【文章內容簡介】 床位 200張。 商業(yè)： ?白鷺湖大酒店 ?東海國際新天地 —— 位于黃河十二路南，北臨白鷺湖，西臨長途客運站， 其中，商業(yè)區(qū)主要由大型賣場及商業(yè)步行街組成，其中依據(jù)使用功能的需要還設有物流、會議辦公、文化交流、技術培訓、餐飲娛樂等功能用房。 白鷺湖大酒店 東海國際新天地 二 、 區(qū)域綜合價值分析 第 二 部分 項目價值分析 周邊重要配套 購物： 濱州金博商廈 ——地處渤海四路，黃河十六路，由北京偉業(yè)建設技術發(fā)展公司和和濱州宏泰置業(yè)有限公司共同開發(fā)。計劃總投資 ，項目集公寓式酒店、商場、商務辦公、大型超市于一體。 示意圖 二 、 區(qū)域綜合價值分析 第 二 部分 項目價值分析 地塊區(qū)域綜合價值分析： ——目前欠成熟，未來將成為東城行政居住中心區(qū) ? 項目游離于濱州主城區(qū)和房地產熱點片區(qū)之外，屬發(fā)展中區(qū)域，目前不夠成熟。 ? 濱州東城的規(guī)劃格局、行政中心區(qū)的片區(qū)定位，將快速拉動區(qū)域房地產的發(fā)展，項目面臨良好發(fā)展契機。 ? 行政、教育、景觀、醫(yī)療、商業(yè)配套完善在即，尤其借助政務中心的強大帶動力，東城行政居住中心區(qū)即將呈現(xiàn)。 二 、 區(qū)域綜合價值分析 第 二 部分 項目價值分析 優(yōu)勢（ S） ?前景優(yōu)勢： 項目位于快速發(fā)展的東部新城，“黃三角大開發(fā)”和政府規(guī)劃引導優(yōu)勢明顯，本案具有較好的發(fā)展前景。 ?配套優(yōu)勢： 項目位于東城行政中心區(qū)的優(yōu)越地段，教育、公園、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套齊全。 ?交通優(yōu)勢： 位于兩條城市主干道交匯處，毗鄰北外環(huán)，東臨汽車東站，交通便利。 ?景觀優(yōu)勢： 東臨秦臺河城市景觀帶，西臨區(qū)政府生態(tài)公園，車行 5分鐘可達白鷺湖，生態(tài)景觀優(yōu)勢明顯。 ?規(guī)劃優(yōu)勢： 地塊方正，規(guī)模適中，利于整體規(guī)劃。 ?成本優(yōu)勢： 項目具有明顯的地價優(yōu)勢，發(fā)展商可將更多資金投入到產品和園林景觀的打造上。 三 、 地塊 SWOT分析 第 二 部分 項目價值分析 劣勢（ W） ?地塊周邊缺乏必要的生活配套與城市功能配套，居住氛圍較差。 ?東側高壓線弱化了項目景觀優(yōu)勢，拆遷時間不確定。 ?東城區(qū)目前為濱州房地產非熱點開發(fā)區(qū)域，樓盤檔次低、市場化程度低、關注度低、價格低、區(qū)域形象差，市場層面處于競爭下風。 三 、 地塊 SWOT分析 第 二 部分 項目價值分析 機會（ O） ? 城市發(fā)展向東： 區(qū)政府東遷、城市發(fā)展向東，濱州東部新城將迎來新的發(fā)展動力。 ? 城市發(fā)展利好： 借“黃三角大開發(fā)”契機，片區(qū)熱度升溫，本案將成為投資居住價值洼地。 ? 雖逢房地產調整期，但危機與機遇并存，市場總體仍朝著良性方向發(fā)展，項目仍面臨良好的發(fā)展機遇。 ? 區(qū)域內樓盤低水平、同質化競爭嚴重，唯有走 高端差異化路線，才能贏得市場競爭。 三 、 地塊 SWOT分析 第 二 部分 項目價值分析 威脅（ T） ?濱州熱點片區(qū)的市場競爭愈演愈烈，將分流大量有效客群，競爭態(tài)勢于我不利。 ?新政提高了異地客戶投資置業(yè)門檻， 未來一段時期內，國家極有可能出臺更嚴厲的調控政策，對多次置業(yè)客戶及外地投資客的影響首當其沖。 三 、 地塊 SWOT分析 第 二 部分 項目價值分析 結論： ? 區(qū)域發(fā)展前景利好，本地塊綜合質素較高，具備較大的開發(fā)價值。 ? 項目位于濱州房地產非熱點片區(qū)，區(qū)域成熟度和市場關注度低，具有一定的開發(fā)風險。 ? 片區(qū)整體房地產開發(fā)水平低，本項目應整合各方資源，強強聯(lián)合，將本案打造成為東城第一、濱州一流的精品項目。 