【文章內(nèi)容簡介】 飲業(yè)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)分布 商業(yè)區(qū)形態(tài)與結(jié)構(gòu)分析基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模 40萬 M2以上 10萬 M2以上 5萬 M2以下人流量 日人流量 50萬以上 日人流量 5萬以上 居住人口 5000以上核心客戶群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民步行 15分鐘內(nèi)居民與其他核心商圈的競爭優(yōu)勢與相鄰?fù)墑e商圈定位存在差別必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢留住區(qū)域內(nèi)消費者發(fā)揮低成本優(yōu)勢區(qū)位 城市交通干道人口核心區(qū)行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件 整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量資料來源：世聯(lián)分析項目的商業(yè)定位分析q 中心區(qū)商業(yè)圈 ： 以大型購物中心為主，項目規(guī)模大，且通過地鐵連接，形成明顯商圈，目標客戶為全市居民及國內(nèi)外游客，將形成 市級中心商業(yè)區(qū) 。q 彩田商業(yè)圈 ： 以家居專業(yè)市場、餐飲、零售業(yè)為主，有主力品牌商家好百年、富島家居及新一佳，目標客戶主要為福田區(qū)及其周邊居民，已成為 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 。q 本項目商業(yè) ： 本項目處于市級和區(qū)域級兩個商業(yè)圈之間，商業(yè)形態(tài)也處于從新興的 “SHOPPING MALL” 到傳統(tǒng)裙樓式商業(yè)形態(tài)的過渡區(qū)域，因此從商業(yè)結(jié)構(gòu)和商業(yè)形態(tài)上均應(yīng)注重特色經(jīng)營、避免同構(gòu)競爭，以期實現(xiàn)商業(yè)互補共同發(fā)展的 “ 雙贏效果 ” 。 項目的商業(yè)形態(tài)分析1. “SHOPPING MALL” 形式（大型購物中心）2. 傳統(tǒng)裙樓式的商業(yè)形態(tài)3. “ 街坊式 ” 商業(yè)形態(tài) （一般為 1～ 2層）本項目可能形成的商業(yè)形態(tài)主要有 ：1.“SHOPPING MALL” 類型我們研究國內(nèi)外 mall的案例，我們發(fā)現(xiàn)成功的 mall有以下共性：MALL的共性 本項目是否具備單個 MALL商業(yè)面積多在 10萬 m2以上 NO多數(shù)為地鐵上蓋物業(yè) OK開發(fā)商為業(yè)主，一般只租不售，且部分自營，以實現(xiàn)良好的整體經(jīng)營 NO能提供大型的廣場、長廊、庭院等購物休閑環(huán)境和娛樂場所 NO結(jié)論 :由于本項目被市政道路劃分為相對獨立的 6塊，要建成集購物、休閑、娛樂為一體的 SHOPPING MALL，先天條件不具備；同時考慮到中心區(qū)已規(guī)劃建設(shè)有近 30萬平米的SHOPPING MALL，故 “Shopping Mall”類型不適合本項目。深圳三大商圈－－商業(yè)畏高現(xiàn)象嚴重，餐飲娛樂等臨街商業(yè)增加q 目前深圳三大商圈普遍存在畏高現(xiàn)象，也就是二層以上商業(yè)嚴重空置。q 人民南及東門業(yè)態(tài)單一，主要以裙樓形式經(jīng)營的服裝、皮具、化妝品為主，二層以上商業(yè)空置率居高不下。q 華強北業(yè)態(tài)較為豐富，除了萬佳、賽格、順電等幾大主力店之外，其他業(yè)態(tài)正逐漸向餐飲娛樂演變，而這些業(yè)態(tài)不會選擇 2層以上的物業(yè)。深圳三大商圈綜合空置率資料來源：世聯(lián)分析結(jié)論 ： 以經(jīng)濟效益為中心的原則，從市場可實現(xiàn)的角度考慮， 裙樓為主（尤其是 3層以上）的商業(yè)形態(tài)不是本項目的最優(yōu)方案。q 街坊式商業(yè)即以 “造街造坊 ”的建筑方式形成大量臨街商鋪（多為 2層），商業(yè)業(yè)態(tài)以休閑購物、餐飲娛樂業(yè)為主。q 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 ： 零售空間的比例逐漸降低，休閑服務(wù)空間成為顧客光臨的主要目的。商業(yè)正 逐步由傳統(tǒng)的集中式零售百貨業(yè)向國際化的休閑購物、餐飲娛樂業(yè)演變。經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系深圳市 2023年人均 GDP已超過 4000美金，融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)已呈現(xiàn)迅速發(fā)展的趨勢。 而這些業(yè)態(tài)所選擇的最佳商業(yè)型式應(yīng)為街坊式的臨街商業(yè)形態(tài)（即設(shè)有內(nèi)街、步行街） 。 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$—— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均 GDP達到 4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。