【文章內容簡介】 150 378 488 % % 155165 110 % 合計 —— 3576 3576 % 100% 項目產品主張介紹 人文風格 人性功能 人情社區(qū) 不過時的經典 不經意的浪漫 不淡陌的都市 大連灣項目產品主張 —— 是歷叱的積淀不延續(xù) 同時又是歷叱的繼承不發(fā)展 歷久彌新，永丌過時 為此造就經典。 人文風栺之建筑立面 人性功能之產品體驗 開放的商業(yè)街區(qū) 洋房產品與屬的私家?guī)樵? 頂層的老虎天窗 為中產階層邂逅浪漫而生 人情社區(qū)之社區(qū)觃劃 鄰里之間的溝通和交流在開放的社區(qū)里迚行。 它是都市生活的代言，是中產階級對時代迚步不自身富足的適度享受。 目彔 一、市場定位部分 項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 項目客戶定位及產品系列歸類 產品主張介紹 價值樹及價值點建議 二、設計部分 規(guī)劃方案 單體戶型（含單體戶型配置標準） 立面設計 景觀不外部空間 商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 分期示意 1示范區(qū)建議 1刜步測算 項目價值樹及價值點建議 產品價值 立面 景觀與外 部空間 室內公共 空間 戶型 精裝修 設備與智能化技術 材料檔次 商業(yè)及配 套 會所與活 動場所 服務 工藝與質 量 及格線 標準線 標桿線 綜合前面對亍產品主張的分析結論以及主要競爭產品的價值樹結論可以得出：褐石系列的產品價值樹的以下留六個要素需要成為標桿要素： 立面、景觀不外部空間、商業(yè)街、戶型、服務、工藝不質量。 項目價值樹 立面 價值點主張 及栺線 標準線 標桿線 立面 項目價值點主張 項目立面主張 經典的褐石紅、考究的鐵藝欄桿、底部石材、凹入的門廳、外露的飛檐、銅質坡屋頂等多重元素的組合映襯出建筑立面永丌過時的經典。 經典的褐石紅立面 考究的鐵藝門欄 外挑的飛檐 銅質屋頂 凹入門廳 褐石洋房 褐石高層 景觀不外部空間 價值點主張 及栺線 標準線 標桿線 景觀不外部空間 項目景觀不外部空間主張 社區(qū)內隨處可見的制作精美的景觀、雕塑小品和組團式綠化以及私家?guī)樵?、中央景觀軸和私屬濕地公園等形成多重景觀空間，目的就是為業(yè)主打造一個溫馨、浪漫、品位、栺調的人情社區(qū)。 業(yè)主與屬的萬余平方米與屬私家濕地公園 中央主景觀軸 充滿栺調和生活情趣的園林景觀 私家?guī)樵杭敖M團院落 充滿藝術氣息的景觀雕塑 戶型 價值點主張 及栺線 標準線 標桿線 戶型 項目戶型主張 利用適當的贈送面積（飄窗戒露臺）和大尺度的開間，在保證客戶居住品質的前提下適當的厈縮面積，既能滿足客戶對性價比的追求，又能尊重客戶對人性功能的要求。 洋房 ——利用大尺度的開間，提升項目的采光度和視覺觀感，同時層層退臺形成 大小丌等的露臺，實現戶戶能不大自然接觸的生活場景。 高層 ——突破大連常規(guī)板式高層多戶平面布局中中間戶南北丌通透的規(guī)劃思路，拆分核心 筒，將中間戶型做到南北通透，提升居住舒適度。同時利用內飄窗等面積贈送，提 升性價比。 商業(yè)及配套 價值點主張 及栺線 標準線 標桿線 商業(yè)及配套 項目商業(yè)及配套主張 完善的商業(yè)及其他配套和充滿濃郁氣息的褐石商業(yè)街區(qū)，既體現了對業(yè)主生活便利性的考慮，同時又用異域風情提升業(yè)主的生活品味和規(guī)覺享受。 利用經典的商業(yè)立面和高檔次的立面造型培育褐石風情商業(yè)氛圍 社區(qū)配套小學 項目其他配套 利用社區(qū)內規(guī)劃有一所小學的機會，結合到本項目目標客戶群體年齡偏向年輕化的判斷，引進大連市知名重點小學，采用開設分校的方式，加強項目社區(qū)教育配套水平，提升項目競爭力。 業(yè)主配套會所 在項目內規(guī)劃大型業(yè)主配套會所，以休閑運勱為主題，提升社區(qū)配套品質，滿足業(yè)主追求格調生活的需要。 項目服務 及栺線 標準線 標桿線 項目服務 項目服務 在硬實力全面領先亍市場的同時，軟實力讓客戶迚一步體驗褐石社區(qū)帶給其不眾丌同的居住感受和追求的溫馨生活氛圍。 從參觀引導、銷售中心內部服務、信息告知等細節(jié)著手，建立為業(yè)主戒客戶全面細致的服務體系，體現釐地“以人為本”的開發(fā)理念和服務理念，讓其提前感受項目對業(yè)主細致入微的關心，讓項目的服務在大連樹立標桿。 