【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較靈活，當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀是開發(fā)停車樓的投資方投資回報(bào)率很低，真正出售的車位不多，租金收益周期過(guò)長(zhǎng)。 叁、車位需求特點(diǎn) 車位需求特點(diǎn) 位于都市城區(qū)的 改善性購(gòu)房者和棲居型購(gòu)房者， 對(duì)車位比較敏感，萬(wàn)科房產(chǎn)曾對(duì)這兩類客戶的需求特點(diǎn)做過(guò)研究，呈現(xiàn)出以下八個(gè)特點(diǎn)。 購(gòu)買車位客戶需求的車位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主； 租賃客戶需求以地面車位為主，但其中擁有車輛價(jià)格超過(guò) 1520萬(wàn)的客戶更愿意租用地下車庫(kù)； 對(duì)于非常見的架空層停車和半地下停車，客戶普遍可以接受； 對(duì)于機(jī)械車位客戶反應(yīng)為對(duì)其數(shù)量表示滿意而對(duì)其安全性和便利性普遍不太認(rèn)可； 這兩類購(gòu)買了地下車庫(kù)車位的客戶更愿意將車停放在樓體距離電梯間較近的位置，樓間靠近電梯的位置客戶接受度也較高； 客戶對(duì)于地下車庫(kù)目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認(rèn)可，更為關(guān)注的因素在于車位數(shù)量和安全性、便捷性； 在車位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶出于對(duì)車停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車位鎖和車擋的使用，對(duì)于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加； 車輛的價(jià)格直接影響到客戶對(duì)于擁有車位方式的選擇，多數(shù)購(gòu)買 20萬(wàn)以上車的客戶更接受購(gòu)買或租賃地下車位；而購(gòu)買 1520萬(wàn)以下車的客戶更樂(lè)于花更少的錢用于停車，普遍都不會(huì)購(gòu)買車位。 車位需求特點(diǎn) 肆、未來(lái)車位發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)品形式的發(fā)展 租售價(jià)格的發(fā)展 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展 未來(lái)車位發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目將傾向于進(jìn)行車位產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，空間利用率高的機(jī)械立體停車位和停車樓等形式也將成為常用的形式， 但是由于地下停車位受到產(chǎn)權(quán)銷售限制，這類型不會(huì)對(duì)傳統(tǒng)最主流的地下車庫(kù)起到替代作用，只會(huì)成為提高社區(qū)車位數(shù)量的一種補(bǔ)充手段，隨著法制和規(guī)范越來(lái)越完善，私人投資停車場(chǎng)也將出現(xiàn)。 從目前的車位情況看，地面停車位數(shù)量比例呈下降趨勢(shì)，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車位，客戶需求由地上停車被迫轉(zhuǎn)到地下停車，由此所帶來(lái)的客戶糾紛此起彼伏，許多的項(xiàng)目，特別是公建和商業(yè)物業(yè)機(jī)械車位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，解決了車位數(shù)量問(wèn)題，但后期的物業(yè)管理方面帶來(lái)了相當(dāng)大的問(wèn)題。 產(chǎn)品形式的發(fā)展 地下停車位是最主流形式，機(jī)械式停車和停車樓等形式為補(bǔ)充 未來(lái)車位發(fā)展趨勢(shì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展 在車位設(shè)計(jì)方面，通過(guò)近些年的規(guī)范變化和客戶需求變化發(fā)現(xiàn)，社區(qū)車位在數(shù)量、投入成本和部分指標(biāo)上呈現(xiàn)出放大的趨勢(shì)。 在車位總量規(guī)劃方面，重慶目前實(shí)行“ 第十七條 （停車位的確定）新建、改建、擴(kuò)建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每 300平方米至少設(shè)置 1個(gè)停車位，公共建筑每 200平方米至少設(shè)置 1個(gè)停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的 10%。（ 注： 2023年規(guī)范 ） 不僅車位的規(guī)劃總量在不斷上升，車位具體設(shè)計(jì)的指標(biāo)也在不斷的突破國(guó)家規(guī)定的基本規(guī)范，這已經(jīng)將成為一種趨勢(shì)。 設(shè)計(jì)指標(biāo)參數(shù)中的部分指標(biāo)進(jìn)行放大已成為開發(fā)商爭(zhēng)相追捧的促銷手段，此趨勢(shì)也將得到廣泛性普及發(fā)展。對(duì)于車庫(kù)凈高、通道寬度、設(shè)備設(shè)施等客戶能夠直觀體驗(yàn)之處，開發(fā)商也樂(lè)于適當(dāng)加大投入。 車位在規(guī)劃數(shù)量、基本設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范、投入成本等方面均有放大趨勢(shì) 未來(lái)車位發(fā)展趨勢(shì) 車位作為商品的一種，其價(jià)格將依然遵循市場(chǎng)供需關(guān)系規(guī)律。 