亞豪-北京華正大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃思想-131ppt(編輯修改稿)
2025-01-29 20:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集于此，商務(wù)氛圍濃郁 產(chǎn)品定位成功的基礎(chǔ)條件判斷 必備條件之五：戶(hù)型單位 酒店式寫(xiě)字樓的實(shí)質(zhì)就是“宜居宜商”，即有酒店的功能，又兼有辦公的屬性； 整體分割面積不宜過(guò)大，一般在 １００平米左右的套間 較適宜； 本案作為公建立項(xiàng)，完全適合居住兼辦公的屬性，產(chǎn)品經(jīng)過(guò)適度調(diào)整，戶(hù)型面積基本能夠達(dá)到要求。 產(chǎn)品定位成功的基礎(chǔ)條件判斷 我們滿(mǎn)足了作為“酒店式寫(xiě)字公寓”的五大必備條件，這只能說(shuō)明我們可以進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，但是，我們進(jìn)入這個(gè)新領(lǐng)域，能給我們帶來(lái)什么呢？ 未開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，帶來(lái)了更大的價(jià)值上漲空間； 未開(kāi)發(fā)的需求，帶來(lái)了更快的市場(chǎng)消化速度； 未開(kāi)發(fā)的物業(yè)，帶來(lái)更好的市場(chǎng)品牌價(jià)值。 客群與產(chǎn)品定位篇 客群簡(jiǎn)述 項(xiàng)目外功修養(yǎng)最重要考慮的因素就是目標(biāo)受眾 本案的受眾需求簡(jiǎn)單地說(shuō)就是－－－ 自住投資者、紅游商賈、企業(yè)、送禮者 客群分析 綜觀北京，乃至全國(guó)，商人不外乎以下幾種： 忙于工作，在家與公司間奔波的商家 忙于應(yīng)酬，在家與酒桌間奔波的商家 忙于休養(yǎng)，在家與高爾夫球場(chǎng)奔波的商家 另外，還有一種商家，即從政，又從商，為游商 本案的目標(biāo)受眾群體 需求定位 這類(lèi)人有著共同的特點(diǎn)： 每次進(jìn)京辦事時(shí)，需要一個(gè)臨時(shí)的下榻點(diǎn) 進(jìn)行特殊公關(guān)時(shí)，需要一個(gè)方便但私密的地方 在京長(zhǎng)駐一段時(shí)間時(shí)，需要一個(gè)私人的辦公室 客戶(hù)進(jìn)京時(shí)，需要一個(gè)體面的企業(yè)接待處 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)京時(shí)，需要一個(gè)私密的、固定的辦公住所 產(chǎn)品定位 基于目標(biāo)群體的共同特征，我們提出了本案的市場(chǎng)定位： 酒店服務(wù)式，商務(wù)居住，私人旅居會(huì)所 酒店式寫(xiě)字樓 擁有這樣的提煉， 再充分吸收甲方初始定位的精華， 追循甲方的目光去探索市場(chǎng)中隱含的需求， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客群定位和需求定位如下： 面向全中國(guó)的官商、紅商、游商，滿(mǎn)足他們的進(jìn)京臨時(shí)商務(wù)辦公談判場(chǎng)所需求、私密社交公關(guān)場(chǎng)所需求、私屬休憩暫住場(chǎng)所需求。（主） 面向全中國(guó)的企業(yè)，滿(mǎn)足他們領(lǐng)導(dǎo)人進(jìn)京短期商務(wù)與暫住場(chǎng)所需求、私密社交公關(guān)場(chǎng)所需求、貴賓級(jí)客戶(hù)接待需求。（次） 建立在對(duì)北京西區(qū)的深刻理解上， 我們對(duì)本盤(pán)的理解層次較之原方案有巨大提升 “私人公館”？ 整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)核心定位： 宮 遍看世界各國(guó)， 能夠稱(chēng)為“宮”的， 都是最尊貴的上流階層居住的最高檔的物業(yè)。 中國(guó)，北京， 有著世界上最磅礴的“宮” “宮” 不僅是帝王貴族執(zhí)掌天下事的辦公場(chǎng)合， 也是他們最奢侈、最華貴、最私密、最排他的居住場(chǎng)合。 “行” ＋“宮” 行宮， 是王公貴族差事外埠的落腳點(diǎn)， 同樣奢侈豪華，同樣私屬性、排他性， 同樣把“居住”和“辦公”和“社交”結(jié)合起來(lái)的特殊場(chǎng)所。 產(chǎn)品定位 “行 宮” 辭海中解釋為： 供帝王在京城之外居住的宮殿，也指帝王出京后 臨時(shí)寓居 的官署或住宅 我們建議的產(chǎn)品定位是： 社交級(jí)商務(wù)行宮 寫(xiě)字樓功能復(fù)合酒店功能， 在商的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)住的功能， 商住混用物業(yè)的頂級(jí)模式， 即超一流的總裁社交辦公會(huì)客廳＋超一流的總裁私人酒店， 完全摒棄傳統(tǒng)寫(xiě)字樓安排員工的需求， 也完全高于酒店的居住舒適度和辦公不便性， 是為總裁度身定制的私人商住頂級(jí)行宮。 世界上所有的宮和行宮， 大多數(shù)都有著耳熟能詳?shù)膫ゴ蟮拿郑? 凡爾賽宮 故宮紫禁城 頤和園 圓明園 盧浮宮 布拉達(dá)宮 白金漢宮 … “宮”，是本項(xiàng)目最高調(diào)性最貼切的稱(chēng)謂。 行宮解讀 撫今追昔，中國(guó)出現(xiàn)了眾多的行宮： 乾隆行宮 、都天行宮 、清行宮 ?? 縱觀中外，全世界帝王都擁有自己的行宮： 申布隆宮、加太羅尼亞宮、凡爾賽宮 ?? 行宮文化： 巔峰的需求、權(quán)貴的象征、沉淀的文化 西城與權(quán)貴與行宮 行宮印證了皇城的歷史文脈； 行宮再現(xiàn)了西城的悠久文化； 行宮體現(xiàn)了本案的官宦霸氣； 行宮，利用中國(guó)古老的文化詮釋了項(xiàng)目的內(nèi)涵和精神 本盤(pán)與行宮 行宮的定位，不僅限于此，她更加詮釋了消費(fèi)群體的真實(shí)普照： 行宮之霸氣， 心胸之宏偉； 行宮之底蘊(yùn)， 內(nèi)涵之幽雅； 行宮之建筑， 權(quán)貴之霸氣； 行宮之歷史， 人文之內(nèi)涵； 一句話(huà)結(jié)論 行宮 多數(shù)人的夢(mèng)想，少數(shù)人的財(cái)富 產(chǎn)品本地化與升級(jí)篇 成功的產(chǎn)品需要修煉內(nèi)功和外功： 內(nèi)功：產(chǎn)品內(nèi)在修煉 外功：形象外在表現(xiàn) 通過(guò)內(nèi)功和外功實(shí)現(xiàn)從公寓向上的提升 銷(xiāo)售目標(biāo) 如果按前述的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議 銷(xiāo)售周期： 18～ 22個(gè)月 銷(xiāo)售價(jià)格： 22023～ 25000元 /平米（ A計(jì)劃） 三層提升 ① 基礎(chǔ)層面提升 ② A計(jì)劃層面提升 ③ 規(guī)劃產(chǎn)品層面提升 產(chǎn)品基礎(chǔ)層面提升 公共區(qū)域精裝修： 電梯部分、走廊部分等公共區(qū)域的酒店化處理 冰冷的地磚－柔軟地毯 冰涼的涂料－藝術(shù)的壁紙 沉靜的冷光源－柔和的暖光源 莊重威嚴(yán)的大堂和電梯廳－親和友好的大堂和電梯廳 單調(diào)的清潔服務(wù)和無(wú)表情的保安－個(gè)性化每層房間服務(wù)和熱情的服務(wù)生 產(chǎn)品 A計(jì)劃層面的提升 A計(jì)劃是我公司自創(chuàng)并實(shí)踐取得巨大成功的一種營(yíng)銷(xiāo)模式 在高價(jià)高質(zhì)的項(xiàng)目上才能使用 意在本身已經(jīng)很高的房?jī)r(jià)上 博取更高的銷(xiāo)售價(jià)格或更快的銷(xiāo)售速度的一種手段 A計(jì)劃解釋 用總共 2500元 /平米的額外投入 換得 2500元高檔精裝修（工程價(jià)格為 1500元左右，主料品牌均為歐美品牌） 以及 700元高檔家具（工程價(jià)格為 500元左右，伊力諾依，歐樂(lè)飾家） 以及 500元高檔家電（工程價(jià)格為 300元左右， PHILIPS/SONY） 以及 300元左右高檔配飾（工程價(jià)為 200元左右） 得到專(zhuān)業(yè)人士設(shè)計(jì)的多風(fēng)格全成品豪宅！ 稱(chēng)為“ A計(jì)劃” A計(jì)劃案例一：萬(wàn)豪君天下 死盤(pán)復(fù)生，基礎(chǔ)不佳，天翻地覆
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