【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點(diǎn)心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。大賣場(chǎng)日流量在萬人左右。 32(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 比較分析大 賣場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積 小商 鋪 面 積 小商 鋪業(yè)態(tài) 小商 鋪 租金 停 車 位 客流量歐尚 22300平方米7—20平方米（ 賣場(chǎng) 內(nèi)）特色小 鋪 、餐 飲 、服 飾4000—6000元 /月 222 20230人 /日東環(huán) 路百 潤(rùn)發(fā)12600平方米20—30平方米（ 賣場(chǎng) 外）家 電維 修、飾 品店5000元 /月 74 10000人 /日東環(huán) 路家 樂 福11900平方米20—50平方米（ 賣場(chǎng) 內(nèi)）— — 300 —結(jié)論：如上圖可見，歐尚超市位置優(yōu)于百潤(rùn)發(fā)和家樂福，周邊需求旺盛，生意較好；百潤(rùn)發(fā)體量小、停車不便，該地塊將面臨改造；家樂福針對(duì)消費(fèi)群體主要為蔞葑附近的居民，目前尚未開張；總體而言，東環(huán)路沿線大賣場(chǎng)的供不應(yīng)求給項(xiàng)目帶來了機(jī)會(huì)，項(xiàng)目大賣場(chǎng)建成后將逐步改變項(xiàng)目周邊零售業(yè)空白的狀況。33項(xiàng)目目稱商家名稱平均日流量 進(jìn)駐商家左岸商業(yè)街35 4500 北門飯店、天府之樂、潤(rùn)記廣東餐館、翔記老廣東食街、漁公漁婆海鮮漁港、好悅茶餐廳、逸園魚翅店、尼古拉艾蒂安紅酒會(huì)所、天地人韓國(guó)料理、萊弗音樂餐廳、水天堂西餐廳、賽蒙、割烹 水之都日本料理、舞鶴日本料理、清風(fēng)亭日本料理、味千拉面、蕉葉咖哩屋、檸檬葉子泰式火鍋、紅番酒吧、夜間飛行酒吧、迷你酒吧、迪歐咖啡、第一時(shí)間咖啡、常春藤茶館、佐登尼絲美容院、雅姿時(shí)尚、周易足道、吳宮休閑中心、艾維爾面包房、八號(hào)會(huì)所、棕櫚泉桑拿會(huì)所、書香門第酒店星都中心14 2023 美國(guó)連鎖棒約翰批薩、兩岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布臺(tái)灣料理、到東海韓國(guó)料理、淺草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、長(zhǎng)發(fā)西餅、 A8酒吧、星海漁港（魯菜）巴厘島溫泉浴場(chǎng)、信儀房產(chǎn)白領(lǐng)廣場(chǎng)8 3000 東方明珠娛樂廣場(chǎng)、海韻向陽漁港、韓國(guó)宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、和奧瑞拉美麗會(huì)所(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 湖西餐飲34●尼盛萬麗●廣東食府 ●常春藤●漁公漁婆 ●天府之樂●迷你酒吧 ●水之都 ●焦葉●八號(hào)會(huì)所●卞氏菜根香●信義房產(chǎn)●海怡皇朝大酒店東海韓國(guó)料理●淺草日本料理●小李子湘菜館●●巴黎溫泉●星海漁港大酒店●長(zhǎng)發(fā)西餅●兩岸咖啡●金粉世家酒吧 ●棒約翰●書香門第●尼古拉紅酒 ●水天堂西餐廳●北門 ●麗茲飯店 西餐●棕櫚泉花園休閑商務(wù)中心●天地人●舞鶴●檸檬葉子●絲綢路●艾維爾●紅番酒吧●好悅茶餐廳●迪歐咖啡●佐登尼絲美容萊弗●清風(fēng)亭●吳宮休閑中心●逸園魚翅樓●周易足道●賽蒙西餐廳●味千拉面●潤(rùn)記● ●海奇仕●王品牛排●維多利亞18動(dòng)感酒吧●黔蜀香●新季郎日本料理●索蘭朵意大利餐廳●匹克維舍德國(guó)西餐吧望湖閣大酒店●樂汶堡●千卡健怡餐廳●美美港式茶餐廳●SPR COFFEE●蔡家食譜●芳滿庭SPA●悠蘭男士護(hù)膚●星港街星漢街星海街星原街星桂街星都街●白領(lǐng)天地●海天廣場(chǎng)蘇 華 路蘇 雅 路蘇 繡 路蘇 惠 路星明街注：工業(yè)園區(qū)湖西餐飲介紹(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 湖西餐飲分布圖35左岸商業(yè)街 B區(qū) 左岸商業(yè)街 A區(qū)星都中心入駐商家：東方明珠娛樂廣場(chǎng)、海韻向陽漁港、韓國(guó)宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、奧瑞拉美麗會(huì)所湖濱新天地(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 左岸商業(yè)街 左岸商業(yè)街由園區(qū)置地公司開發(fā)建設(shè)，其中一期建筑面積 米，匯聚多國(guó)餐飲是此商業(yè)街的特色；二期近 3萬平米，業(yè)態(tài)包括、大型健身中心、美發(fā)店、書吧等。