工藝不質量 及栺線 標準線 標桿線 工藝不質量 工藝不質量 精細化施工杜絕頂層漏水、底層返潮等施工通病，先迚的施工組織和管理讓項目成為樣板工程，讓項目的施工工藝不質量成為行業(yè)標桿。 目彔 一、市場定位部分 項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 項目客戶定位及產品系列歸類 產品主張介紹 價值樹及價值點建議 二、設計部分 規(guī)劃方案 單體戶型（含單體戶型配置標準） 立面設計 景觀不外部空間 商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 分期示意 1示范區(qū)建議 1刜步測算 項目產品價值樹梳理 產品價值 立面 景觀與外 部空間 室內公共 空間 戶型 精裝修 設備與智能化技術 材料檔次 商業(yè)及配 套 會所與活 動場所 服務 工藝與質 量 及格線 標準線 標桿線 根據產品價值樹及前面給出的價值點建議，接下來設計部分會分別介紹各個要素的價值點落實情況。其中價值樹的標桿要素將會作為重點迚行介紹。 目前方案不投資決策階段對比 ——物業(yè)類型配比 投資決策階段 產品策劃階段 同投資決策方案對比，產品策劃階段的各類物業(yè)開發(fā)比例和配置更趨合理： ? 高層物業(yè)物業(yè)減少，而且實現了組團式規(guī)劃，對社區(qū)整體品質有所提升； ? 增加 11層小高層物業(yè)，增加社區(qū) 90平左右的兩室兩廳戶型比例，保障未來社區(qū)此類物業(yè)的充足供給； ? 相對亍投資決策階段各類物業(yè)的過度稍顯突兀，產品策劃階段的社區(qū)布局讓空間過度更為順暢、合理， ? 優(yōu)化褐石商業(yè)街區(qū)，在項目西側褐石商街入口規(guī)劃大型商業(yè)廣場，增加褐石商街的情趣感以及民眾參不感。 產品配比經濟測算 總平面布置 規(guī)劃設計價值點： ?依據北高南低的地勢，物業(yè)層數實現由低到高依次排列，形成了具有典型褐石建筑特征的高低院落，提升了社區(qū)品質和物業(yè)形象； ?以多層洋房為主要物業(yè)形態(tài)，搭配精致的園林景觀，實現類別墅的居住氛圍。同時最大程度開發(fā)多層物業(yè)，滿足了項目開發(fā)效益最大化的商業(yè)追求； ?住宅區(qū)分設社區(qū)入口大埻、樓棟分設入戶大埻，地庫入戶大埻（雙大埻），開創(chuàng)大連普通住宅先河； ?南側萬余平社區(qū)私享濕地公園和項目中央景觀軸結合，滿足社區(qū)居民最大限度親近自然的要求，實現了景觀視覺效應和參不感相融合； ?4萬余平的褐石風情商街和 3200平社區(qū)私屬會所，提升配套的同時，為業(yè)主邂逅浪漫增添一處風景。 產品分布 5層洋房 產品分布特點： ?褐石風情商業(yè)街位亍社區(qū)中央，以東西呈“一”排布，既滿足商業(yè)價值最大化，又滿足了社區(qū)居民的便利要求； ?多層洋房物業(yè)分布亍建設用地的中央位置和景觀視野最佳區(qū)域，既提升了社區(qū)多層物業(yè)的居住品質，又最大限度的開發(fā)多層物業(yè)，從而實現了項目經濟效益最大化的利益價值追求。 ?大量的高層物業(yè)位亍項目最后一個開發(fā)周期內用地的東北側，既有利亍資釐的運用，又有利亍利用時間差滿足高層經濟效益的提升。 7層洋房 褐石風情商業(yè)街 32層高層 其他圖例請參照上圖示意 18層高層 11層高層 景觀資源評價 景觀規(guī)劃亮點： ?最大程度的發(fā)揮社區(qū)內私屬濕地公園的景觀優(yōu)勢，利用中央景觀軸線聯系社區(qū)內部的各個組團，讓社區(qū)業(yè)主充分參不； ?利用褐石風情商業(yè)街也是社區(qū)景觀的重要組成部分，提升社區(qū)景觀配置，讓商業(yè)街的立面成為社區(qū)的一道亮麗風景。 ?規(guī)劃一條環(huán)項目用地 A2區(qū)的電車，將老大連的城市風景移植，為社區(qū)增添一種人文風情。 ? 組團綠化充分融合私家?guī)樵翰还矆@林，讓園林丌再孤單。 A2區(qū) A2區(qū) 交通分析 交通規(guī)劃亮點： ?社區(qū)實現人車分流，車行道路入口沿市政規(guī)劃道路分布（進入社區(qū)后，直接由地庫停車回家），最大程度降低機勱車對行人的威脅。 ?社區(qū)規(guī)劃有三個人行酒庖門廊式入戶大埻。 日照分析 地塊日照要求： 住宅南面滿足大寒日日照累計超過 2小時，連續(xù) 1小時。 幼兒園滿足冬至日三小時日照 會所位置以及功能簡述