【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 游紀(jì)念品、手工藝品、特色民間工藝品、一般文物復(fù)制等均可 劃分為中小經(jīng)營戶。 5）廣告商集群：我們要把項(xiàng)目周遍的廣告資源加以整合，對(duì)廣告經(jīng)營進(jìn)行招商。 6）制作商集群：把旅游產(chǎn)品研發(fā)、特色旅游工藝品研制也可以進(jìn)行招商。 7）流動(dòng)商集群：經(jīng)營報(bào)刊，香煙，水和飲料等 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 經(jīng)營商特點(diǎn)分析 1）主力集群商：它們?cè)诘貐^(qū)乃至全國享有極高的品牌知名度，輻射能力強(qiáng)，消費(fèi)群體覆蓋面廣； A、規(guī)模大，所需要的建筑面積在 5002023平方米之間； B、租賃時(shí)間長(zhǎng)，一般在 8—— 10年，有的長(zhǎng)達(dá) 15—— 20年，但對(duì)租賃條件的要求十分嚴(yán)格； C、主力集群店應(yīng)占有整個(gè)項(xiàng)目的 30%—— 50%的經(jīng)營面積； D、主力集群店能起到聚客的作用，能保持一定的客流量，有良好業(yè)績(jī)的主力店集群是項(xiàng)目整體經(jīng)營更加穩(wěn)定。 2） 特色集群商：它們地方文化特色突出，對(duì)特定消費(fèi)群體具有強(qiáng)烈吸引力；規(guī)模較大，所需要的建筑面積在 2023—— 5000平方米之間，租賃時(shí)間依照經(jīng)營效果確定。 3） 普通集群商：它們只提供普通服務(wù)，滿足游客普通的基本需求；規(guī)模不大，經(jīng)營方式穩(wěn)定，租賃時(shí)間較長(zhǎng)。 4） 中小集群商：他們?cè)诮?jīng)營風(fēng)格上各有所長(zhǎng)，規(guī)模較小，經(jīng)營方式靈活，租賃時(shí)間在三年左右。 5）流動(dòng)商集群：基本屬于景觀性流動(dòng)小商鋪，經(jīng)營風(fēng)格較為單調(diào)，經(jīng)營品種單一。 6）廣告商集群：項(xiàng)目將來匯聚眾多國內(nèi)國外知名品牌加盟，且兵馬俑博物館每年的客流數(shù)量和客流質(zhì)量是最好的。戶外廣告的經(jīng)營空間很大。 7）制作商集群：項(xiàng)目建成以后是文化旅游產(chǎn)品的研發(fā)和集散中心，產(chǎn)品千差萬別，制作商在產(chǎn)業(yè)鏈上也意義重大。 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 1）飲食類經(jīng)營項(xiàng)目： （ 1）江氏兄弟橋香園、建新園、 傣味園、云南特色餐飲（菌、土雞、江川魚等） （ 2）茶室、酒吧、咖啡廳、茶餐廳等、糖果點(diǎn)心店等 （ 3）麥當(dāng)勞、肯德雞、漢堡等快餐、日本料理、韓國料理等。 2）手工藝品經(jīng)營項(xiàng)目 （ 1）云南民間藝術(shù)：云南皮畫、東巴文制品、根雕、大理石畫、牛角制品、 手工精品、銅制品和錫制品、蝴蝶畫等 （ 2）娛教類：民族樂器、土陶制品、等 （ 3）穿戴類：鞋花、服飾、銀飾品、手工布鞋、布繡制品、玉石 （ 4）用品類：茶具、竹制酒具、 （ 5）祭祀類：木雕、藏族祭祀用品 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 3）中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)： 云南土特產(chǎn)超市、普洱茶超市、珠寶精油玉器賣場(chǎng)、書法、 篆刻、陶瓷、刺繡、酒、文房四寶、服飾、文字、民俗版畫、民俗游 藝、茶藝、音樂、青銅、繪畫、民族舞蹈、重彩皮畫、手 工布鞋、民族服飾店、云南名煙名酒專賣、照相店、等 4）紀(jì)念品類： 旅游產(chǎn)品、特色工藝美術(shù)品。 5）娛樂演藝： 表演、娛樂、洗浴 6）金融服務(wù) ：工商銀行、招商銀行、民生銀行、交通銀行、百貨、美容美發(fā)廳、書 店、連鎖醫(yī)藥超市、照相館等 7）配套商業(yè)： 百貨超市、節(jié)慶、家居用品、書籍、飲食、洗衣房、藥店等 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 行業(yè)比例的建議 1）餐飲行業(yè)總面積可在 萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為 。 2）工藝品行業(yè)總面積可在 萬平方米左右，品牌店和特色店的比例為 。 3）其它行業(yè)總面積在 萬平方米左右。 4）總體比例約為： Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 1）綜合性：項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的綜合性很強(qiáng)的國際商業(yè)旅游項(xiàng)目 ， 因此保 持一定程度上的多樣性業(yè)態(tài)混合分布，把不同的業(yè)態(tài)在空間上進(jìn)行合理安排， 對(duì)項(xiàng)目的招商和后期經(jīng)營管理意義重大。 2）主導(dǎo)性：主力店招商要提前進(jìn)行，在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候就讓主 力店參與進(jìn)來，可以發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)營的作用，并為項(xiàng)目營造必須的商業(yè)潛質(zhì)和商 業(yè)氛圍，使項(xiàng)目具備一定的商業(yè)“基調(diào)”。 3）互補(bǔ)性：把利潤高的商鋪和客流量大的商鋪盡量放在一起，形成互補(bǔ)，是客 流和消費(fèi)保持相對(duì)一致。 4）獨(dú)立性：最好不要把同種業(yè)態(tài)安排在一起，避免造成很大程度上的惡性競(jìng)爭(zhēng)。 Company Logo L o g o 二、經(jīng)營商分析 招商人員定位（行業(yè)人員定位負(fù)責(zé)制） 1）有豐富的零售行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)知識(shí)。 2）了解物業(yè)租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)法律法規(guī)。 