【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 良好的開(kāi)發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開(kāi)發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì) “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀況作出分析。商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類(lèi)住宅類(lèi)北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來(lái)人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。 市場(chǎng)供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬(wàn)平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒(méi)有。 市場(chǎng)需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小型專(zhuān)業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門(mén)、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門(mén)電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 WTO，外資公司涌入將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2023年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng)銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場(chǎng)需求客戶構(gòu)成多樣客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落別墅成交趨于活躍市場(chǎng)展望政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅開(kāi)發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬(wàn)平方米。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開(kāi)工 144萬(wàn)平方米，竣工 40萬(wàn)平方米。 二、市場(chǎng)需求需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?lèi)。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購(gòu)房。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類(lèi)隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。戶型需求：從居室類(lèi)型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類(lèi)型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒(méi)有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開(kāi)發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。一、需求預(yù)測(cè) “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房?jī)r(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。它們對(duì)住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個(gè)因素。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬(wàn)平方米左右；對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬(wàn) 150萬(wàn)，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬(wàn)平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬(wàn)平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來(lái)北京是交通規(guī)劃地段。危舊房改造房市場(chǎng)分析2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來(lái) 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬(wàn)平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危改—— 政策依據(jù) ： 《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（京政函〔 2023〕 60號(hào)）。（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號(hào)）。（ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)《危改辦法》）。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來(lái)全市累計(jì)開(kāi)工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋 499萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬(wàn)戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢(shì)， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚(yú)池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內(nèi)容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民 。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析危舊房改造房市場(chǎng)分析二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)趯?shí)踐中取得了很好的效果，開(kāi)發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。其中，豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場(chǎng)發(fā)展前景 危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬(wàn)平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到18平方米。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。未來(lái)的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項(xiàng)目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開(kāi)發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場(chǎng)銷(xiāo)售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對(duì)較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢(shì)穩(wěn)定，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)速度較快建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近２０年來(lái)，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %。 “ 九五