【文章內(nèi)容簡介】 鞋城 服裝、皮具城 汽車配件 電器城、布匹城 西關 /老城客戶 內(nèi)環(huán)沿線 專業(yè)市場 社會金領 南?？蛻? 金沙洲客戶 客戶分析 P art 2 西關客戶 內(nèi)環(huán)沿線 社會金領 南海客戶 金沙洲客戶 廣州客戶 他們是十三行的生意人 (上下九商業(yè)、荔灣飲食、長壽路珠寶玉器、人民南狀元坊、流花 /人民南服裝、流花飾品、黃沙海鮮、一德路海味、中山八童裝 ……) 他們是人民北商圈企業(yè) (高管荔灣區(qū)政府、荔灣區(qū)電信局 。 他們是西關收入較高的公務員(荔灣區(qū)政府、荔灣區(qū)電信局 )； 他們是富庶人家的“啃老族”； 他們是有西關情結的港澳一族。 習慣西關生活，離不開西關的親友生活圈； 希望改善居住條件，入住環(huán)境優(yōu)美的大型品牌社區(qū)； 熟悉周邊區(qū)域，對金沙洲的未來發(fā)展有信心。 身份描述 購買動機 廣州客戶之內(nèi)環(huán)沿線 P art 2 西關客戶 內(nèi)環(huán)沿線 社會金領 南?？蛻? 金沙洲客戶 廣州客戶 他們是內(nèi)環(huán)沿線各專業(yè)市場的生意人； 他們的生活作息時間比較自由，無須朝九晚五的工作； 他們自主經(jīng)營，經(jīng)濟實力雄厚； 具有敏銳的投資眼光。 對居住的選擇考慮交通便捷性，希望通過內(nèi)環(huán)路的聯(lián)系方便工作與居住地的快速轉換； 鐘情品牌發(fā)展商； 希望改善環(huán)境，向往江景毫宅； 得到別人的贊美與認同； 用于投資。 身份描述 購買動機 廣州客戶之社會金領 P art 2 西關客戶 內(nèi)環(huán)沿線 社會金領 南?？蛻? 金沙洲客戶 廣州客戶 他們是社會的中堅力量； 他們從事高收入行業(yè)，如地產(chǎn)、金融、 IT等； 他們是高學歷人群； 他們有獨特的生活品位； 他們在工作之余研究投資之道。 希望改善自身居住環(huán)境，入住安全、成熟的大型社區(qū)； 鐘情品牌發(fā)展商； 用于投資，等待物業(yè)升值。 身份描述 購買動機 我們的客戶是 客戶分析 P art 2 南?？蛻? 金沙洲客戶 廣州客戶 作為區(qū)域客戶，是我們的鐵桿消費 作為中產(chǎn)階級，是我們的意見領袖 我們的目標客戶是 社會中產(chǎn) ?他們擁有 雄厚的物質(zhì)基礎 , 高學歷背景 , 開闊的文化視野 ,強烈的精神追求 .基于多次經(jīng)驗之上的享受 ,他們低調(diào)而實在 ,骨子里不喜歡流于俗套 ,享受著可塑造的生活情趣 。 ?他們注重環(huán)境質(zhì)素； ?他們具有獨特的遠見和敏銳的投資眼光。 獨 具 風 格 客戶分析 P art 2 Part3 項目分析 項目位置 P art 3 珠江入廣州第一站 1屬廣州地 。 2金沙大橋沿臨江 P線北上 2公里 。 3遠離地鐵站 。 4是珠江入廣州的第一站 本案 經(jīng)濟指標 地塊概況 P art 3 地塊分析 地塊 占地（ ㎡） 容積率 總建（㎡） 90㎡以下 限高（ m） A02 86347 241772 80% 一線臨江 50米，其余 80 A04 91579 256422 80% 80 合計 177926 498194 1大型規(guī)模小區(qū) 。 2分為 A0 A04兩地塊； 3A02地塊：具有一線江景資源，有山景； A04地塊：坡地、有山景資源 經(jīng)濟指標 SWOT分析 Strength優(yōu)勢 Weakness弱勢 Opportunity機會 Threat威脅 SWOT分析 P art 3 1保利品牌，信心保證 保利在廣州開發(fā)了多個項目，深得客戶的認同。 2位于金沙洲，發(fā)展?jié)摿Υ? 金沙洲是廣州西部的重點發(fā)展區(qū)域。 3大型園林社區(qū)，區(qū)內(nèi)配套完善 占地近 18萬㎡，總建約 50萬㎡，在廣州市區(qū)內(nèi)有較大的規(guī)模優(yōu)勢。 4同時擁有江景、山景 東面臨江，西面靠山，江景與山景同時兼得。 