地鐵商業(yè)項目經(jīng)營策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-26 04:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 營模式 三． 推廣策略 講解：周士超 黃坤 經(jīng)營模式定位 ? 地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。在地鐵商業(yè)發(fā)展前景一片大好的同時，我們也要冷靜地看到，地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強的專業(yè)性，商業(yè)定位非常重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會更多地體現(xiàn)出個性化的特征。 市場形象定位 ? 1） 優(yōu)良的品質(zhì) 在招商方面，注意細分和篩選，選擇符合地鐵商圈和有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)和品牌，品質(zhì)自然有保證； ? 2） 品位 CLD（（ Central Living Distric 中央生活區(qū)域）） 生活 概念創(chuàng)新 ? 3） 文化定位和情感需求 定位高端，滿足消費人群心理。 ? 4） 投資潛力大 地處繁華地段 ? 5） 生活的便利 緊鄰地鐵口和火車站 ?通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鄭州市地鐵品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達到雙贏的目的。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 ? 從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市看，日本東京地鐵 2023年度靠提供場地收取的租金有 18億日元，加上它擁有的38家便利店的 94億日元銷售額，合計 112億日元，截止到今天，這個數(shù)字一直在持續(xù)地增加。 ? 地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。巴黎地鐵就猶如一個?地下超市?，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等商業(yè)網(wǎng)點 800余家。 ? 從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運行就是商業(yè)機會的開始，地鐵商業(yè)價值在自身各種方面的價值體現(xiàn)中，充分利用自身商業(yè)價值的轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，把可預(yù)見的商業(yè)價值創(chuàng)造出無數(shù)的商業(yè)機會，并從中獲得良好的收益。 ? 針對鄭州地鐵二七廣場站 2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為： ATM機、奶茶、甜點、干洗店、眼鏡店、鮮花店、軟飲店、餐飲旗艦店、快餐品牌、書報亭、小零售鋪、早點、娛樂、便利店、報刊、咖啡、音像、小飾品、手機店、服裝鞋帽等。 屆時可以對地下商業(yè)街進行按區(qū)劃分，比如： 1區(qū)女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）； 2區(qū)男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）； 3區(qū)品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等）等等。 目標消費群體定位 ? 通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造延長乘客逗留時間，將可能增大消費的有效性，因此對地鐵商業(yè)而言，如何將流動的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力，是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容。 ? 在這里，主要將目標消費群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二七廣場站下車的乘客、專門到二七商圈休閑購物的乘客以及從地上商圈下到地下商圈的乘客。 目標經(jīng)營商戶定位 ? 市場的目標客戶比較復(fù)雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標和市場的整體屬性定位，本項目的目標客戶分為三大類，一類是商鋪購買者；第二類經(jīng)營者，商鋪租賃對象；另一類是市場商品消費者。這三類目標客戶又會互相影響，甚至互相轉(zhuǎn)化。 ? ①總體目標市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。 ? ②其他市場經(jīng)營者（輔助客戶） ? 這里面，有的是市場拆遷戶，有的是尋求更大機會者，大都源于對現(xiàn)有市場的不滿足，希望尋求新突破，看重新項目的升值空間和短時期內(nèi)的升值預(yù)期，看重項目的市場知名度、認可度及熱銷度。 ? ③商業(yè)地產(chǎn)投資者 ? 這部分人群構(gòu)成復(fù)雜，但投資原因明確，升值或收租是其主要追求。包括：改變銀行存款方式的投資者（理財型）、擁有大量閑置資金并且無自主經(jīng)營能力或主觀愿望者、專門從事不動產(chǎn)購買及出租者、私營企業(yè)主、國企及公司高管、部分政府官員，投機投資者、職業(yè)炒家、周邊縣市的投資者。他們看中的是項目的良好出租率，自己的穩(wěn)定投資回報和市場興旺的經(jīng)營效果，以及項目的升值潛力。 整體運作模式 ? 從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一是站內(nèi)開發(fā)；二是站外銜接；最后是上蓋物業(yè)。 ? 從國內(nèi)范圍來講，站外銜接和上蓋物業(yè)占主流地位。曾有一些城市做過一些地鐵站點的站內(nèi)開發(fā)嘗試，然而最終因地鐵過于火爆、人潮洶涌以致?lián)矶拢鲇诎踩紤]將一些地鐵站內(nèi)的商鋪統(tǒng)一拆除。 ? 比如上海曾在早期的一二號線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)內(nèi)人員透露，一、二號線等早期地鐵線路剛剛開通的時候，為了方便乘客，曾經(jīng)在一些地鐵站點設(shè)置了一些書報亭、小零售鋪、早點等商鋪。在當時地鐵客流量不大的情況下，這種做法確實為乘客帶來了一定的便利。 ? 然而，沒有人能預(yù)料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了飛躍式的增長，地鐵商鋪的負面影響就開始凸現(xiàn)。于是在運營后期，地鐵集團陸續(xù)將一、二、三號線的商鋪拆除了近一千平米。到了規(guī)劃 5號線的時候，地鐵公司更是決定從原則上就不設(shè)置類似地鐵商鋪的經(jīng)營項目，把通道最大限度的還給乘客。 ? 站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普
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