3）掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等學(xué)科的一些基本原理 4）具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力 Company Logo L o g o 四、招商推廣組合 Company Logo L o g o 四、招商推廣組合 一、推廣方式 二、招商方式 廣告訴求 媒體計(jì)劃 直接攻擊式 媒體攻擊式 新聞發(fā)布會(huì) 招商價(jià)格策略 三、租售價(jià)格定位 價(jià)格定位原則 收益推導(dǎo) 售價(jià)推算 租價(jià)推算 四、招商政策 基本政策 價(jià)格執(zhí)行政策 流動(dòng)店集群 招商 廣告商集群 招商促銷策略 Company Logo L o g o 一、推廣告方式 廣告訴求：招商 Company Logo L o g o 一、推廣告方式 媒體計(jì)劃（異地推廣模式） 表 41 媒體特點(diǎn)分析表 媒體 重要程度 特點(diǎn) 報(bào)紙 主要方式 價(jià)格相對(duì)低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容豐富，時(shí)效性短 雜志 次要方式 價(jià)格相對(duì)較高，特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容一般，時(shí)效性較短。 招商發(fā)布會(huì) 主要方式 價(jià)格一般，接觸面集中，傳達(dá)內(nèi)容直接。 項(xiàng)目網(wǎng)站 主要方式 特定人群接觸，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性較長(zhǎng) 手機(jī)短信 次要方式 價(jià)格相對(duì)較高，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容少，時(shí)效性長(zhǎng) 招商手冊(cè) 主要方式 價(jià)格低廉，接觸面廣，傳達(dá)內(nèi)容多，時(shí)效性長(zhǎng) Company Logo L o g o 二、招商方式 直接攻擊式 ： 面對(duì)大的主力店我們要上門服務(wù)，直接和經(jīng)營者面談，并保持溝通， 詳細(xì)記錄客戶資料。 Company Logo L o g o 二、招商方式 媒體攻擊式： 主要針對(duì)一些中小商戶，可以利用媒體發(fā)布招商廣告，做好客戶登記工作， 隨后登門服務(wù) Company Logo L o g o 二、招商方式 新聞發(fā)布會(huì)模式 1）發(fā)布招商廣告 2）新聞發(fā)布會(huì)形式 表 42 新聞發(fā)布會(huì)形式 主題 萬城 .阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)民族風(fēng)情文化商業(yè)街隆重招商 時(shí)間 2023年？月？日 地點(diǎn) ？酒店？廳 參加人 公司領(lǐng)導(dǎo)、各商戶代表、新聞?dòng)浾叩? 目標(biāo) 通過招商新聞發(fā)布形式宣傳項(xiàng)目形象，引到市場(chǎng)關(guān)注 內(nèi)容 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、雙方簽字、舉辦酒會(huì) Company Logo L o g o 二、招商方式 招商價(jià)格策略 1）項(xiàng)目開發(fā)成本分析 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)根據(jù)用地總體規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、功能分區(qū)，結(jié)合開發(fā)的總體策略， 初步擬定為一期開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)地塊規(guī)劃為地上 X層，建筑總面積為 XXXX平方米。 （ 2）項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成由土地成本、前期開發(fā)費(fèi)用、建安工程成本費(fèi)、公建配套 建設(shè)費(fèi)、管理銷售費(fèi)用、設(shè)備以及消防工程費(fèi)、投資利息構(gòu)成等。鑒于前期費(fèi)用、 公建配套建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計(jì) 和計(jì)算的基礎(chǔ)。因此以下將會(huì)具體細(xì)述在項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的土地成本、建安 工程成本等有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算過程和前提依據(jù)。 （ 3）項(xiàng)目前期開發(fā)成本投入較大，因此項(xiàng)目在招商期間主要是作好資金回收工作 ，以減輕開發(fā)壓力。 （ 4） 由于采用一期開發(fā)，因此土地成本的構(gòu)成是按照土地用地面積和建筑面積， 再提取本期開發(fā)應(yīng)繳納土地費(fèi)用的金額總數(shù)，扣除本期開發(fā)實(shí)際發(fā)生的無償提供的 公建成本，除以該期總建筑面積，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，按比例進(jìn)行調(diào)節(jié)和分?jǐn)偂? Company Logo L o g o 二、招商方式 （ 5）項(xiàng)目單方土地成本的基本計(jì)算和分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)詳見如下： 4— 3項(xiàng)目開發(fā)成本分析表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 總投資 單方成本 1 土地成本 2 前期開發(fā)費(fèi)用 3 建筑工程安裝費(fèi) 4 土方工程費(fèi)用 5 室外工程費(fèi) 6 管理及銷售費(fèi)用 7 室內(nèi)外裝修費(fèi)用 8 不可預(yù)見費(fèi)用 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行） 合計(jì) 23370萬元 綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本為 23370萬元，按照本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)面積 42023平方米分?jǐn)傆?jì)算， 則靜態(tài)投資單方成本為 5564元 /平方米。 C