第 二 部分 項目價值分析 小 結 第三部分 項目整體定位 一、項目發(fā)展目標 二、項目綜合定位 三、住宅產品定位 四、形象概念定位 五、案名建議 第 三 部分 項目整體定位 目標確定前的思考： 項目西鄰濱城區(qū)政府，東臨秦臺河景觀帶，南鄰黃河十六路，屬東城區(qū)新興 開發(fā)區(qū)域。如果說黃河五路是濱州市的“長安大街”，那么黃河十六路即是東城 區(qū)的“長安大街”。依托政府資源、臨靠行政大道，本項目占據(jù)了行政文化中心 區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。 片區(qū)房地產開發(fā)水平低、市場化程度低、房價低，但項目優(yōu)越的地塊條件決定 了我們務必要掙脫“三低”現(xiàn)狀。定位前，首先應確定項目的發(fā)展目標。 目標的確定應結合區(qū)域情況和項目實際，不應“唾手可得”或淪為“空中樓閣”，而應適度超前市場，具有一定的前瞻性和挑戰(zhàn)性。 第 三 部分 項目整體定位 一 、 項目發(fā)展目標 東城第一、濱州一流 從區(qū)域競爭看： 東城區(qū)屬濱州新興開發(fā)區(qū)域，片區(qū)內項目以“經濟適用房、舊改安居房”為主，目前片區(qū)內唯一的品質項目為白鷺湖西岸的“香格里拉 水岸綠城 ”，本案作為后起之秀，應從檔次和品質上對其實現(xiàn)全面超越，成為“東城第一”。 從城市競爭看： 東城在濱州房地產開發(fā)水平和進程中位居后列，在“黃三角大開發(fā)”的戰(zhàn)略背景下，外地涌入的開發(fā)商越來越多，濱州樓盤的品質、檔次將愈來愈高，本項目定位應從更高的高度著眼，力爭成為“濱州一流”的標桿性項目。 第 三 部分 項目整體定位 一 、 項目發(fā)展目標 物業(yè)功能定位 行政居住功能為主 少量社區(qū)服務型商業(yè) ? 毗鄰行政文化中心的區(qū)位特征，決定了本項目以居住為主的功能定位。 ? 項目西側規(guī)劃有大型商業(yè)，因此，本項目商業(yè)體量不宜過大，建議沿黃河十六路、渤海三路規(guī)劃一些社區(qū)服務型商業(yè)，主要滿足社區(qū)及對面養(yǎng)老中心、學校的日常生活需要。 第 三 部分 項目整體定位 二 、 項目綜合定位 物業(yè)檔次定位 區(qū)域高檔精品 定位理由： ? 如前所述 ， 東城區(qū)品質樓盤稀缺 。 本項目優(yōu)踞行政中心板塊核心區(qū)位 ，直接受政務中心發(fā)展之驅動 、 受政府規(guī)劃利好之恩惠 ， 具備打造成為高檔精品社區(qū)的條件 。 ? 但從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀看 ， 本片區(qū)為濱州房地產非熱點開發(fā)區(qū)域 ， 整體開發(fā)水平低 、 售價低 ， 一味追求純高端 、 高檔豪宅 ， 與項目實際不符 ， “ 區(qū)域內的高檔精品 ” 為適宜本項目的檔次定位 。 第 三 部分 項目整體定位 二 、 項目綜合定位 目標客群定位 行政事業(yè)殷實階層 商賈成功人士 ? 客群來源： 濱州市區(qū)，東城區(qū)，濱州區(qū)縣，東營利津，省內他市。 ? 職業(yè)屬性： 行政公務員，事業(yè)單位等收入穩(wěn)定、各方面福利待遇較好， 并且家庭條件較好，重視生活品質；個體私企的成功人士。 ? 年齡特征： 集中于 3055歲之間 ? 購買動機： 多為二次及以上置業(yè)，主要為改善居住兼升值。 ? 購買需求： 社區(qū)品質、環(huán)境景觀、戶型格局、交通及生活配套等。 ? 認知途徑： 主要為朋友介紹、媒介傳播等 第 三 部分 項目整體定位 二 、 項目綜合定位 目標客群分類 邊緣客戶 重要客戶 核心 客戶 政府高級公務員、行政事業(yè)單位高收入人員（如區(qū)政府、交通局、檢察院、東街辦） 事業(yè)單位職員（二小、二中教職工，社會福利中心職員，廣電、醫(yī)院職員） 私營業(yè)主和個體老板 沾化、東營利津的富裕階層 (進城或為子女教育 ) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關干部 周邊區(qū)縣的富裕階層（進城） 看好“黃三角”發(fā)展前景的投資客 第 三 部分 項目整體定位 二 、 項目綜合定位 客戶區(qū)域劃分 第 三 部分 項目整體定位 二 、 項目綜合定位 產品形態(tài)定位 小高層為主、高層為輔 第 三 部分 項目整體定位 三 、 住宅產品定位 戶型面積配比建議 ? 