海南房地產(chǎn)十年回顧與未來(編輯修改稿)
2025-01-22 23:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第二部份 海南房地產(chǎn)業(yè)十年回顧 A、泡沫期 （ 19921993） ? 1991年以后，由于外來人口和外來資金的大量涌入，受利益的驅動和一夜暴富心態(tài)的影響，大量的資金集中到房地產(chǎn)業(yè)，掀起了海南的房地產(chǎn)熱，泡沫快速形成并破滅。 A、泡沫期 （ 19921993） ? 房地產(chǎn)泡沫破滅，給海南留下了約600萬平方米的空置商品房， 2023余萬平方米的爛尾樓，積壓房地產(chǎn)沉淀的資金近 1000 億元。 B、低迷期（ 19931999） ? 房地產(chǎn)泡沫破滅后，外來人口和外來資金迅速撤離，大量積壓的房地產(chǎn)使海南陷入了“有房無人住，有人無房住，有錢的沒有地，有地的沒有錢”的行業(yè)困境。這種破敗局面，嚴重影響了海南的城市投資環(huán)境，制約了經(jīng)濟的發(fā)展。 C、復蘇期 （ 20232023） ? 1999年 7月處置積壓房開始； ? 2023年海南房地產(chǎn)開始復蘇； ? 2023年眾多爛尾樓復工上市； ? 2023年“非典”事件，使海南房地產(chǎn)發(fā)展商投資信心增強。 ? 與過去泡沫期炒地皮炒項目不同，這輪地產(chǎn)復蘇是以市場為基礎，以需求為導向的市場化運動。在進一步規(guī)范的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)商開始“實實在在造屋，認認真真銷售” ，沉寂了 6年的消費熱情被慢慢點燃； ? 集團化、規(guī)?；?、品牌化開始出現(xiàn)，并逐漸成為海南房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向 ，這對海南樓市的走勢起到了重要的影響，一批高素質樓盤的成功帶動了海南樓市的健康發(fā)展。 D、發(fā)展期（ 20232023） 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 市場形勢：面對 4年復蘇，全國房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出的投資、開發(fā)與消費熱，以及引發(fā)的原材料價格快速上漲，中央于 04年開始宏觀調控，受其影響，海南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為： 05年市場沉悶， 06年穩(wěn)中抬升，07年快速上升，在最嚴厲的 08年，仍有先揚后抑的表現(xiàn)。 產(chǎn)品態(tài)勢：房地產(chǎn)行業(yè)在此期間，引入了大量新的居住理念，在環(huán)境、戶型設計等方面更趨人性化；產(chǎn)品價格定位較合理；相對復蘇期具有較大的開發(fā)規(guī)模；開發(fā)商整體具有一定的經(jīng)濟實力。 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： ? 價格走勢： 20232023年海南房地產(chǎn)市場逐步回暖，價格在調整中緩慢上漲， 07年底和 08年初上漲較快。其中 2023與 2023年的上漲幅度最大，分別達到 11%、 %。 2023年，海南房地產(chǎn)市場驟然出現(xiàn)了井噴之勢，海南房價月漲幅全國排名超過烏魯木齊躋身全國前列。 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 開發(fā)商：在發(fā)展期海南尚未出現(xiàn)一個或幾個房地產(chǎn)發(fā)展商占據(jù)主要市場份額的情況，說明海南的房地產(chǎn)市場遠沒有進入品牌階段，還沒有開發(fā)商能夠占據(jù)市場主導地位。而且房地產(chǎn)公司以民營企業(yè)居多，規(guī)模小，著名的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在海南市場難見蹤影。這表明海南多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力并不雄厚，市場競爭能力和抗風險能力同全國水平相比總體不強。 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 消費者：海南是中國唯一、最大的熱帶海島，有著優(yōu)美的熱帶濱海景觀資源和良好的氣候特征，每年都吸引了許多島外人士前來休閑度假。根據(jù)從各樓盤售樓資料并結合有關報道綜合分析，海南近年的島外購房者在逐年增加，在“五一”小黃金、“十一”黃金周和春節(jié)期間表現(xiàn)最為顯著。而且購房的島外人士的范圍有明顯擴大趨勢，由原來的主要是東北、上海、浙江、山西一帶，擴大到內(nèi)蒙古、山東、四川、湖南等地，以及北歐等國外地區(qū)。 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 銷售渠道：內(nèi)銷 /島外銷售 樓盤島外銷售幾種方式： ? 憑借發(fā)展商在各地的銷售點實現(xiàn)銷售網(wǎng)絡的資源共享； ? 通過與當?shù)卮砉竞献鳎? ? 通過建設樓盤網(wǎng)站進行網(wǎng)絡推廣； ? 參加當?shù)氐姆空箷? 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 房屋造價成本： ? 海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，１９９５年－2023年，海南竣工房屋的造價成本平均為2023元以下。2023年建筑成本提高，主要二大方面：處置積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策取消；土地、水泥、鋼筋、玻璃、磚頭、勞力等漲價，但造價成本平均不會超過２５００元／平方米（新開工高檔物業(yè)略高，利潤率可想而知）。 房屋的造價成本：如圖示 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 小結 （ 20232023） ： 住宅型地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)在海南存在較大需求空間。 島外人士購房比例較大，在增加了房地產(chǎn)銷售量的同時，也導致許多樓盤缺乏人氣，房子長時間處于二次空置狀態(tài)，給物業(yè)管理的運營提出了挑戰(zhàn)。 住宅銷售對島外需求依賴強烈，本地市場需求不足，購房消費有限，尤其是中高檔的項目，存在較高開發(fā)風險。 發(fā)展期房地產(chǎn)市場特征解讀： 小結 （ 20232023） ： 大部分的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目集中在海口、三亞和瓊海，預計在未來的幾年這些區(qū)域的市場競爭將日趨激烈。 市場定位準確、價格定位合理、項目策劃有創(chuàng)意、建筑設計有特色、開發(fā)資金充足的項目仍然有較好的發(fā)展前景。 發(fā)展期十大代表性樓盤： 長信海景花園 — 品質地產(chǎn)的先行者。 紫荊花園 — 從蓋房子到建筑美的飛躍。高層濱海公寓的代表。 亞洲豪苑 — 南海板塊的奠基石。開創(chuàng)南海大道宜居時代。 綠島家園 —
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