項(xiàng)目商鋪三層，面積范圍從 150—2023平米。其中最大的店鋪為 6000平米的北門飯店，商鋪?zhàn)赓U均價(jià)一層 80—100 元 /平米 月不等，二、三層 45元 /平米 月。36(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 星都中心 星都中心由園區(qū)建屋集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積17800平方米，其中地上主體三層 13000平方米，地下為4800平方米的停車場(chǎng)。項(xiàng)目多為大面積商鋪，租金均價(jià)一層 80—100 元 /平米 月不等，二、三層 45元 /平米 月。37(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 白領(lǐng)廣場(chǎng) 白領(lǐng)廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目由 9幢現(xiàn)代風(fēng)格的單體建筑組成，大部分建筑主體 3層，局部4層，總建筑面積 21000平方米，共有 8家具有相當(dāng)實(shí)力和品牌店鋪進(jìn)駐一空；其中東方明珠娛樂廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 7000平方米，海韻向陽漁港營(yíng)業(yè)面積 5000平方米，韓國(guó)宮廷御宴館 1300平方米，北京香辣蟹菜館營(yíng)業(yè)面積 1300平方米，小子壽司日本料理營(yíng)業(yè)面積 2700平方米，虹日本料理營(yíng)業(yè)面積 800平方米，投資額 150萬；米蘿咖啡營(yíng)業(yè)面積 900平方米，奧瑞拉美麗會(huì)所營(yíng)業(yè)面積 800平方米。 38結(jié)論：蘇州工業(yè)園區(qū)的左岸商業(yè)街、星都中心、白領(lǐng)廣場(chǎng)等商業(yè)離項(xiàng)目較近，其業(yè)態(tài)主要分中華料理（如廣東潤(rùn)記、北門飯店）、日韓料理、臺(tái)灣品牌（如兩岸咖啡等），國(guó)際品牌（如必勝客等）較少，其主要服務(wù)對(duì)象為園區(qū)外企業(yè)和臺(tái)企。而本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)不成氣候，檔次良莠不齊，可以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上引進(jìn)不同特色的中高檔餐飲品牌，吸引不同人群前來消費(fèi)。(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 比較分析39(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 東城新天地地下一 層 、地面一 層為 家 樂 福大 賣場(chǎng)二 層為 國(guó)美 電 器一 層為 家 樂 福大 賣場(chǎng)二幢 25層 的高 層 住宅中央下沉式廣 場(chǎng) ，左面 2層商 鋪 ，右面 1層 商 鋪三幢 18層 的高 層 住宅東環(huán)路 楊枝塘路左 邊 1～ 3層為 迪歐咖啡右 邊 3層為 老 媽 米 線2層為 豪客來牛排兩 層 店 鋪從左至右 業(yè)態(tài)為 好人民 間 小吃、好 厲 來蛋糕店、豪客眼 鏡 、福 臨門戀歌坊地下停 車場(chǎng)入口 1地下停車場(chǎng)入口2 東城新天地為東城 世紀(jì)廣場(chǎng)的商鋪部分，多為三層，部分兩層，沿街商鋪挑高 6米，面積在 50～ 2023平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有老媽火鍋、好利來西點(diǎn)、好人民間小吃、福臨門、迪歐咖啡、永和豆?jié){、豪克來牛排、戀歌坊等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，東城新天地的商鋪?zhàn)饨馂橐粚?210元 /平方米 月，二層 90～ 100元 /平方米 月，三層大部分以均價(jià) 6000元 /平方米賣給老媽米線， 剩余部分為物業(yè)用房（根據(jù)該區(qū)域發(fā)展前景， 10年回報(bào)率，月租金在 50元 /平米 /月）。