資料來源：世聯(lián)分析傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 多種需求 個性消費案例分析q 著名的上海南京路全長 2528米，其中南京東路步行街全長 1033米，原有商業(yè)面積 m2，大型商場的比重為 % 。原商業(yè)結(jié)構(gòu)為 綜合百貨多，普通服裝多，餐飲娛樂少。 q 近兩年南京東路商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較大，商業(yè)面積達到 40萬 m2 ，大型百貨商業(yè)面積下降了一半，僅剩下四大百貨（中百一店、華聯(lián)商廈、新世界城、東海商都）；而這條步行街 休閑娛樂業(yè)所占的比重則由原來的 %提到 %，上升了 ；餐飲業(yè)也由原來的 %提到%，上升了 。 南京路步行街還將進一步拓寬休閑娛樂、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善，以早日成為一條國際化的著名商業(yè)街。 資料來源：上海商業(yè)信息中心上海南京路步行街 －－ 大型商業(yè)比重減少，休閑娛樂、餐飲等臨街商業(yè)增加本項目的商業(yè)形態(tài)分析q 從商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢分析，街坊式商業(yè)形態(tài)是符合國際化發(fā)展趨勢的；q 從發(fā)展特色經(jīng)營、避免與已有商業(yè)同質(zhì)競爭的角度分析，街坊式商業(yè)形態(tài)無疑是最佳的選擇方案，它將與中心區(qū)已有商業(yè)形成互補共同發(fā)展；q 從市場可實現(xiàn)的角度分析， 3層以上裙樓商業(yè)市場實現(xiàn)難度較大，考慮到經(jīng)濟效益為主導(dǎo)的原則，街坊式（ 2層以下）商業(yè)形態(tài)應(yīng)是最佳的方案；q 街坊式商業(yè)形態(tài)也延續(xù)了崗廈舊村原有的內(nèi)街式商業(yè)文脈，進一步完善了中心區(qū)的功能。結(jié)論： 綜合上述分析，街坊式商業(yè)為本項目商業(yè)形態(tài)的最優(yōu)方案。本項目商業(yè)形態(tài)的具體設(shè)置方案研究國內(nèi)包括香港市級商圈的結(jié)構(gòu)我們發(fā)現(xiàn)：成功經(jīng)營的商圈是由： 主力店 +臨街商鋪 構(gòu)成的，主力店一般占 30％左右的比例。因此本項目在確定以街坊式（ 2層）商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)前提下，也應(yīng)設(shè)置約 30％的主力店（即大開間商場），具體設(shè)置方案為：以 “造街造坊 ”的建筑形式設(shè)置 2層街坊式商業(yè)，沿主干道福華路兩側(cè)局部設(shè)置 3層以上的商業(yè)主力店（約占 30％的比例）。成功的街坊式商業(yè)案例項目名稱： 北京建外 SOHO地理位置： 北京建國門外大街國貿(mào)中心對面（ CBD范圍內(nèi)）占地面積： 建筑面積： 約 70萬平方米項目定位： 最瘋狂熱鬧的商業(yè)中心，一個最活躍豐富的文化亮點，一個最前衛(wèi)時尚的生活櫥窗。 居住工作 　 公寓、辦公　 辦公 　　 第一大道寫字樓　 找樂 　　 300個臨街店鋪， 16條彎曲 的步行商業(yè)小街主要功能第一大道寫字樓：南北兩座，辦公面積 98000平米，樓高 28層。整棟樓通透明亮，簡約現(xiàn)代。公寓樓：27*27米的體量，體型細長，白天透明，夜晚發(fā)亮。 18棟樓高低錯落，異常生動。商鋪：全部臨街， 2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利。建外 SOHO不是一個單調(diào)的封閉的住宅區(qū)，而是一個有住宅、有店鋪、有辦公、有花園的混合型都市社區(qū)。在這里有逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、 24小時不停息的都市瘋狂。建外 SOHO的設(shè)計理念q建外 SOHO首席設(shè)計師：山本理顯（世界著名建筑設(shè)計師） 山本理顯說他給建外 SOHO做的是一個 街區(qū)的計劃 16條彎曲的步行小街，寬的 6米， 窄的 4米。 全部建成以后的建外 SOHO，每天將有 5萬人在這里 居住、辦公、逛街、找樂 。 16條步行商業(yè)小街 300個沿街店鋪， 20個雙層花園，在迷宮似的小路上，可以體味到都市生活的各種樂趣。 建外 SOHO是開放的，這里沒有圍墻， 16條小街是繁華的城市中心的一部分，街上有店鋪，有餐廳，有辦公也有住家，和紐約，倫敦，巴黎的市中心一樣。 現(xiàn)在是個性化的年代，人們消費、娛樂、交流不再愿意去大廣場、大購物中心，建外 SOHO商業(yè)街的規(guī)劃 既是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當代都市人個性化的需求。建外 SOHO的城市魅力問：那種國外的商業(yè)街區(qū)都不是很高，像建外 SOHO這樣高層建筑，下面是蜿蜒曲折的街區(qū)，不會對人產(chǎn)生壓力嗎？張欣：我覺得在城市中心蓋房子，人口密度和建筑密度這是不可避免的事情，密度太低的時候，也不可能形成一個繁華的商業(yè)景象。到過香港中環(huán)的人，都知道這個地方的容積率達到 14，新加坡容積率是 8， 怎樣才能創(chuàng)造繁華的商業(yè)景象呢，跟小、密都是不可分的 。如果樓和樓之間是一大片綠地，就不可能形成繁華的商業(yè)氣象。 －－張欣在清華大學建筑學院回答部分學生提問 十年前我住在紐約，還是喜歡遛大街，最喜歡逛 SOHO。狹窄的街道，迷宮般的店鋪和摩肩接踵的人群。街區(qū)的魅力在于，即使名牌設(shè)計師的店面也是小小的，美術(shù)館也小、餐廳也小?！　∧切╇[藏在某個角落的內(nèi)容，隨時等候你去發(fā)掘。 －－－張欣qSOHO中國聯(lián)席總裁：張欣（英國劍橋大學經(jīng)濟學碩士、城市規(guī)劃專家）街坊式商業(yè)生活無中心、多層次、混合就是活力使商業(yè)街更豐富、更親切。主力店商業(yè)四、崗廈河園片區(qū)容積率建議項目的容積率確定項目容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項目現(xiàn)狀本項目現(xiàn)狀容積率容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域周邊區(qū)域容積率分布容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價分布地面地價分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論技術(shù)思路確定項目容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項目現(xiàn)狀本項目現(xiàn)狀容積率容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域周邊區(qū)域容積率分布容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價分布地面地價分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論本項目現(xiàn)狀容積率崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅 489棟，共計 41萬 m2；低密度集體物業(yè) 63棟， m2，現(xiàn)狀凈容積率。資料來源： 福田區(qū)舊村改造辦編寫的《崗廈村河園片區(qū)拆遷改造研究分析報告》本項目周邊區(qū)域容積率分布深 南 大 道 濱 河 大 道 彩田路皇崗路 本項目未建2～ 53~59~12 廣場綠地本項目周邊沿彩田路一側(cè)容積率為9～ 12，其他區(qū)域容積率均在 5以下。待建商業(yè)項目3~5會展中心金田路確定容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項目現(xiàn)狀容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價分布地面地價分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論CBD核－框理論簡介q 1954年美國城市研究學者 （ ）采用中心商務(wù)指數(shù)技術(shù) CBI法對美國九個中等規(guī)模的城市進行了研究，首次提出將 CBD空間劃分成地域連續(xù)的硬核和環(huán)繞硬核的核緣兩部分組成；q 1959年 提出了核— 框（ CoreFrame）結(jié)構(gòu)理論，一個較為完整的 CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。q 核－框理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對于研究城市規(guī)劃和再開發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。 目前在 CBD的研究中它是最具影響力的技術(shù)理論之一，并受到業(yè)界的廣泛認同。CBD核－框理論要點q 在 CBD內(nèi)，地面地價最高、同時容積率也是最高以及交通可達性最好的區(qū)域即為 CBD的硬核（ Hard Core）區(qū)；q CBD核緣即環(huán)繞硬核且處于核 — 框間的連續(xù)過渡區(qū)域，是核的補充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間等。q CBD框結(jié)構(gòu)是指核緣以外、中心區(qū)邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等）；q 成功 CBD的核心容積率范圍一般為 5～ 10；核緣容積率范圍 3～ 5；核框容積率范圍一般在 3以下。q 在對美國費城、鳳凰城以及南非首都開普敦等城市 CBD的研究過程中，核 — 框理論都得到了很好的應(yīng)用，也應(yīng)證了它的科學性和正確性。q 核－框理論參考文獻：《現(xiàn)代國外城市中心商務(wù)區(qū)研究與規(guī)劃》 《城市中心區(qū)規(guī)劃》 “The Hard Core of Cape Town’ s CBD: An Attempt at Delimitation”, Economic Geography 36案例：開普敦 CBDCBD區(qū)域開普敦 CBD的核－框定界1－核緣街區(qū) 2－核內(nèi)街區(qū) 3－ CBD框界核框核框核緣核緣硬核硬核－框理論定界的開普敦 CBD，以地價和高度指數(shù)劃定硬核范圍， 硬核街區(qū)建筑容積率在 5～ 10之間 ； 核緣 街區(qū)以商業(yè)零售、娛樂服務(wù)、酒店公寓等物業(yè)功能為主， 容積率在 3～ 5之間 ； 核框邊界內(nèi)以住宅為主， 容積率在 ，且框界西南角為山地，東北角為泰伯灣天然屏障。中心區(qū)容積率分布～ 1～ 4