶更愿意租用地下車庫； 對于非常見的架空層停車和半地下停車，客戶普遍可以接受； 對于機械車位客戶反應(yīng)為對其數(shù)量表示滿意而對其安全性和便利性普遍不太認可； 這兩類購買了地下車庫車位的客戶更愿意將車停放在樓體距離電梯間較近的位置，樓間靠近電梯的位置客戶接受度也較高； 客戶對于地下車庫目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認可，更為關(guān)注的因素在于車位數(shù)量和安全性、便捷性； 在車位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶出于對車停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車位鎖和車擋的使用，對于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加； 車輛的價格直接影響到客戶對于擁有車位方式的選擇，多數(shù)購買 20萬以上車的客戶更接受購買或租賃地下車位；而購買 1520萬以下車的客戶更樂于花更少的錢用于停車，普遍都不會購買車位。 車位需求特點 肆、未來車位發(fā)展趨勢 產(chǎn)品形式的發(fā)展 租售價格的發(fā)展 產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展 未來車位發(fā)展趨勢 未來上市的房地產(chǎn)項目將傾向于進行車位產(chǎn)品品質(zhì)升級，空間利用率高的機械立體停車位和停車樓等形式也將成為常用的形式， 但是由于地下停車位受到產(chǎn)權(quán)銷售限制，這類型不會對傳統(tǒng)最主流的地下車庫起到替代作用，只會成為提高社區(qū)車位數(shù)量的一種補充手段，隨著法制和規(guī)范越來越完善，私人投資停車場也將出現(xiàn)。 從目前的車位情況看，地面停車位數(shù)量比例呈下降趨勢，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車位，客戶需求由地上停車被迫轉(zhuǎn)到地下停車，由此所帶來的客戶糾紛此起彼伏，許多的項目，特別是公建和商業(yè)物業(yè)機械車位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，解決了車位數(shù)量問題，但后期的物業(yè)管理方面帶來了相當大的問題。 產(chǎn)品形式的發(fā)展 地下停車位是最主流形式，機械式停車和停車樓等形式為補充 未來車位發(fā)展趨勢 產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展 在車位設(shè)計方面，通過近些年的規(guī)范變化和客戶需求變化發(fā)現(xiàn)，社區(qū)車位在數(shù)量、投入成本和部分指標上呈現(xiàn)出放大的趨勢。 在車位總量規(guī)劃方面，重慶目前實行“ 第十七條 （停車位的確定）新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每 300平方米至少設(shè)置 1個停車位，公共建筑每 200平方米至少設(shè)置 1個停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的 10%。（ 注： 2023年規(guī)范 ） 不僅車位的規(guī)劃總量在不斷上升，車位具體設(shè)計的指標也在不斷的突破國家規(guī)定的基本規(guī)范，這已經(jīng)將成為一種趨勢。 設(shè)計指標參數(shù)中的部分指標進行放大已成為開發(fā)商爭相追捧的促銷手段，此趨勢也將得到廣泛性普及發(fā)展。對于車庫凈高、通道寬度、設(shè)備設(shè)施等客戶能夠直觀體驗之處，開發(fā)商也樂于適當加大投入。 車位在規(guī)劃數(shù)量、基本設(shè)計指標規(guī)范、投入成本等方面均有放大趨勢 未來車位發(fā)展趨勢 車位作為商品的一種，其價格將依然遵循市場供需關(guān)系規(guī)律。 在當前的規(guī)范下，住宅社區(qū)配建車位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶消費觀念和支付能力差異的影響，車位價格在當今乃至較長時期內(nèi)仍將存在較大差異。 