5有別墅產(chǎn)品，是坡地建筑 有近 300套的別墅， A04地塊是坡地。 6屬廣州轄地，在同區(qū)內(nèi)競爭力強 A0 A04均為廣州地。 我們看到的優(yōu)勢是 SWOT分析之優(yōu)勢 P art 3 1金沙洲配套暫不完善 淡化建議：區(qū)域發(fā)展，板塊聯(lián)動，自身配套 2缺乏地鐵支持 淡化建議：針對駕車族提升硬件配置 3對面沙場影響項目形象 淡化建議：采取有針對性的措施 4高壓線對項目的影響 淡化建議：項目內(nèi)及視線范圍內(nèi)的高壓線埋入地下 我們看到的弱勢是 SWOT分析之弱勢 P art 3 1經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 證券市場持續(xù)走好，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，市民收入增加，消費力提高。 2區(qū)域發(fā)展迅速 金沙洲區(qū)域迅速發(fā)展，配套日趨完善。 3交通改善 地鐵六號線于 2023年開通，貫穿金沙洲，加強金沙洲與廣州城區(qū)間的連接。 我們看到的機會是 SWOT分析之機會 P art 3 1區(qū)域競爭激烈 在售項目中均為強大發(fā)展商 —— 恒大 御景半島、中糧萬科 金域藍灣、中海 金沙灣；而即將開售凱德置地臨近地鐵口，周邊競爭對手具較強的競爭力。 2國家宏觀調(diào)控政策對房價的不可預見性 宏觀政策對房地產(chǎn)的不可預見性及對高端物業(yè)及樓價的打壓；政策對高端買家購買多套物業(yè)設置了限制條件。 3土地成本高 相對于周邊地塊，本項目的土地成本較高。 我們看到的威脅是 SWOT分析之威脅 P art 3 SWOT分析 P art 3 優(yōu)勢（ S） 弱勢（ W） 機會（ O） 威脅（ T） ? 保利品牌 ? 位于金沙洲，發(fā)展?jié)摿Υ? ? 獨具規(guī)模，園林社區(qū)，區(qū)內(nèi)配套完善 ? 同時擁有山景、江景資源 ? 有別墅產(chǎn)品，是坡地建筑 ? 屬廣州管轄地，在同區(qū)內(nèi)競爭力強 ? 金沙洲配套暫不完善 ? 缺乏地鐵支持 ? 對面沙場影響項目形象 ? 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 ? 區(qū)域發(fā)展迅速 ? 交通改善 ? 宏觀政策對房地產(chǎn)的不可預見性及對高端 物業(yè)及樓價指引性的打壓 ? 政策對高端買家，購買多套物業(yè)設置了限制條件 ? 區(qū)域競爭激烈 ? 土地成本高 結論 P art 3 保 利 地 產(chǎn) 金 沙 洲 金沙洲背山臨江大型社區(qū) 西海岸屬廣州的大型社區(qū)，具備江景、山景資源，有別墅產(chǎn)品及坡地建筑。 然而，以上這些不足以構成我們的差異化核心競爭力。 當務之急， 是為樓盤找出具有差異性的主題定位， 讓項目脫穎而出。 Part4 項目定位 思路 P art 4 項目分析 保利品牌；位于金沙洲的大型社區(qū)； 背山臨江；屬廣州地 客戶分析 社會中產(chǎn) 主題定位 ？ 尋找差異化競爭力，尋找適合本項目的主題定位。 品牌定位參考 P art 4 主題風格 代表樓盤 自然資源 山水庭苑（山水）、漫谷（山） 建筑形態(tài) 錦繡銀灣（地中海）、水晶灣（南加州）、托斯卡納（意大利） 生活方式 美林湖畔（休閑）、匯景新城（新都市） 文化內(nèi)涵 時代玫瑰園（藝術）、云山詩意（東方文化） 保利，作為文化地產(chǎn)的領跑者，如何讓金沙洲西海岸項目在區(qū)域內(nèi)脫穎而出，項目的核心差異在哪里？ 當市場上各種主題定位林立的時候，文化差異是最好的與普通型項目進行區(qū)分的方向。 主題定位 P art 4 西海岸文化 保利西海岸： 案名 P art 4 西海岸 1中地行認為該案名非常貼切 2準確地說明其位置：金沙洲位于廣州西部，而項目位于珠江西岸 3準確地將地塊的江景資源優(yōu)勢表達出來 4簡潔、大器、易于記憶 主題定位深化項目案名 P art 4 保利西海岸已具備貼切的案名，更需增加一種文化內(nèi)涵，一種西海岸文化。 