區(qū)域內競品項目主力戶型一般在 130㎡ 140㎡ 之間，舒適三居銷售情況都較好，說明市場對這部分戶型的接受度較高。 ? 結合項目定位，建議以 1梯 2戶的舒適中大戶型為主，提高小區(qū)品質。 第 三 部分 項目整體定位 三 、 住宅產品定位 為什么要形象概念定位？ 概念是項目之魂 —— “ 概念不是萬能的，沒有概念卻是萬萬不能的 ” 。這幾乎已成為房地產推廣的金科玉律。無數(shù)個通過概念來出牌的樓盤，不是熱銷一時就是名垂青史。 概念地產在濱州市場應用較少，即使有，也由于缺乏產品支持而淪為一個口號，概念被做空。 本項目要找出契機，發(fā)掘項目的核心價值，導入差異化的形象概念，將概念地產與產品規(guī)劃真正結合起來。 第 三 部分 項目整體定位 四 、 形象概念定位 英倫風情花園 社區(qū) 定位理由： ? 隨著黃三角大開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略， 作為主戰(zhàn)場的濱州，與國際接軌不再只是空談和噱頭，項目的國際化定位與發(fā)展思路必須與城市大發(fā)展的理念相適應。 ? 對于不成熟的市場，概念切忌“生疏”，好的概念不一定是偏僻的戞戞獨造，應該是被廣泛認可，而又被多次成功推廣所驗證的概念。在地中海、歐陸風、西班牙盛行的濱州，引入“英倫風情”概念元素，既能因其獨特成為市場亮點，又容易被市場接受。從“地中海”的拿來主義，到英倫概念的應用，是濱州地產概念升級的標志。 形象概念定位建議 第 三 部分 項目整體定位 四 、 形象概念定位 概念的運用 項目的主題概念，不能僅僅是形式上的、虛擬的存在，而是可以在項目的各個環(huán)節(jié)實際深化應用，與銷售相結合，起到賦予項目鮮明個性特征、引發(fā)消費者關注的作用，并最終成為促進銷售的力量。 本項目在概念上黑馬不主張過于虛擬化，而是將概念與產品的建筑風格、園林設計以及配套標準進行結合，使概念不流于空泛。如在規(guī)劃設計中引入英倫風格元素，在景觀設計中以主題廣場、雕塑及相關素材來表現(xiàn)社區(qū)的文化理念及內涵。 第 三 部分 項目整體定位 四 、 形象概念定位 英倫風情雕塑運用 第 三 部分 項目整體定位 四 、 形象概念定位 社區(qū)內部可擺放一輛象征英國文化的巴士，即是景觀，又是宣傳點 第 三 部分 項目整體定位 四 、 形象概念定位 東城區(qū)“宜商 宜居宜興業(yè)， 上風上水上東城”的戰(zhàn)略口號已耳熟能詳， 本案作為近鄰政務中心的項目，以“東城”為名，緊跟政府規(guī)劃發(fā)展步 調，借政府之勢宣傳項目自身，事半功倍。 “國際”，蘊含以國際化的標準、視野和理念來打造本項目之意，與項目 倡導的生活方式契合。 案名大氣，便于記憶，便于后期推廣。 第 三 部分 項目整體定位 五 、 案名建議 備選案名建議 —— ?上東城 ?上東國際 ?東城華府 第 三 部分 項目整體定位 五 、 案名建議 第四部分 物業(yè)發(fā)展建議 一、規(guī)劃設計建議 二、產品設計建議 三、園林景觀設計建議 四、配套設施設計建議 五、戶型設計建議 六、交樓標準建議 七、智能化標準建議 八、物業(yè)管理建議 九、分期開發(fā)建議 第 四 部分 物業(yè)發(fā)展建議 總體規(guī)劃布局 (1)為滿足項目不超過 ，項目意向規(guī)劃以小高層、高層、 1棟 高級會所、 2層沿街商業(yè)組成。其中小高層為 11+1層，高層為 17+1層。 (2)規(guī)劃建議以正南正北行列式布局，用一條內環(huán)路串聯(lián)整個小區(qū)交通，自主入 口進入社區(qū)是中心水景，在水景中央設置高級會所。小區(qū)東、南面排布小高層住 宅，北邊和西邊布置高層，使整個小區(qū)規(guī)劃形成一個北高南低的布局形態(tài)。 (3)項目在規(guī)劃布局上需組團分布合理、用地平衡，利于分期開發(fā)、分期入住 及后期物業(yè)公司統(tǒng)一管理。 景觀設計 (1)項目東臨秦臺河市政景觀帶，東面是項目景觀價值最大區(qū)域。景觀設計、建 筑朝向應結合河景進行布局，爭取做到 “ 戶戶看河景