【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地鐵站廳商鋪出租率達(dá) 100%， 2023年全年商鋪?zhàn)饨鹗杖氤^(guò) 200多萬(wàn)元。 主要經(jīng)驗(yàn)： 引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和知名商家，區(qū)分商場(chǎng)、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。 但地鐵一號(hào)線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺，有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉，究其原因主要是客流量太小、消費(fèi)者尚未形成逛地鐵站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營(yíng)策略缺乏吸引力。 綜合國(guó)內(nèi)三地地鐵商業(yè)的發(fā)展來(lái)看，由于地鐵在公共交通體系中占的比率不高、規(guī)劃的不成熟、定位不清晰、發(fā)展需要消費(fèi)習(xí)慣的培育、地鐵運(yùn)營(yíng)對(duì)安全的要求等因數(shù)，國(guó)內(nèi)的地鐵商業(yè)還處于一個(gè)萌芽狀態(tài)。 隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，大家也都看到了所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)；但國(guó)內(nèi)的地鐵軌道建設(shè)和地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)還是屬于兩個(gè)不同的開(kāi)發(fā)范疇，地下商業(yè)和地面上蓋商業(yè)沒(méi)有形成良好的互補(bǔ)關(guān)系；經(jīng)營(yíng)策略上都以引入實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營(yíng)，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)進(jìn)行必要的調(diào)控，不同的分布區(qū)位采用招租、包租或自營(yíng)，通過(guò)嚎商引進(jìn)有實(shí)力的連鎖品牌企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。 小結(jié) 第五章 案例解析 我們從前面了解到香港的購(gòu)物中心中 60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營(yíng)運(yùn)模式已非常成熟，結(jié)合其國(guó)際旅游購(gòu)物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價(jià)值得以最大化，并帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。 故在此重點(diǎn)分析時(shí)代廣場(chǎng)、 IFC、太古城中心、 APM、德福廣場(chǎng)、又一城、郞豪坊等地鐵上蓋購(gòu)物中心，希望從中體會(huì)到地鐵、人流、物業(yè)和商業(yè)的關(guān)聯(lián)。 依據(jù)購(gòu)物中心的規(guī)模和主題，我們將分析的項(xiàng)目分成三大類(lèi)： 此類(lèi)購(gòu)物中心由于地處核心的行政辦公中心或核心商業(yè)中心 ,除了地鐵帶來(lái)的巨大人流之外，本區(qū)域的核心地段資源也吸引了很多高質(zhì)地的本地消費(fèi)人群和世界各地的旅游觀光客，香港做為購(gòu)物天堂的商業(yè)價(jià)值在該區(qū)域尤其突顯，顧客半徑遍布全球。 時(shí)代廣場(chǎng) 和 IFC也正是充分利用了這一區(qū)域優(yōu)勢(shì) ,以規(guī)模優(yōu)勢(shì) (都是8萬(wàn)方商業(yè) )、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)勢(shì)打造香港最大型的購(gòu)物中心，滿(mǎn)足購(gòu)物、休閑餐飲、娛樂(lè)全方位的消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)組合方面更是集結(jié)了世界頂尖的一線品牌，成為高檔購(gòu)物的必選場(chǎng)所。 第一類(lèi)：城市核心商圈的大型地鐵上蓋購(gòu)物中心 時(shí)代廣場(chǎng)、 IFC 時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況： 香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)座落于港島區(qū)繁盛的商業(yè)地帶 銅鑼灣區(qū)，前身是香港電車(chē)廠。 時(shí)代廣場(chǎng)于 1994年開(kāi)業(yè)，整體建筑由兩幢分別為四十六層及三十九層高的辦公室大樓組成，其中購(gòu)物中心約 84000平方米，是香港最大型的購(gòu)物廣場(chǎng)之一；甲級(jí)寫(xiě)字樓約 94000平方米，四層地庫(kù)停車(chē)場(chǎng)共有七百個(gè)泊車(chē)位，是銅鑼灣區(qū)最大的停車(chē)場(chǎng)。 