【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Notes: 工作包指 Working Package，指工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）最底層的工作，其完成以可驗(yàn)證的交付物為標(biāo)志 。Page 40流程體系框架目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架67891011Page 41目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)總體流程圖 （ 20230905版）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購(gòu)工程管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目建議書總體計(jì)劃（執(zhí)行版）可行性研究項(xiàng)目發(fā)展策劃方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本（方案版）合約規(guī)劃（方案版）招商策劃招商執(zhí)行前期介入前期介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理竣工結(jié)算項(xiàng)目后評(píng)估營(yíng)銷策劃價(jià)格策略銷售準(zhǔn)備開盤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本回顧付款 /變更 /簽證控制竣工驗(yàn)收備案物業(yè)驗(yàn)收接管商業(yè)驗(yàn)收接管交房準(zhǔn)備交房預(yù)驗(yàn)收與整改擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）前期介入前期介入 現(xiàn)場(chǎng)管理預(yù)售證產(chǎn)權(quán)證開工證招投標(biāo)施工管理樁基提前開工審批方案審查批復(fù)用地規(guī)劃許可證工程管理策劃國(guó)土使用權(quán)證選址意見書工程規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)變更業(yè)主開放日商業(yè)交付投訴處理階段職能現(xiàn)場(chǎng)開放Club運(yùn)營(yíng)*蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)，地區(qū)參與*橙色指地區(qū)主導(dǎo)，集團(tuán)重點(diǎn)控制項(xiàng)目關(guān)鍵階段性成果框架圖 （ 20230905版）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購(gòu)工程管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理總體計(jì)劃（執(zhí)行版）方案設(shè)計(jì)成果目標(biāo)成本（方案版）合約規(guī)劃（方案版）招商策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)告推盤計(jì)劃與價(jià)格策略合同交房標(biāo)準(zhǔn)交房方案擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）總包篩選評(píng)估報(bào)告工程管理策劃報(bào)告商業(yè)移交方案階段職能可行性研究報(bào)告附經(jīng)濟(jì)分析表項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告總體計(jì)劃（可研版）初步市場(chǎng)定位規(guī)劃草案目標(biāo)成本（可研版）初步商業(yè)定位市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)成果商業(yè)定位總體計(jì)劃（策劃版）風(fēng)險(xiǎn)登記表經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告物業(yè)管理方案租金體系與激勵(lì)方案經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 經(jīng)濟(jì)分析（營(yíng)銷版）擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書竣工結(jié)算報(bào)告目標(biāo)成本（策劃版）精裝房設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)成果經(jīng)濟(jì)分析（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版）*總計(jì) 30個(gè)階段性成果（匯總性成果，如可研、發(fā)展策劃、后評(píng)估報(bào)告僅算 1個(gè)）售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃Page 44什么是階段性成果？為什么要管理它？怎樣管理？什么是階段性成果？ 為什么要管理？p階段性成果的質(zhì)量，特別是前期的階段性成果，對(duì)項(xiàng)目成敗影響至關(guān)重大p階段性成果被確認(rèn)合格之前匆忙開展下一階段工作，風(fēng)險(xiǎn)很大，往往導(dǎo)致返工p階段性成果凝聚了團(tuán)隊(duì)的智慧，是高度智力密集的成果，應(yīng)作為組織的知識(shí)被積累與共享怎樣管理？p階段性成果提交時(shí)間列入項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行跟蹤；p制定成果的深度標(biāo)準(zhǔn)，階段性成果在完整性、準(zhǔn)確性方面必須達(dá)標(biāo)；p通過(guò)組織正式的評(píng)審，嚴(yán)格控制成果質(zhì)量 不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達(dá)標(biāo)不能進(jìn)入下一個(gè)階段； 在風(fēng)險(xiǎn)可控的特殊情況下，經(jīng)評(píng)審小組認(rèn)可，可進(jìn)入下個(gè)階段，同時(shí)對(duì)成果進(jìn)行補(bǔ)充修訂。p項(xiàng)目生命周期的每個(gè)階段產(chǎn)出的交付物（ deliverables），子階段的交付物，可稱 “子成果 ” ；p交付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙；p 公司正式評(píng)審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項(xiàng)目進(jìn)入下一個(gè)階段。 