xxxx年西安長(zhǎng)征集團(tuán)數(shù)字空間數(shù)字生活項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考(編輯修改稿)
2025-01-30 05:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 IC卡智能管理等為商務(wù)活動(dòng)提供高品質(zhì)保障。橡墅 “ 非常 ”LOFT ，擁有 挑高，最高 172%得房率， 。橡樹街區(qū)二期 —— 寫字間項(xiàng)目 內(nèi)容 在售樓號(hào) 在售戶型面積 層數(shù)在售成交均價(jià)（元 /㎡）在售剩余套數(shù) 梯戶比 優(yōu)惠及活 動(dòng) 工程進(jìn)度紫薇尚層 1號(hào)樓 loft44101㎡，公寓 4050 29層 公寓 6400，復(fù)式 8500公寓約 300套， loft剩余 20%2T7戶公寓 2T12按揭 折，一次封頂逸翠園 4號(hào)樓 loft3456㎡， 80100㎡ 19層 7500—8500 450套 6T20戶 老帶新送物業(yè)費(fèi)工程出地面蘭亭坊 1 1 14 210255 ㎡ 16 78009500 34套 1T2戶、2T2戶 一次性 1個(gè)點(diǎn) 主體在建裕昌太陽(yáng)城 2號(hào)樓 9 100㎡ 32 64006800 4050套 2T4戶 特價(jià)房 封頂晶城秀府 4號(hào)樓 6 9 10200㎡ 18層11層 65007500 150套 1T2戶 排號(hào)階段 1萬抵 2萬 工程出地面榮禾 城市理想 排號(hào)登記 8 120㎡140㎡、 170㎡ 高層 6800—7000 500套 2T4戶開盤銷售200套工程出地面萊安逸境 銷售 3號(hào)樓 8 7 5137㎡ 32層 7500 890套 2T8戶一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%期房主體即將封頂中鐵 繽紛南郡 銷售 12號(hào)樓6 9 115㎡ 135㎡㎡ 29層 5000 200套 2T6戶按揭 折，一次主體即將封頂西高新其他版塊主流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目結(jié)論：唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃年限上限為 50年，地塊多為 100畝以內(nèi)的中小型樓盤。以唐城墻遺址公園寬 180米綠化帶形成 高新景觀大道，高新商務(wù)脊梁，高新財(cái)富中心。區(qū)域氣質(zhì)和特性為過渡性、快節(jié)奏，盡管依靠大型綠化帶，但社區(qū)自身環(huán)境難以贏得主流客戶認(rèn)可。以滿足首置客群為主，再改客群以宜居大社區(qū)為主。主流樓盤規(guī)劃為集寫字間、商業(yè)、小套型公寓于一體的小型綜合體。商務(wù)需求大于居住需求；投資需求大于自住需求、臨時(shí)過渡居住需求大于永久和再改居?。惶蒲又新钒鍓K項(xiàng)目由于地塊小、綠化面積小，景觀環(huán)境不是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，不適合永久居住。作為投資過渡型公寓產(chǎn)品開發(fā)受到高新區(qū)白領(lǐng)和投資客的青睞。需求基本以 1居和 2居為主，對(duì)于 3居的需求被其他板塊的大型樓盤沖擊和分流。09年 2季度西高新普通住宅各戶型成交套數(shù)比例圖%%%%%%%%1室 1廳 1室 2廳 2室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 獨(dú)立開間 其他戶型09年 4季度西高新普通住宅各面積段銷售套數(shù)分布圖8%15%17%17%19%4%2%1%3%14%50平米以下50－ 7070－ 9090－ 110110－ 130130－ 144144－ 180180—220220—260260平米以上第三模塊 本項(xiàng)目?jī)r(jià)值深度分析A知己知彼 競(jìng)爭(zhēng)高新區(qū)城市核心區(qū)域 新興商務(wù)區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位分析內(nèi)內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)高新區(qū)1520分鐘車程本項(xiàng)目高新核心區(qū)唐延路216。位置： 位于高新區(qū)核心 高新區(qū)唐延路腹地 ，發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域?yàn)楦咝伦钤玳_始發(fā)展區(qū)域，為當(dāng)前的高新核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟高檔住宅和寫字樓林立，配套齊全216。交通： 項(xiàng)目東接唐延路，與內(nèi)城和小寨車程距離在 1520分鐘，通過唐延南路直達(dá)高新新 CBD區(qū)，交通便捷。