【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （一）概念和特征 概念 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)在 民事主體之間再轉(zhuǎn)移 的行為，是 平等 民事主體之間發(fā)生的 民事法律關(guān)系 。 ? 基本形式： ? 出售 ? 交換 ? 贈(zèng)與 特征 ? 是發(fā)生在 平等民事主體間的民事法律行為 ，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動(dòng)，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、信用、不損害公共利益等民事活動(dòng)基本原則 ? 只是 轉(zhuǎn)讓 一定年限的國(guó)有 土地使用權(quán) ，所有權(quán)仍屬于國(guó)家 ? 轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的 權(quán)利和義務(wù) ，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者 ? 土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí) 不可分離 （二）條件、內(nèi)容和程序 條件 ? 直接通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū) ? 按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％以上 ? 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū) ?以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 ? 由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán) ? 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理 內(nèi)容 ? 權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移 ? 建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓 ? 使用期限：出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限 ? 轉(zhuǎn)讓價(jià)格：如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價(jià)格 程序 (必經(jīng)程序 ) ? 轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同 ? 轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶登記，及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷登記 ? 分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn) ? 經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)簽出讓合同及補(bǔ)交出讓金，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家 （三）合同 ?標(biāo)的：土地使用權(quán)（地上建筑物、附著物） ?價(jià)款：出售 ?合同的期限：簽訂期、有效期 ?合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行 ?違約責(zé)任 1993年 11月 23日，原告山西泰豐大酒店有限公司 (以下簡(jiǎn)稱泰豐公司．合同乙方，與被告山西大同市土地管理局 (以下簡(jiǎn)稱土地局．合同甲方，依照 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 的規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致自愿簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 合同約定：甲方將位于大同市城區(qū)鼓樓西北角面積為 平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，有償出讓給乙方用于商業(yè)建設(shè)使用 40年，土地出讓金為 8045793元．合同簽訂后 30日內(nèi)，乙方先向甲方交付土地使用權(quán)出讓金總額的 15%（計(jì) )作為合同定金， 60日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金；乙方如逾期 30日仍未付清全部土地使用權(quán)出讓金，甲方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求賠償；乙方付清全部土地使用權(quán)出讓金后的 5日內(nèi)，依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，取得土地使用權(quán)。 出讓案例 合同簽訂后，原告泰豐公司于 1993年 12月 27日給付被告土地局 400萬(wàn)元 其中，含合同定金 ．土地使用權(quán)出讓金 2793131． 05元；泰豐公司還向土地局提出書(shū)面申請(qǐng)稱，因資金周轉(zhuǎn)困難和冬季無(wú)法施工，請(qǐng)求將未付的土地使用權(quán)出讓金延緩至 1994年 4月 1日付清 土地局同意了泰豐公司的申請(qǐng)，并于 1993年 12月 28日給泰豐公司核發(fā)了加蓋 大同市人民政府”和”大同市土地管理局”印章的 8939． 77平方米國(guó)有土地使用證。但是，泰豐公司并未于 1994年 4月 1日付清尚欠的土地使用權(quán)出讓金 后經(jīng)土地局多次催促，泰豐公司仍未履行。 1994年 9月 22日，土地局給泰豐公司發(fā)出書(shū)面通知，限其必須于 9月 30日付清。到期仍未履行。土地局遂依照 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 14條關(guān)于“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償”和山西省 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法 》 第 11條關(guān)于“受讓方不履行合同的，出讓方可以依法解除合同。所支付的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定。 解除 1993年 11月 23日與泰豐公司簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷登記，泰豐公司已經(jīng)支付的定金 。 10月 24日，泰豐公司收到解除合同的決定通知書(shū)后，曾與土地局多次協(xié)商，并于 1996年 3． 