今后幾年內(nèi)車位價格的水平仍然會繼續(xù)上揚，主要原因包括：其一、車位需求大于供應(yīng)的現(xiàn)實很難快速解決；其二、土地資源稀缺，地價漲幅明顯。因此，判斷今后一段時間車位價格會仍然上漲。 租售價格的發(fā)展 車位租售價格持續(xù)上漲 伍、銷售意義上的車位 車位銷售 車位服務(wù) 車位分級 銷售意義上的車位 車位銷售 車位銷售時要準備以下材料： 車位展板 車位說辭 車位銷控表 車位銷售計劃 項目物業(yè)項目的同時盡量搭配車位，位置好的車位要率先銷售，庫存或滯銷車位要注重推，力爭快速去化。 把車位當成房子一樣的產(chǎn)品 銷售意義上的車位 車位分級 稀缺車位 不考慮車位形式，只考慮同一小區(qū)，車位距離住戶居所距離。 離門廳最近的位置 ,有條件的小區(qū)可考慮布置高檔獨立封閉式車庫 ,車庫必須設(shè)置儲藏、清洗用房，可設(shè)置直通地下門廳的專用通道。少量位置偏僻的車位 , 可做成封閉車庫 ,為有多輛車或長期不用使用車的業(yè)主提供安全的泊車空間。 標桿車位 離門廳較近的位置 ,可配置少量的附屬設(shè)施，特別是小區(qū)地下車庫中，位置較好的車位。 普通車位 位置一般的車位 , 重點保證流線清晰 ,車主出行出入方便 在銷售方面，車位分為稀缺車位、標桿車位、普通車位三種 銷售意義上的車位 車位服務(wù) 分級服務(wù)： 地面車位、地下租賃和地下購買車位，在提供傳統(tǒng)的保安保潔服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它不同檔次的分級服務(wù)。 以洗車服務(wù)為例： 地面車位：可結(jié)合雨水收集在集中停車場設(shè)置自助取水設(shè)備，自助洗車； 地下租賃車位：車位不固定，付費洗車； 地下購買車位：通過設(shè)在車位處的標牌，提供包月、定期、單次清潔等不同服務(wù)。 專業(yè)服務(wù)： 當項目中地下車位的銷售量達到一定數(shù)量，可針對購買車位，引入外部專業(yè)服務(wù)單位，成立類似于“車友會”、“車盟”性質(zhì)的會員組織。提供更加豐富的服務(wù)項目。比如：簡單維修、保養(yǎng)、保險、代辦 ?? 等服務(wù)。 在未來車位服務(wù)方面，引入分級服務(wù)和專業(yè)服務(wù)理念 陸、不同等級住宅項目對車位設(shè)置的要求 （資料來自對萬科品類的整理） 車位銷售 車位服務(wù) 車位分級 不同等級住宅項目對車位設(shè)置的基本要求 城市型住宅 類別： 商務(wù)型住宅、小戶型住宅、改善型住宅； 停車方式： 采用地下一層車庫 ,提供多檔次停車位產(chǎn)品 ,避免地下多層停車庫設(shè)計； 車位出入口設(shè)計： 地下車庫的每個口均為出入口 ,方便車輛的進出 ,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰 ,車庫出地面部分應(yīng)結(jié)合景觀做綠化隱藏 ,最大程度上減少車庫內(nèi)的過境車流量 ,提高每個車位的品質(zhì)； 停車設(shè)置： 應(yīng)該以停車位置離電梯廳的遠近界定該位置的價值并提供不同的停車解決方案； 道路設(shè)置： 所有道路不考慮停車 ,僅提供搬家車輛和臨時車輛的停放空間 ,物業(yè)將嚴格控制所有車輛的時間和位置； 租售計劃： 建議全部出售； 不同等級住宅項目對車位設(shè)置的要求 地下車庫應(yīng)保證良好均勻的照明效果，保證通風良好（條件允許應(yīng)盡量采用自然通風），防水防潮措施到位，并應(yīng)充分考慮暴雨時的排水能力； 平面布局應(yīng)方正、整齊、流線清晰 ,避免不規(guī)則平面 。 合理利用空間 ,提高停車效率 。 充分考慮停車位到車庫門廳的可達性 。 如車位不夠，可考慮在人防區(qū)域設(shè)置機械停車位，但盡量避免地下二層車庫。 不同等級住宅項目對車位設(shè)置的要求 城郊型住宅 類別： 享受諸多資源的改善性住宅 停車方式： 盡量采用利用地形自然通風 ,采光和防排煙為原則的半地下車庫 ,和部分的地面停車； 車位出入口設(shè)計： 半地下車庫的每個口均為出入口 ,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰 , 出入口應(yīng)均勻分布于小區(qū) ,方便