廣州有海岸樓盤，有江景樓盤，但無 海岸文化 的樓盤。 江景樓盤中，有訴求景觀的，有訴求環(huán)境的，有訴求價值的，唯獨沒有人文的訴求。保利地產(chǎn)，以文化地產(chǎn)之深厚底蘊，打造保利西海岸，打造首個海岸文化大型國際社區(qū)。 主題定位深化保利品牌 P art 4 保利西海岸 ，首個海岸文化大型國際社區(qū)，充分體現(xiàn)保利地產(chǎn)品牌中的文化內(nèi)涵，延伸 “和諧生活，自然舒適” 的居住理念。 項目定位 P art 4 什么是西海岸文化 …… 在西海岸，有無盡的沙灘和碧藍的海水。游泳、沙灘運動、太陽浴、觀賞夕陽西下。休閑、舒適、健康的生活。 十七英里 金門大橋 漁人碼頭 西雅圖 舊金山 拉斯維加斯 洛杉磯 圣迭戈 圣芭芭拉老教堂 西海岸印象 …… 美國西海岸地位顯赫 西海岸印象 P art 4 舊金山： 是通往太平洋區(qū)域和遠東的門戶。美國西部最大的金融中心。 西雅圖： 國西北部地區(qū)大貿(mào)易港，有巨大的海港設施，是去阿拉斯加和遠東航空海運的門戶。金融中心。工業(yè)發(fā)達。波音航空公司總部工廠所在地，生產(chǎn)世界噴氣客機總數(shù) 50％以上。 洛杉磯： 美國加利福尼亞州南部太平洋岸港口城市，西部工商業(yè)第一大城。 美國西海岸，北至西雅圖，中至舊金山，南至洛杉機。 西海岸是“新美國”，代表了新思想、新道路和另一種生活方式。 獨特包容、突破傳統(tǒng)、勇于創(chuàng)新。 西海岸印象 P art 4 西海岸代表新思想、新道路 西海岸印象 P art 4 西海岸集繁華與寧馨與一身 西海岸三面環(huán)山、一面臨海，四季陽光明媚，大都市的氣派，集繁華與寧馨與一身。這里有世界著名的加州理工學院、加利福尼亞大學洛杉磯分校、南加利福尼亞大學，亨廷頓圖書館、格蒂博物館等。洛杉磯公共圖書館藏書量居全美第三位。西海岸人們享受清澈的泳池邊曬太陽的悠閑，領略大海，自然帶給他們的寫意。 西海岸印象 P art 4 西海岸是人們的夢想樂土 “硅谷”的創(chuàng)業(yè)奇跡，好萊塢的聲色犬馬，貝華利山莊的奢華高雅，迪士尼樂園的童真快樂，日落大道的時尚艷麗，天使之城，金融中心，超大城市。他們的生活態(tài)度是熱情甚至灼熱的，藍天碧海，陽光沙灘，時尚高雅，創(chuàng)意尖端，華麗奪目，這些就是代表西海岸文化的生活形態(tài)。 西海岸文化 P art 4 前景、希望 西海岸是登陸美洲大陸的第一站，是人們實現(xiàn)財富夢想開啟之門 西海岸文化 P art 4 陽光 西海岸文化 P art 4 海岸 西海岸文化 P art 4 休憩 西海岸文化 P art 4 健康 西海岸文化 P art 4 舒適 西海岸文化代表著 —— 陽光、海岸、休憩、健康、舒適 西海岸文化 P art 4 西海岸文化的精神內(nèi)涵 —— 前景、希望 西海岸文化 P art 4 西海岸文化 保利西海岸 P art 4 西海岸文化 保利西海岸 陽光 大規(guī)模高檔社區(qū) 海岸 近江邊、有江景資源 休憩 本項目離塵不離城，為社會中產(chǎn)提供良好的休憩場所。 健康 項目配備健康的運動設施 舒適 保利提倡“和諧生活，自然舒適”，其開發(fā)的社區(qū)舒適宜人。 前景 項目處于金沙洲，區(qū)域發(fā)展前景大 西海岸文化 保利地產(chǎn)“文化地產(chǎn)” 結論：西海岸文化適合根植保利西海岸。 西海岸文化根植保利西海岸 P art 4 根植西海岸文化 案名 保利西海岸 江岸社區(qū) 金沙洲大型江畔社區(qū) 周邊環(huán)境 江堤改造成海岸主題公園 建筑風格 藍白色系的海岸建筑風格 會所配置 人造沙灘沖浪泳池 公共部分 水景園林 休閑商業(yè) 海岸文化商業(yè) 贊助珠江夜游 成立保利號 售樓部建筑 體現(xiàn)海岸文化 主題推廣語建議 P art 4 保利 西海岸 …… 開闊前景、前途 金沙洲，一個廣州西部重點開展區(qū)域，這是朝氣蓬勃的地方 ……