配套：購(gòu)物：蘇寧電器、愛家超市、金鷹國(guó)際、世紀(jì)金花、易初蓮花學(xué)校 ：高新一中、吉的堡幼兒園、高新一小醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院、高新醫(yī)院銀行 ：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行公園：木塔寨公園、永陽(yáng)公園、唐城墻遺址公園城CBD位于唐延路腹地，景觀優(yōu)勢(shì)明顯但生活配套并比方便唐 延 路綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中小規(guī)模 高容積率 低舒適度、快節(jié)奏數(shù)字空間 58260平米地上面積 48823平米地下面積 9439數(shù)字生活 75268 綠地面積 25000商業(yè)面積 無面積合計(jì) 124091平米項(xiàng)目屬性：城市插建型項(xiàng)目高新區(qū)城市核心區(qū)域 周邊辦公、商務(wù)居住氛圍成熟中小規(guī)模 高容積率 低舒適度宗地條件分析數(shù)字生活數(shù)字空間項(xiàng)目產(chǎn)品分析 —— 數(shù)字空間棕紅色和銀白色相間的外立面，有一定的品質(zhì)感和尊貴感，沉穩(wěn)大氣和活潑靈動(dòng)的結(jié)合東西跨度達(dá)到85米，有一定的視覺沖擊力U字型布局使采光得到保證。戶型方正、緊湊，動(dòng)線分區(qū)較為合理；但是躍層布局與底層為異性，市場(chǎng)較為罕見；且躍層空間過于狹長(zhǎng)，部分客戶難以接受；陽(yáng)臺(tái)和生活空間生活氣息不夠濃厚復(fù)式是本案的亮點(diǎn)但也是制約銷售的不利因素相對(duì)于平層的開闊躍層空間過于局促必須有效規(guī)避不足放大優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目產(chǎn)品分析 —— 數(shù)字生活戶型方正布局緊湊實(shí)用；戶型整體偏大，80以內(nèi)小戶型比例過少大多數(shù)戶型存在客廳朝北或朝西降低舒適度科技含量項(xiàng)目定位分析數(shù)字生活 —— 西高新 唐延路 私領(lǐng)寓定位闡述：突出西高新的板塊和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，私領(lǐng)寓的定位符合本案戶型和客戶價(jià)值取向。從目前案場(chǎng)客戶的反饋來看，客戶較為接受和認(rèn)可。但是對(duì)項(xiàng)目屬性的挖掘及價(jià)值提煉不夠精確。傾向于投資型客戶選擇和年輕客群過渡性居住。數(shù)字空間 —— 高新尚座 純粹復(fù)式定位闡述：突出尊貴感和產(chǎn)品屬性，但定位過于傾向于住宅，是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)得不到強(qiáng)化和提升。項(xiàng)目營(yíng)銷與客群分析銷售業(yè)績(jī)：從目前銷售業(yè)績(jī)和數(shù)據(jù)反映來看，數(shù)字生活由于戶型面積較小，定位準(zhǔn)確，銷售達(dá)到 120套左右；數(shù)字空間僅為 38套。銷售模式：主要是依靠廣告 +案場(chǎng)接待 營(yíng)銷模式采取比較傳統(tǒng)的銷售形式開盤和前期儲(chǔ)客較為平穩(wěn)和低調(diào)。推廣渠道：報(bào)紙 +戶外 +車體 +網(wǎng)絡(luò) +案場(chǎng)接待客群分布：主要以投資型客群為主，高新區(qū)白領(lǐng)階層占據(jù)較大比例，客戶多為本地人，外地客戶較少。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)216。地處西高新 CBD核心，唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 腹地，毗鄰西高新管委會(huì)新址；216。公園環(huán)抱外圍環(huán)境幽雅舒適；216。周圍交通便利；216。公共、商務(wù)配套完善；216。周邊企業(yè)林立，工作、生活兩相宜。216。40年產(chǎn)權(quán)，作為住宅較短；216。社區(qū)小，無自有配套。216。項(xiàng)目的價(jià)值體系不夠強(qiáng)大216。功能定位過于傾向于居住216。營(yíng)銷模式略顯老套和傳統(tǒng)216。居住和生活配套并不方便216。數(shù)字空間躍層戶型存在硬傷216。租賃群體豐富租金穩(wěn)定216。大型地下人防商業(yè)即將開建216。唐延路周圍供應(yīng)量少，競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈216。西高新二次創(chuàng)業(yè)大量外企進(jìn)駐216。紫薇公園時(shí)光和唐延公館即將入市216。數(shù)字空間首付比例的門檻限制216。宏觀市場(chǎng)的變局和不確定因素優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅B鳳凰涅槃第四模塊 項(xiàng)目再定位 //針對(duì)性營(yíng)銷策略數(shù)字生活銷售不存在壓力，銷售到最后期肯定是 116平米大大二居嚴(yán)重積壓。但其他戶型基本不會(huì)有很大抗性。建議適當(dāng)提價(jià)，加大推廣，縮短周期。數(shù)字空間銷售抗性較大，必須有一定的營(yíng)銷手法的突破和植入附加值和文化元素。到底賣什么？—— 價(jià)值體系的重構(gòu)與建立數(shù)字化生活方式數(shù)字地段 位置：高新腹地 唐延路景觀帶配套：商務(wù)配套齊全，生活便捷數(shù)字科技信息化系統(tǒng)品質(zhì)商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn) 品質(zhì)教育配套標(biāo)準(zhǔn)
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