時(shí)代廣場(chǎng)的正門(mén)入口的露天廣場(chǎng)是行人休憩的地方，也是舉辦大型活動(dòng)的熱門(mén)場(chǎng)地。每年除夕的“蘋(píng)果倒數(shù)”就在這里舉行，倒數(shù)活動(dòng)都能吸引數(shù)以萬(wàn)計(jì)的市民和游人前來(lái)，共同慶祝新一年的來(lái)臨。 區(qū)位環(huán)境： 銅鑼灣是香港最熱鬧、中高檔購(gòu)物飲食最集中的地區(qū)。這里有各類(lèi)型的港式商場(chǎng)、日式百貨公司，而大街小巷也布滿(mǎn)了高中低檔大小商店及各式餐廳，是香港著名購(gòu)物、娛樂(lè)、美食中心，是世界各地的觀光游客和本地白領(lǐng)的逛街熱點(diǎn)。 交通狀況： 時(shí)代廣場(chǎng)與地鐵站點(diǎn)并不直接相鄰，為提升商場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，由開(kāi)發(fā)商出資，建設(shè)了專(zhuān)門(mén)通道與銅鑼灣站相連，使得地鐵客流可直接從地鐵通道進(jìn)入時(shí)代廣場(chǎng)的 2樓。 商業(yè)規(guī)劃： 時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)占 16層，廣場(chǎng)內(nèi)十分寬敞，有數(shù)以百計(jì)并包含許多國(guó)際知名和本地品牌的零售商店、五花八門(mén)的中外食肆及娛樂(lè)場(chǎng)所，以及 4間共可容納一千多人的電影院。旅游者可以體會(huì)在香港購(gòu)物和飲食消閑的樂(lè)趣。 二至九樓的商店，采用百貨公司概念的開(kāi)放式購(gòu)物廊，每一樓層滿(mǎn)足訴求不同族群，讓顧客可以輕松找到合適的物品。 十至十三樓的食通天有十多間中外美食餐廳，提供吉港式、泰國(guó)式、越南式、日本式等多國(guó)風(fēng)味餐廳。 香港國(guó)際金融中心區(qū)位圖 IFC國(guó)際金融中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 : 香港國(guó)際金融中心共由四部組成，其中國(guó)際金融中心商場(chǎng) ifc mall約 8萬(wàn)平方米。 (國(guó)際金融中心一期 1998年竣工 ,樓高 180米 ,地上39層，國(guó)際金融中心二期 ,2023年竣工 ,樓高 420米 ,為香港第三摩天樓 。四季酒店 2023年開(kāi)業(yè) )，將其余三部份連接在一起。 區(qū)位環(huán)境： 位于中環(huán) Central,是香港的政經(jīng)中心及高級(jí)購(gòu)物飲食地區(qū)。香港的繁榮興衰也與中環(huán)息息相關(guān)！作為香港的中心，中環(huán)就好像有數(shù)之不盡的新舊建筑、金融中心、形形色色的餐飲食肆及名人名店。中環(huán)主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)主要地區(qū) : 皇后像廣場(chǎng)一帶，東起中銀大廈、遮打花園、大會(huì)堂、立法會(huì)大樓至西面的天星碼頭及郵政總局。 皇后大道中的置地廣場(chǎng)、蘭桂芳、行人電梯、蘇豪區(qū)等大街小巷。 交易廣場(chǎng)、香港站、國(guó)際金融中心及港外線碼頭。 交通狀況： 國(guó)際金融中心位于交通樞紐中心地帶 ,香港地鐵中環(huán)站可與機(jī)場(chǎng)快線同站換乘 , 中心設(shè)有市區(qū)預(yù)辦登機(jī)手續(xù)設(shè)施，游客可在此辦理登機(jī)及行李托運(yùn)手續(xù) ,前往赤臘角國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需 23分鐘。地鐵則連接香港所有主要地區(qū)和往返深圳的九廣鐵路，只要穿越中心冷氣開(kāi)放的連接通道，便可搭乘各種交通工具，包括天星小輪、多個(gè)離島線碼頭、中環(huán)巴士總站及的士站，交通非常便捷。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ifc mall為香港中環(huán)加入消閑購(gòu)物新元素，為全新中環(huán)商業(yè)核心注入新潮氣。作為最領(lǐng)導(dǎo)潮流的購(gòu)屋商場(chǎng)，國(guó)際金融中心內(nèi)有超過(guò) 200家國(guó)際頂尖品牌商戶(hù)；‘ palace ifc’ 5個(gè)銀幕的大型影院； 14萬(wàn)平方尺平臺(tái)花園及露天食肆。 此類(lèi)購(gòu)物中心都處于區(qū)域商業(yè)中心或區(qū)域的交通樞紐集散中心，區(qū)域內(nèi)外人群都依賴(lài)它的交通便捷功能出入，使這些購(gòu)物中心也成為該區(qū)域的的主要組成部份和代表。 APM、郞豪坊 規(guī)模都在 5萬(wàn)平方左右，都是主題非常鮮明的購(gòu)物中心的，吸引的是本地年輕、時(shí)尚的消費(fèi)群體，特別是郎豪坊的天梯、回轉(zhuǎn)購(gòu)物廊、數(shù)碼天幕等突破性的時(shí)尚建筑設(shè)計(jì)元素，成為旺角地區(qū)的時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)。 