在當(dāng)前的規(guī)范下，住宅社區(qū)配建車位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶消費(fèi)觀念和支付能力差異的影響，車位價(jià)格在當(dāng)今乃至較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將存在較大差異。 今后幾年內(nèi)車位價(jià)格的水平仍然會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，主要原因包括：其一、車位需求大于供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)很難快速解決；其二、土地資源稀缺，地價(jià)漲幅明顯。因此，判斷今后一段時(shí)間車位價(jià)格會(huì)仍然上漲。 租售價(jià)格的發(fā)展 車位租售價(jià)格持續(xù)上漲 伍、銷售意義上的車位 車位銷售 車位服務(wù) 車位分級(jí) 銷售意義上的車位 車位銷售 車位銷售時(shí)要準(zhǔn)備以下材料： 車位展板 車位說(shuō)辭 車位銷控表 車位銷售計(jì)劃 項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)盡量搭配車位，位置好的車位要率先銷售，庫(kù)存或滯銷車位要注重推，力爭(zhēng)快速去化。 把車位當(dāng)成房子一樣的產(chǎn)品 銷售意義上的車位 車位分級(jí) 稀缺車位 不考慮車位形式，只考慮同一小區(qū)，車位距離住戶居所距離。 離門廳最近的位置 ,有條件的小區(qū)可考慮布置高檔獨(dú)立封閉式車庫(kù) ,車庫(kù)必須設(shè)置儲(chǔ)藏、清洗用房，可設(shè)置直通地下門廳的專用通道。少量位置偏僻的車位 , 可做成封閉車庫(kù) ,為有多輛車或長(zhǎng)期不用使用車的業(yè)主提供安全的泊車空間。 標(biāo)桿車位 離門廳較近的位置 ,可配置少量的附屬設(shè)施，特別是小區(qū)地下車庫(kù)中，位置較好的車位。 普通車位 位置一般的車位 , 重點(diǎn)保證流線清晰 ,車主出行出入方便 在銷售方面，車位分為稀缺車位、標(biāo)桿車位、普通車位三種 銷售意義上的車位 車位服務(wù) 分級(jí)服務(wù)： 地面車位、地下租賃和地下購(gòu)買車位，在提供傳統(tǒng)的保安保潔服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它不同檔次的分級(jí)服務(wù)。 以洗車服務(wù)為例： 地面車位：可結(jié)合雨水收集在集中停車場(chǎng)設(shè)置自助取水設(shè)備，自助洗車； 地下租賃車位：車位不固定，付費(fèi)洗車； 地下購(gòu)買車位：通過(guò)設(shè)在車位處的標(biāo)牌，提供包月、定期、單次清潔等不同服務(wù)。 專業(yè)服務(wù)： 當(dāng)項(xiàng)目中地下車位的銷售量達(dá)到一定數(shù)量，可針對(duì)購(gòu)買車位，引入外部專業(yè)服務(wù)單位，成立類似于“車友會(huì)”、“車盟”性質(zhì)的會(huì)員組織。提供更加豐富的服務(wù)項(xiàng)目。比如：簡(jiǎn)單維修、保養(yǎng)、保險(xiǎn)、代辦 ?? 等服務(wù)。 在未來(lái)車位服務(wù)方面，引入分級(jí)服務(wù)和專業(yè)服務(wù)理念 陸、不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的要求 （資料來(lái)自對(duì)萬(wàn)科品類的整理） 車位銷售 車位服務(wù) 車位分級(jí) 不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的基本要求 城市型住宅 類別： 商務(wù)型住宅、小戶型住宅、改善型住宅； 停車方式： 采用地下一層車庫(kù) ,提供多檔次停車位產(chǎn)品 ,避免地下多層停車庫(kù)設(shè)計(jì)； 車位出入口設(shè)計(jì)： 地下車庫(kù)的每個(gè)口均為出入口 ,方便車輛的進(jìn)出 ,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰 ,車庫(kù)出地面部分應(yīng)結(jié)合景觀做綠化隱藏 ,最大程度上減少車庫(kù)內(nèi)的過(guò)境車流量 ,提高每個(gè)車位的品質(zhì)； 停車設(shè)置： 應(yīng)該以停車位置離電梯廳的遠(yuǎn)近界定該位置的價(jià)值并提供不同的停車解決方案； 道路設(shè)置： 所有道路不考慮停車 ,僅提供搬家車輛和臨時(shí)車輛的停放空間 ,物業(yè)將嚴(yán)格控制所有車輛的時(shí)間和位置； 租售計(jì)劃： 建議全部出售； 不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的要求 地下車庫(kù)應(yīng)保證良好均勻的照明效果，保證通風(fēng)良好（條件允許應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)），防水防潮措施到位，并應(yīng)充分考慮暴雨時(shí)的排水能力； 平面布局應(yīng)方正、整齊、流線清晰 ,避免不規(guī)則平面 。 合理利用空間 ,提高停車效率 。 充分考慮停車位到車庫(kù)門廳的可達(dá)性 。 如車位不夠，可考慮在人防區(qū)域設(shè)置機(jī)械停車位，但盡量避免地下二層車庫(kù)。 不同等級(jí)住宅項(xiàng)目對(duì)車位設(shè)置的要求 城郊型住宅 類別： 享受諸多資源的改善性住宅 停車方式： 盡量采用利用地形自然通風(fēng) ,采光和防排煙為原則的半地下車庫(kù) ,和部分的地面停車； 車位出入口設(shè)計(jì)： 半地下車庫(kù)的每個(gè)口均為出入口 ,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰 , 出入口應(yīng)均勻分布于小區(qū) ,方便