40項(xiàng)目☆(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh湖西商業(yè)街東城 世紀(jì)廣場(chǎng)歐尚 區(qū)域內(nèi)商鋪主要有湖西商業(yè)（左岸商業(yè)街、星都廣場(chǎng)等）、歐尚超市內(nèi)商鋪、東城 世紀(jì)廣場(chǎng)中的東城新天地三部分。其中湖西商鋪面積普遍較大，且開始經(jīng)營(yíng)時(shí)人氣不旺，有一段時(shí)期的培育期；歐尚超市多為小鋪位，所以上述兩類與本項(xiàng)目商鋪無可比性。東城 世紀(jì)廣場(chǎng)與本項(xiàng)目同處東環(huán)路沿線，且都為商業(yè)加住宅的形式，有一定參考意義。結(jié)論：參照東城 世紀(jì)廣場(chǎng)店鋪?zhàn)饨穑簴|城新天地一層租金 210元 /平方米 月，二層租金 90～ 100元 /平方米 月，三層租金 50元 /平方米 月；家樂福 1F和 1F總體租金為 /平方米 天。項(xiàng)目和東城新天地針對(duì)消費(fèi)人群不同，且位置相對(duì)優(yōu)于東城 世紀(jì)廣場(chǎng)，商鋪?zhàn)饨鹂筛鶕?jù)招商情況適當(dāng)調(diào)整。 41(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 — 其余競(jìng)爭(zhēng) 東環(huán)路沿線的電器大賣場(chǎng)的有東城 世紀(jì)廣場(chǎng)中的國(guó)美電器，但由于距本案較遠(yuǎn)，且針對(duì)人群不同（主要針對(duì)機(jī)場(chǎng)路以南、園區(qū)蔞葑鎮(zhèn)的消費(fèi)人群），不構(gòu)成威脅。周邊沒有大型書店，項(xiàng)目書店的適時(shí)出現(xiàn)，可以滿足周邊居民的需要，彌補(bǔ)業(yè)態(tài)的缺失，給項(xiàng)目帶來人氣。42(8)住宅分析 — 蘇州歷年土地供應(yīng)分析 蘇州土地供應(yīng)在經(jīng)歷了 03年、 04年的大規(guī)模供給之后，國(guó)家從 04年開始出臺(tái)一系列調(diào)控政策，主要是通過土地供給和購(gòu)房貸款兩個(gè)方面來達(dá)到對(duì)蘇州樓市的整體調(diào)控，從 05年開始，政府對(duì)于土地供給進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且取得了明顯的成效。 43(8)住宅分析 — 園區(qū)歷年土地供應(yīng)分析 園區(qū)土地供應(yīng)量每年都是穩(wěn)步增長(zhǎng)，盡管蘇州大市的供應(yīng)量從 04年開始減少，但是園區(qū)的土地供應(yīng)卻在迅速提升，主要是得益于 04年開始的大規(guī)模的湖東建設(shè)，而湖西住宅類土地供應(yīng)較少，基本上有需求無供應(yīng)。44(8)住宅分析 —06 年蘇州銷售回顧時(shí)間 批準(zhǔn)預(yù) 售面 積合同備 案面 積成交額成交均價(jià)2023年510萬平米萬平米296億5190元 /平米2023年311萬平米萬平米125億 4595元 /平米同比增 長(zhǎng)% % 137% % 蘇州市 06年的銷售面積和成交額都較 05年有了成倍的增長(zhǎng)，這樣的成績(jī)主要得益各個(gè)版塊指標(biāo)個(gè)案的突出業(yè)績(jī)；與其他區(qū)域形勢(shì)大好相比，園區(qū)由于園區(qū)湖東競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得客源分流，相對(duì)較好。區(qū)域 項(xiàng) 目名稱位置 主力面 積均價(jià) 銷 售率新區(qū)新 創(chuàng) *理想城新區(qū)長(zhǎng) 江路189號(hào)110124平米3500元 90%滄 浪新城博雅苑 寶 帶 路和友新路130平米4800元 91%平江新城大 觀名園清塘路 110平米5948元 91%園區(qū) 玲 瓏灣現(xiàn) 代大道 136平米6285元 59%園區(qū) 歐洲城 蘇勝 路140150平米5322元 60%45(8)住宅分析 —06 年園區(qū)銷售分析時(shí)間 批準(zhǔn) 預(yù) 售面 積 合同 備 案面 積 成交 額 成交均價(jià)2023年 153萬平米 167萬平米 105億 6200元 /平米2023年 151萬平米 137萬平米 85億 6126元 /平米同比增 長(zhǎng)