第二類(lèi)：區(qū)域商業(yè)中心的大型地鐵上蓋購(gòu)物中心 — APM、 郞 豪坊、又一城 APM 項(xiàng)目概況： APM商場(chǎng)位于九龍觀塘地鐵上蓋，是香港的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，總面積達(dá)58800平方米，共 11層，是東九龍區(qū)的大型旗艦商場(chǎng)。 APM商場(chǎng)名稱(chēng)的由來(lái)，是將 AM(上午 )和 PM(下午 )融合起來(lái)，即打造 24小時(shí)購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，與商場(chǎng)提倡的夜間休閑概念互相呼應(yīng)。 區(qū)位環(huán)境： 香港的 APM Mall是新鴻基地產(chǎn)于東九龍發(fā)展的旗艦商場(chǎng)，位于九龍觀塘。APM Mall是一個(gè)以年輕人為主要目標(biāo)客戶(hù)群體，以“品味生活志”和“潮流時(shí)尚體驗(yàn)”為概念的大型商場(chǎng)，同時(shí)，該 Mall也是香港首個(gè)開(kāi)創(chuàng)“夜行概念” (夜間休閑 )的商場(chǎng)。 由于目前香港和上海等內(nèi)地大都市的商場(chǎng)通常只營(yíng)業(yè)到晚上 10點(diǎn)，新鴻基地產(chǎn)特別把 APM定位為一個(gè)店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間特長(zhǎng)的商場(chǎng)，讓顧客不再受時(shí)間束縛，盡情購(gòu)物休閑，并把口號(hào)定為“ Play more， Sleep less” (玩多點(diǎn)，睡少點(diǎn) )。 交通狀況： 地鐵觀塘線在該段為地面輕軌，觀塘站設(shè)有人行天橋與商場(chǎng)直接相連。商場(chǎng)地面設(shè)有巴士中轉(zhuǎn)站，商場(chǎng)還設(shè)有四條冷氣行人天橋連接，分別連接觀塘地鐵站、裕民坊與觀塘道東行、巧明街的港貿(mào)中心以及創(chuàng)紀(jì)之城的開(kāi)源道鱷魚(yú)恤大廈。此外，游客可從觀塘道正門(mén)進(jìn)入 APM，交通十分方便。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： APM的規(guī)模較小，但業(yè)態(tài)齊全， Mall內(nèi)高、中、低檔的比例搭配合適，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各種功能于一身，集合了超市、個(gè)人護(hù)理及便利店、時(shí)裝、美容、禮品、影音、餐飲、娛樂(lè)等各種零售業(yè)態(tài)，能吸引大量的人氣。 店鋪組合方面， APM引入吉之島超級(jí)市場(chǎng)作為主力店，有效的吸引客流并分散租金的風(fēng)險(xiǎn)。其它經(jīng)營(yíng)面積均散租給各品牌店，散租的比例很高，通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，獲得較高的收益。 朗豪坊 項(xiàng)目概況： 朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，于 2023年落成，是該區(qū)的著名地標(biāo)建筑，總面積達(dá)到 18萬(wàn)方，其中包括一幢 60層高，建筑面積約 74000坊的甲級(jí)寫(xiě)字樓，層高 15層、建筑面積達(dá) 56000平方米的大型購(gòu)物中心以及 42層的五星級(jí)酒店。 朗豪坊購(gòu)物商場(chǎng) (The Mall)樓高 15層，傭有三個(gè)香港之最：全港最長(zhǎng)的室內(nèi)手扶電梯；全港最高的玻璃幕墻；全港首個(gè)數(shù)碼天幕。 區(qū)位環(huán)境： 旺角 Mong Kok 是與銅鑼灣頂足而立的主要購(gòu)物區(qū)。旺角有很多小型商場(chǎng)及街上商店，主要售賣(mài)年青人的商品，例如潮流衣物、首飾、CD、手機(jī)、電玩、電子或電腦用品等。 交通狀況： 地鐵旺角站 C3出口直接與商場(chǎng)地下二層連接，也可經(jīng) E1出口從商場(chǎng)的砵蘭街入口進(jìn)入或從九廣東鐵旺角站步行約 10分鐘前往。朗豪酒店地下則為前往荃灣的公共小巴總站。區(qū)內(nèi)亦有多條巴士線貫穿，主要集中在不遠(yuǎn)的彌敦道上。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1/F至 3/F時(shí)尚品牌匯聚，多個(gè)國(guó)際品牌均進(jìn)駐這一層面積較大的商鋪，當(dāng)中包括Armarni Exchange、 Miss Sixty、 Shu Uemura、 United Colors of Beton等時(shí)尚衣飾，換季置裝來(lái)這里就最適合不過(guò)了。 4/F美食廣場(chǎng) Grand Atrium，這里是你瘋狂購(gòu)物后最佳的充電地方，因?yàn)檫@里有齊中、西、日、韓、意等各式美食，包括 Starbucks、滿(mǎn)記、香辣屋、元?dú)鈮鬯镜?，迎合不同食客的口?