0 總體開發(fā)流程與階段性成果Page 45流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購(gòu)工程管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)報(bào)批報(bào)建物業(yè)管理階段職能34567810111 29Page 46目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 47C1 可研報(bào)告模板 C2 項(xiàng)目建議書模板 C3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C4 股權(quán)收購(gòu)協(xié)議范本 C5 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本 C6 城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板投資管理工作框架Notes:1 投資分析流程框架 A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)公司投資效率與項(xiàng)目投資收益最大化B1 項(xiàng)目發(fā)展 B2 戰(zhàn)略合作 D 外部環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)、城市市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)E重大決策機(jī)構(gòu) E 投資決策委員會(huì)Page 48投資管理主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營(yíng)投資規(guī)劃可行性研究 土地獲取項(xiàng)目建議書 職能投資決策委員會(huì) 確定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃土地信息搜集編制項(xiàng)目建議書組織踏勘與信息交底內(nèi)部篩選通過(guò)出具法律意見稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)可研工作計(jì)劃不通過(guò)總裁篩選通過(guò)不通過(guò)初步市場(chǎng)定位規(guī)劃草案成本測(cè)算分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)初步商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金匯總可研與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析評(píng)審組織土地獲取租金測(cè)算營(yíng)銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算通過(guò)不通過(guò)法律顧問(wèn) 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險(xiǎn)分析 編寫合同草案* 項(xiàng)目建議書：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報(bào)總部投資中心提出建議后呈總裁篩選，新城市由集團(tuán)投資部門完成； 可研：由總部相關(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合。修編會(huì)議紀(jì)要1 投資分析流程框架 Page 49投資分析階段總部與地區(qū)公司分工要點(diǎn)1 投資分析流程框架 項(xiàng)目建議書：p 已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，總經(jīng)理初篩通過(guò)后，報(bào)總部投資中心提出建議，再呈總裁篩選p 新拓展城市：由集團(tuán)投資部門完成；p 現(xiàn)階段，項(xiàng)目建議書務(wù)求簡(jiǎn)明、扼要?？尚行匝芯浚河煽偛肯嚓P(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合；但組織踏勘與地塊信息交底是地區(qū)公司職責(zé)。地區(qū)公司不設(shè)投資決策機(jī)構(gòu)、法律顧問(wèn)；地區(qū)高管作為集團(tuán)投資決策委員會(huì)成員參與決策。123Page 50投資管理流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序項(xiàng)目發(fā)展管理程序可行性研究報(bào)告模板項(xiàng)目建議書模板項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表法律盡職調(diào)查內(nèi)容模板是投資管理中心（ Owner）項(xiàng)目管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心營(yíng)銷策劃中心成本控制中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心財(cái)務(wù)資金中心法律顧問(wèn)戰(zhàn)略合作管理程序 是 投資管理中心合同范本 * 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本股權(quán)收購(gòu)協(xié)議范本 否 投資管理中心 （ Owner）法律顧問(wèn)作業(yè)指引 企業(yè)外部環(huán)境監(jiān)測(cè)作業(yè)指引 外部環(huán)境監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)表格城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板 否 投資管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心Notes: （ 1）跨部門流程的牽頭編制單位一般 叫流程 Owner，投資管理中心就是項(xiàng)目發(fā)展管理程序的 Owner；（ 2）合同范本、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，屬單列的一種體系文件類別。1 投資分析流程框架 Page 51目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 52C1 發(fā)展策劃報(bào)告模板 C2 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C3 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 C4 設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 C5 市場(chǎng)定位模板 C6 商業(yè)定位模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 C8 概念設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn) C9 目標(biāo)成本模板 C10 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表發(fā)展策劃工作框架Notes: 發(fā)展策劃是使用模板最多的階段，因?yàn)榭缏毮芙换シ浅ｎl繁，其中一些模板也會(huì)在別的階段使用。