【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 動(dòng)中心、海河旅游接待中心等旅游設(shè)施。 在海河沿岸形成了一系列重要的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)功能，形成經(jīng)濟(jì)帶骨架傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū) 中心金融商務(wù)區(qū) 1 1122233 3444城市對(duì)比：天津海河39而寧波三江六岸總體居住和工業(yè)職能過(guò)多，沒(méi)有系統(tǒng)化開(kāi)發(fā)濱水地區(qū)，缺乏濱水區(qū)應(yīng)有的活力三江口核心區(qū) 甬江東岸 濱江居住區(qū) 甬江北岸活力區(qū) 寧波大學(xué)園區(qū) 灣頭地區(qū) 居住區(qū) 長(zhǎng)豐片區(qū)鄞奉片區(qū)大慶南路綜合區(qū) 居住休閑區(qū) u三江沿岸可分為 11個(gè)主要功能片區(qū)，其中現(xiàn)有及正在建設(shè)中的功能片區(qū)有 4個(gè)，規(guī)劃及準(zhǔn)備建設(shè)的功能片區(qū)有 7個(gè)40片區(qū) 現(xiàn) 狀 規(guī) 劃 主要功能 三江口核心區(qū) 商業(yè)、商務(wù)區(qū) 商業(yè)、商務(wù)甬江東岸 老工業(yè)區(qū) 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地和濱江休閑基地 商務(wù)、沿江休閑帶江東濱江居住區(qū) 老工業(yè)區(qū)、居住區(qū) 居住休閑區(qū) 居住、沿江休閑帶甬江北岸活力區(qū) 老工業(yè)區(qū)、居住區(qū) 居住休閑區(qū) 居住、沿江休閑帶寧波大學(xué)園區(qū) 老工業(yè)區(qū) 科教園區(qū) 科教灣頭休閑旅游區(qū) 廠房、居住、農(nóng)田 以綠色為背景，以水為基調(diào)，寧波市最高檔次的具有商務(wù)、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、健身等功能的城市休閑商務(wù)區(qū)休 閑 、 娛樂(lè) 、商 務(wù) 、居住大慶南路綜合區(qū) 居住區(qū)、廠房 以城市住宅、現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)為特色的繁華區(qū) 商務(wù)、居住新三江口北岸 居住區(qū) 居住新三江口西岸 居住、文教區(qū) 居住長(zhǎng)豐片區(qū) 工業(yè)區(qū) 首席中央居住區(qū) 居住鄞奉片區(qū) 老工業(yè)區(qū)、居住區(qū) 商務(wù)居住區(qū) 商務(wù)、居住從規(guī)劃的角度看，寧波市政府也已開(kāi)始對(duì)三江六岸的功能格局進(jìn)行優(yōu)化，但目前處于啟動(dòng)階段41寧波是東南沿海重要的港口城市，對(duì)外交流頻繁，商務(wù)往來(lái)的外籍人士不斷增加，常住人口數(shù)量超過(guò) 4000 u到 2023年底，全市累計(jì)批準(zhǔn) “ 三資 ” 企業(yè) 10026家，總投資 ，合同利用外資 元，實(shí)際利用外資 億美元；u每年都有來(lái)自世界各國(guó)的外國(guó)人來(lái)寧波就業(yè)、觀光旅游、洽談業(yè)務(wù)，而且數(shù)量越來(lái)越多，其中很多人都有常駐寧波的打算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2023年底在甬領(lǐng)取就業(yè)證的外國(guó)人就有2500多位，他們來(lái)自全球近 50個(gè)國(guó)家和地區(qū)。u據(jù)市外辦 2023年１月份統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前，常住寧波 （寧波大市范圍內(nèi)居住期超過(guò)６個(gè)月）的外國(guó)人已有 4000多人，比前年增加了 1000多人；u他們來(lái)自全世界近 50個(gè)國(guó)家和地區(qū)。其中，以日本、韓國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大等國(guó)為主； u主要分布于市區(qū)文教系統(tǒng)、三資企業(yè)、省市重點(diǎn)工程以及外商駐甬辦事處，供職于三資企業(yè)的技術(shù)人員占到了 33%以上；u2023年上半年寧波市地稅部門(mén)向在寧波工作的外籍個(gè)人征收個(gè)稅達(dá)到5800萬(wàn)元 。 