如何認識房地產(chǎn)形勢培訓課件(編輯修改稿)
2025-01-23 14:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0：原先的價格水平 P：知道發(fā)展前景后的價格水平 F：目標城市的價格水平 i：收益率 n：時間 ? ? niFPP ???? 110四、當前房地產(chǎn)發(fā)展階段 （動態(tài)價格） ㈠ 房地產(chǎn)發(fā)展階段與經(jīng)濟發(fā)展階段 理解房地產(chǎn)形勢的根本前提是理解房地產(chǎn)發(fā)展階段。 一個國家、一個城市房地產(chǎn)處于什么發(fā)展階段則取決于其經(jīng)濟發(fā)展階段。 經(jīng)濟發(fā)展階段決定 需要什么房地產(chǎn)，如何發(fā)展房地產(chǎn) 。 最近 10多年，中國經(jīng)濟發(fā)展階段 中國經(jīng)濟處于再度工業(yè)化階段， 即再度重工業(yè)化， 中國由此產(chǎn)生了巨大變化。 ⑴ 經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，尤其是重工業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了對 巨大的 土地需求 ； 重工業(yè)的發(fā)展也促進了高級第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了 CBD的需求 ； 收入大幅度提高，家庭小轎車普及，居住可以大幅度增加距離，導致 向郊區(qū)擴展 。 ⑵ 城市化進入加速發(fā)展 現(xiàn)代城市化分三階段： 第二階段是加速發(fā)展階段， 這一階段城市對鄉(xiāng)村有絕對優(yōu)勢，城市人口增長主要靠人口遷移， – 農(nóng)村人口遷移到城市； – 中小城市人口向大城市遷移。 中國這些年來就處于城市化的這一階段， 馬太效應(yīng)：大城市發(fā)展更快。 房地產(chǎn)發(fā)展階段 中國當前的房地產(chǎn)價格高不高？ ⑴ 與世界比較 從絕對價格看，不低 – 還有上漲空間？ 從收入比較，則明顯高 – 下跌也是正常的。 是否是房地產(chǎn)泡沫？？？ ⑵ 歷史借鑒 ① 日本 二戰(zhàn)后日本出現(xiàn)三次房地產(chǎn)價格暴漲， 第二次是 60年代，日本重工業(yè)化時期， 全國房地產(chǎn)價格普漲， 但大城市、沿海城市房地產(chǎn)價格漲幅更大。 房地產(chǎn)價格的上漲使日本 不再有廉價的土地 。 日本八十年代房地產(chǎn)泡沫 其經(jīng)濟發(fā)展階段是： 實體經(jīng)濟向國外轉(zhuǎn)移， 熱錢大量產(chǎn)生。 房地產(chǎn)價格暴漲導致日本土地昂貴， 生產(chǎn)成本太高 – 賣掉東京可以買下美國 滿腦荒唐言，一把辛酸淚 日本 60年代繁榮與中國目前 房地產(chǎn) 發(fā)展階段相類似； 80年代房地產(chǎn)泡沫與中國發(fā)展階段不完全相同。 ② 美國 29年大危機后，一切都是泡沫 在此之前，美國由于經(jīng)濟發(fā)展，已經(jīng)世界第一， – 著名的福特汽車公司提高工資事件，汽車開始普及 股市、房地產(chǎn)一片繁榮， – 買什么都是對的，不買就是錯誤的 甚至美國著名經(jīng)濟學家費雪爾認為，美國股市來到了高平原。 – 和日本 80年代的想法異曲同工 上帝欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂
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