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略B 項(xiàng)目發(fā)展策劃 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù) D2 產(chǎn)品目錄庫(kù) Page 53什么是發(fā)展策劃？為什么要做發(fā)展策劃？怎樣操作？什么是發(fā)展策劃？ 為什么要做？p投資分析階段成果，深度往往不夠，不能充分指導(dǎo)后期工作；p拿地后第一次、最重要的決策，該階段工作決定項(xiàng)目成敗的 70%p許多開發(fā)商不重視本階段，導(dǎo)致 職能壁壘化操作，后期發(fā)生沖突，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)； 決策遺漏，被迫重新決策，耽擱進(jìn)度； 遭遇風(fēng)險(xiǎn)，倉(cāng)促應(yīng)對(duì)；怎樣操作？p明確的組織結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目管理委員會(huì)負(fù)責(zé)決策； 項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織； 各職能負(fù)責(zé)提交子成果。p清楚地定義操作流程、子成果標(biāo)準(zhǔn)；p清楚地定義決策點(diǎn)；p采取會(huì)議評(píng)審形式互動(dòng)、碰撞，每次會(huì)議都要形成決策，避免議而不決；p因信息不完備無(wú)法決策的，定好下次會(huì)議時(shí)間，會(huì)后責(zé)任人補(bǔ)充搜集信息。p項(xiàng)目拿地后，方案設(shè)計(jì)展開前，多部門聯(lián)合參與，確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略的策劃過(guò)程；p三大核心功能： 方向明確； 價(jià)值挖掘； 風(fēng)險(xiǎn)顯化p過(guò)程特點(diǎn)： 短時(shí)間、高強(qiáng)度、密集的會(huì)議； 跨職能交互頻繁，廣泛的專家參與，群策群力 多種情景的沙盤推演。 Notes: 類似的策劃活動(dòng)在別的公司有不同叫法，如項(xiàng)目開發(fā)研討會(huì)（萬(wàn)科），項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（龍湖），項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃（金地）。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 54發(fā)展策劃的三大核心功能方向明確 價(jià)值挖掘 風(fēng)險(xiǎn)顯化1 2 32 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架發(fā)展策劃主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃啟動(dòng)市場(chǎng)定位職能項(xiàng)目管理委員會(huì)稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)策劃工作計(jì)劃市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)成本測(cè)算開發(fā)分期與總體計(jì)劃商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）評(píng)審租金測(cè)算營(yíng)銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算可研成果交底產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)成本與配置總體計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分析初定項(xiàng)目目標(biāo)地塊條件及周邊不利因素報(bào)批報(bào)建程序與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析地塊周邊市政接口最終評(píng)審項(xiàng)目交底目標(biāo)成本（策劃版）風(fēng)險(xiǎn)登記表報(bào)批報(bào)建工程管理景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書施工進(jìn)度發(fā)展策劃報(bào)告交底會(huì)Notes: （ 1）本階段由總部主導(dǎo)，地區(qū)公司高管是項(xiàng)目管理委員會(huì)成員，地區(qū)公司職能部門須配合總部，積極參與各子成果的編制和調(diào)研、信息搜集工作；（ 2）方框內(nèi)是要提交評(píng)審的子成果；（ 3）可根據(jù)需要增加專題評(píng)審，如風(fēng)險(xiǎn)專題會(huì)；子階段也可反復(fù)進(jìn)行。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審三通一平實(shí)施方案2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合Page 56發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴p 總裁初定項(xiàng)目目標(biāo)（ IRR、利潤(rùn)率、 …… ）p 跨職能團(tuán)隊(duì)成員勝任，具有決策能力p 職能從項(xiàng)目全局考慮問(wèn)題，積極參與p 區(qū)分和抓住重要決策點(diǎn)p 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識(shí)到意愿與能力、資源的差距p 頻繁地開會(huì)互動(dòng)p 及時(shí)決策，果斷決策p 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達(dá)、善于用圖形、照片 ）p 周期短，緊湊高效，最長(zhǎng)不超過(guò) 4個(gè)月p 在無(wú)初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無(wú)邊際地討論 p 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團(tuán)隊(duì)瓶頸p 職能滿足