4月間向大同市人民政府報(bào)告，請(qǐng)求給予解決．但均無(wú)結(jié)果，遂于 1997年 8月20日向山西省大同市中級(jí)人民法院提起訴訟。 原告訴稱：被告單方面撕毀自愿與原告簽訂的 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 后，不僅不退還原告給付的定金，還將原告給付的土地使用權(quán)出讓金也一并沒(méi)收雖經(jīng)原告多次交涉，被告拒不退還，故訴請(qǐng)依法判令被告退還原告給的土地使用權(quán)出讓金，并賠償占用此款期間的銀行利息，或者依法判令被告繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同 ?被告辯稱：原告在支付了定金及部分土地使用權(quán)出讓金后，其余款項(xiàng)雖經(jīng)被告多次催促．一直未按約定履行，至今欠下違約金790余萬(wàn)元，給被告造成損失。為此被告根據(jù)合同的約定，決定解除合同，并決定根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出止和 轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 14條和山西省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法第 11條的規(guī)定，對(duì)原告已經(jīng)支付的定金及土地使用權(quán)出讓金不予退還。以彌補(bǔ)原告給被告造成的損失． ?原告現(xiàn)在提起訴訟，已經(jīng)超過(guò)訴由時(shí)效，人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回其訴訟請(qǐng)求， 因?yàn)?1994年 10月 24日泰豐公司接到上訴人的解除合同通知后，在近三年的時(shí)間里，始終只要求重新受讓土地，并未主張過(guò)退還土地使用權(quán)出讓金、這一主張是 1997年 8月起訴時(shí)才提出來(lái)的，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出 《 民法通則 》 規(guī)定的訴訟時(shí)效 ?況且土地局在簽訂土地使用權(quán)出讓合同一事上，與泰豐公司是平等的民事主體。泰豐公司應(yīng)當(dāng)向土地局或者人民法院主張自己的權(quán)利，其向別人去主張自己的權(quán)利，不能發(fā)生時(shí)效中斷的效力。 合同效力分析 ?《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 11條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等，自愿，有償?shù)脑瓌t，由市．縣人民政府土地管理部門 《 以下簡(jiǎn)稱出讓方 》 與土地使用者簽訂 ”由此可見(jiàn)，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方與受讓方之間，是平等的民事關(guān)系，被告土地局與原告泰豐公司簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。符合平等，自愿，等價(jià)有償?shù)脑瓌t，是有效的。 ?《 民法通則 》 第 89條規(guī)定，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定，當(dāng)事人可以采用保證、抵押、給付定金等方式來(lái)?yè)?dān)保合同的履行．土地局與泰豐公司在土地使用權(quán)出讓合同中約定，以土地使用權(quán)出讓金總額的 15％作為合同定金．該條款成立，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力， 《 民法通則 》 第 89條第 3項(xiàng)規(guī)定：” 當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返回定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金” ?泰豐公司在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有交清土地使用權(quán)出讓金，是不履行合同債務(wù)的行為， 無(wú)權(quán)要求返回定金 出讓金分析 ? 至于泰豐公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金，《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 并沒(méi)有“不予退還”的規(guī)定．土地局沒(méi)收這部分資金．無(wú)法無(wú)據(jù)。而且該條例第 53條規(guī)定：“本條例由國(guó)家土地管理局負(fù)責(zé)解釋 !” ?因此．山西省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法 》 第 11條規(guī)定的”不予退還”．既未經(jīng)行政法規(guī)授權(quán)，又與行政法規(guī)抵觸，是無(wú)效的。 ?國(guó)有土地使用權(quán)出讓和受讓方之間，是平等的民事主體．應(yīng)當(dāng)本著公平，等價(jià)有償?shù)脑瓌t相處 ?作為出讓方的上訴人土地局沒(méi)有退還收取的定金，已經(jīng)是對(duì)受讓方 被上訴人泰豐公司的違約行為進(jìn)行了制裁； ?除此以外，泰豐公司沒(méi)有對(duì)土地局造成其他損害，也沒(méi)有從土地局獲取到任何利益 土地局沒(méi)有任何理由再繼續(xù)占有泰豐公司交付的土地使田權(quán)出讓金． 土地局決定不退還泰豐公司交付的土地使用權(quán)出讓金，理由不能成立． 關(guān)于土地局占用部分出讓資金期間的銀行利息 ? 泰豐公司訴請(qǐng)土地局賠償占用這部分資金期間的銀行利息一節(jié)．因泰豐公司違約在先，故不予支持； ?土地局因泰豐公司的違約行為而依法不予退還的合同定金，既有懲罰泰豐公司違約行為的作用．也有彌補(bǔ)土地局損失的作用； ?土地局未能舉證證明該局的損失已經(jīng)超過(guò)收取的合同定金．其辯稱不退還土地使用權(quán)出止金，是要以此款賠償泰豐公司造成的損失，理由不能成立。 ?一般訴訟時(shí)效。指在一般情況下普遍適用的時(shí)效，這類時(shí)效不是針對(duì)某一特殊情況規(guī)定的，而是普遍適用的，如我國(guó) 《 民法通則 》 第 135條規(guī)定的：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！边@表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為二年。 ?特別訴訟時(shí)效。指針對(duì)某些特定的民事法律關(guān)而制定的訴訟時(shí)效。 ?一、短期時(shí)效。短期時(shí)效指訴訟時(shí)效不滿兩年的時(shí)效。我國(guó) 《 民法通則 》 第 136條規(guī)定：“下列時(shí)效為一年： 身體受到傷害要求賠償?shù)模?