城市缺失 2：城市國(guó)際化42常住外籍人士主要集中于北侖區(qū)與三江片區(qū)1老三區(qū)北 侖23 456編號(hào) 所屬區(qū)域社區(qū)名稱1 北侖區(qū) 玉蘭社區(qū)2 江北區(qū) 繁景社區(qū)3 海曙區(qū) 中央花園4 江東區(qū) 常青藤社區(qū)5 江東區(qū) 華光城6 鄞州區(qū) 高教園區(qū)u北侖區(qū) 是寧波外籍人士數(shù)量最多的區(qū)域；u繁景社區(qū) 是三江片區(qū)外籍人士最為集中的社區(qū)；u其他涉外社區(qū)的規(guī)模較小，其余的外籍人士分散于各公寓及酒店之中。43國(guó)際性的商務(wù)辦公集聚區(qū)、高品質(zhì)的休閑交流場(chǎng)所和居住生活社區(qū)，是外籍人士在寧波工作生活的三大缺失u大量到寧波投資、工作、旅游的外國(guó)人、臺(tái)灣人，本地的大批白領(lǐng)階層在工作結(jié)束之后、在約見(jiàn)客戶的時(shí)候不知道去哪里消費(fèi)。他們擁有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，又會(huì)對(duì)消費(fèi)方式提出很高的要求，但是在寧波城市生活中具體的反映，就是缺乏提供都市化生活以及 “ 消費(fèi)時(shí)尚 ” 的城市地標(biāo)。缺乏國(guó)際性的商務(wù)集聚地沒(méi)有高品質(zhì)的交流休閑場(chǎng)所沒(méi)有多元化的居住生活社區(qū)1 2 3商務(wù)辦公場(chǎng)所分散，各種企業(yè)雜聚，彼此缺乏產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)單調(diào)的休閑娛樂(lè)，星巴克、酒吧成為為數(shù)不多的選擇酒店、單身公寓的封閉與乏味，缺少交流性與生活感44江南板塊商務(wù)辦公認(rèn)知度低，寫(xiě)字樓布局零散u雖然寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)有一定的提高，但區(qū)位認(rèn)知度低，人氣不足，商務(wù)辦公氛圍難于形成；216。相對(duì)是一個(gè)比較陌生的區(qū)域；216。區(qū)域印象沒(méi)有中心，沒(méi)有焦點(diǎn)；216。以電子通信、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)園為主體，不易形成商務(wù)辦公氛 圍；216。配套設(shè)施不完善，對(duì)周邊人氣吸引力差； 216。寫(xiě)字樓零散分布，沒(méi)有形成集聚效應(yīng)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總體印象在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變45鄞州商務(wù)區(qū)以打造企業(yè)總部基地為目標(biāo)，寫(xiě)字樓客戶主要為大型知名企業(yè)u強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是鄞州商務(wù)區(qū)發(fā)展的重要推動(dòng)力，商務(wù)區(qū)周邊的配套設(shè)施基本成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善，認(rèn)知度提升快，但人氣不足，空置率高，發(fā)展有待時(shí)日；216。主要業(yè)態(tài)為商務(wù)辦公，以發(fā)展現(xiàn)代先進(jìn)服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為主；216?？傄?guī)劃用地面積 ，一期用地面積 ，建筑面積約 91萬(wàn)平方 米，投資約 40億元；216。按照區(qū)外企業(yè)優(yōu)先、設(shè)企業(yè)總部辦公優(yōu)先、有開(kāi)發(fā)能力企業(yè)優(yōu)先的 “三優(yōu) 先 ”原則，著力引進(jìn)品牌響、規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)；216。由 26家知名企業(yè)共建 26棟寫(xiě)字樓，由企業(yè)自主招商，并對(duì)入駐企業(yè)嚴(yán)格把 關(guān)；鄞州商務(wù)區(qū)46三江口區(qū)位形象吸引力強(qiáng)大，但商務(wù)發(fā)展空間有限，辦公成本高，各種類型的企業(yè)公司雜聚u三江口作為城市核心區(qū)，是大型企業(yè)及公司展示企業(yè)形象的首選區(qū)域。中低端寫(xiě)字樓品質(zhì)不高，硬件設(shè)施水平及軟件服務(wù)質(zhì)量不能滿足客戶需求，辦公條件的更新需求增加； 216。區(qū)位形象具有強(qiáng)大吸引力，配套成熟，客戶類型廣泛；216。寫(xiě)字樓數(shù)量眾多，但布局較為分散，沒(méi)有形成現(xiàn)代商務(wù)辦公氛圍；216。內(nèi)部交通擁堵，停車位缺緊；216。辦公成本高，卻不一定得到高品質(zhì)的服務(wù)；216。寫(xiě)字樓品質(zhì)參差不齊，高端物業(yè)稀缺，受市場(chǎng)追捧；216。各種類型企業(yè)雜聚在一起，大型公司希望入駐卻找不到足夠空間，寫(xiě)字樓 檔次得不到提高；216。寫(xiě)字樓可開(kāi)發(fā)量很少，企業(yè)發(fā)展空間受到限制；天一廣場(chǎng)所聚集的人氣提升了周邊寫(xiě)字樓的價(jià)值三江口主要寫(xiě)字樓分布 萬(wàn)豪中心成為三江口寫(xiě)字樓標(biāo)桿47未來(lái)的東部新城商務(wù)區(qū)是以國(guó)際性金融、貿(mào)易及航運(yùn)中心為發(fā)展目標(biāo)，主導(dǎo)客戶為知名大型企業(yè)u東部新城的開(kāi)發(fā)剛剛啟動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活配套沒(méi)有形成，商務(wù)區(qū)的建設(shè)還需要較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展；216。功能定位：以會(huì)展為核心的區(qū)域，包括金融中心，航運(yùn)中心，行政中心；216。核心功能：國(guó)際貿(mào)易、金融結(jié)算和航運(yùn)物流等；216。寫(xiě)字樓代表：國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心、國(guó)際金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心和國(guó)大 雷迪森國(guó)際中心等；規(guī)劃總平面 商務(wù)區(qū)鳥(niǎo)瞰48三江口區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)及租金都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于江南板塊和鄞州中心區(qū)板塊板塊 樓盤(pán) 售價(jià) 租金 均價(jià)三江口板塊匯金大廈 12500元 /m2 /天 m 2售價(jià)均價(jià)：14500元 /m2租金均價(jià)： /天 m 2萬(wàn)豪中心 20230元 /m2 恒隆中心 13000元 /m2 /天 m 2金隆國(guó)際 16000元 /m2 /天 m 2華聯(lián)寫(xiě)字樓 11000元 /m2 2元 /天 m 2江南板塊萬(wàn)特商務(wù)中心 6200元 /m2 售價(jià)均價(jià)：7140元 /m2租金均價(jià)： /天 m 295國(guó)際商務(wù)大廈 6500元 /m2 新天地 9500元 /m2 /天 m 2寧波國(guó)際汽車城 7000元 /m2 新城國(guó)際 6500元 /m2 1元 /天 m 2鄞中板塊新洲銀座 6800元 /m2 售價(jià)均價(jià)：7060元 /m2租金均價(jià)： /天 m 2麒麟大廈 8500元 /m2 名匯國(guó)際 6000元 /m2 1元 /天 m 2廣博國(guó)際商務(wù)中心 8000元 /m2 奧麗賽大廈 6000元 /m2 /天 m 2u三江口板塊依托老城區(qū)成熟的配套設(shè)施及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其寫(xiě)字樓售價(jià)與租金價(jià)格最高，均價(jià) 14500元 /m2，租金 /天 m 2；u江南板塊的寫(xiě)字樓售價(jià)及租金僅為三江口板塊的一半以下，但產(chǎn)品品質(zhì)普遍較高，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；u鄞中板塊的寫(xiě)字樓售價(jià)及租金與江南板塊基本持平，隨著鄞州中心區(qū)的建設(shè)，區(qū)域的吸引力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。南部商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，必將形成大規(guī)模的集聚效應(yīng)，成為未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。49寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需失衡，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇2023~2023年寧波寫(xiě)字樓供應(yīng)量與消化量區(qū)域 樓盤(pán)數(shù) 推量（ m2) 消量（ m2) 存量（ m2) 消化率海曙區(qū) 6 172790 99125 73665 %江北區(qū) 1 96316 26665 69651 %江東區(qū) 5 269265 162598 106664 %科技園區(qū) 1 69200