【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展提出的重點(diǎn)項(xiàng)目、其相應(yīng)的功能及建設(shè)目標(biāo) ? 古根漢姆 (350－ 400萬(wàn)人次 /年 ) ? 世博軸地下商業(yè)廣場(chǎng) (1200) ? Google亞太總部 (50) ? 新江南創(chuàng)意庫(kù) (100) ? Carnival/SUV體驗(yàn)場(chǎng) (50) ? 江南 market (800萬(wàn)人次 /年 ) ? 室內(nèi)滑雪場(chǎng) (150) ? Loft (50) ? 部分住宅及辦公區(qū)域 ? 新會(huì)展中心 (300) ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓與配套 (500萬(wàn)人次 /年 ) ? 社區(qū)住宅 ? 海洋館 (150－ 200) ? 會(huì)展功能 ? 商業(yè)：世博軸商業(yè) ? 體驗(yàn)旅游：古根漢姆 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)： Google中國(guó)總部、新媒體國(guó)際公社 ? 商業(yè)：圍繞江南新市為中心建設(shè)現(xiàn)代開(kāi)放式時(shí)尚商區(qū)與新江南片區(qū) ? 體驗(yàn)旅游： Skiworld等大型地標(biāo)設(shè)施 ? 貿(mào)易功能繼續(xù)完善：新的貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓 ? 居住功能進(jìn)一步提升 ? 人氣： 45005000萬(wàn)人次 /年 ? 50006000萬(wàn)人次 /年 ? 70008000萬(wàn)人次 /年 20232023 20232023 20232030 重點(diǎn)項(xiàng)目 (預(yù)計(jì)人次 ) 新增功能 人氣目標(biāo) ? 保留部分精華場(chǎng)館（歐美館、亞非館、企業(yè)館） ? 利用現(xiàn)有場(chǎng)館打造現(xiàn)代藝術(shù)畫(huà)廊中心（ 798） ? 建設(shè) Babyboss, SUV/Mini體驗(yàn)場(chǎng)等臨時(shí)性體驗(yàn)型設(shè)施 ? 利用企業(yè)館等臨時(shí)場(chǎng)館改建為中國(guó)最大的 Loft住宅群體 ? 部分歐美館和亞非館繼續(xù)保留 ? 保留現(xiàn)代藝術(shù)畫(huà)廊中心等 ? 無(wú) 過(guò)渡功能 建設(shè)目標(biāo) ? 新建 40萬(wàn)平米 ? 改建 200萬(wàn)平米 ? 容積率： ? 新建 70萬(wàn)平米 ? 改建 130萬(wàn)平米 ? 容積率： ? 新建 240萬(wàn)平米 ? 容積率： 2 資料來(lái)源：麥肯錫分析 交付成果示意 18 | McKinsey Company 舉例：麥肯錫某園區(qū)確定的 2023年前需要落實(shí)投資商的項(xiàng)目 保留住宅 地鐵 磁懸浮 地鐵站點(diǎn) 磁懸浮 公園、綠地 及基礎(chǔ)設(shè)施 需落實(shí)投資商項(xiàng)目 2023年籌劃項(xiàng)目 2 交付成果示意 15 16 17 18 22 19 20 21 23 24 24 26 25 8號(hào)線 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 南市 水廠 8 9 9 9 10 10 11 11 11 12 12 13 14 1 2 3 4 6 7 5 127號(hào)線 6號(hào)線 磁懸浮 7號(hào)線 7號(hào)線 4號(hào)線 4號(hào)線 8號(hào)線 6號(hào)線 12 企業(yè)館精華區(qū) 8 城市最佳實(shí)踐區(qū) 9 亞洲、美洲館精華區(qū) 10 世界組織館保留區(qū) 11 歐洲、非洲館精華區(qū) 13 嘉年華 14 近代工業(yè)博物館 1 酒店式公寓 2 地下空間 3 公共活動(dòng)中心 4 主題館 5 中國(guó)館 6 演藝中心 7 世界博物博覽館 23 超五星級(jí)酒店 24 Google等新媒體企業(yè) 25 Guggenheim博物館 26 五星級(jí)酒店 15 主題紀(jì)念館 19 娛樂(lè)城 16 畫(huà)廊藝術(shù)品創(chuàng)作室 17 MoMA 博物館 18 傳奇太陽(yáng)馬戲 20 Baby Boss 21 SUV/Mini越野體驗(yàn) 22 時(shí)尚家居 項(xiàng)目一覽 資料來(lái)源：麥肯錫分析 19 | McKinsey Company 舉例：麥肯錫為某城市區(qū)塊提出的適合其特點(diǎn)的城市盛事活動(dòng) ? 煙火會(huì) ? 游艇婚禮 ? 電影節(jié) ? 牛津－劍橋賽艇對(duì)抗賽城市站 ? Cosplay 狂歡節(jié) ? 國(guó)際旅游節(jié) 盛事活動(dòng) 吸引程度 舉辦時(shí)間 在節(jié)假日，大型煙火表演可以吸引大量觀眾。如悉尼大橋煙火會(huì)，每年都吸引 100多萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)觀眾 游艇婚禮被列為個(gè)性婚禮之一，極受追求浪漫的年輕人的歡迎 在遵循相關(guān)原則的前提下，賽艇比賽能匯聚大量人氣，如英國(guó)牛津劍橋賽艇比賽，每屆現(xiàn)場(chǎng)觀眾達(dá)到 25萬(wàn)人 在各類(lèi)動(dòng)漫展上， Cosplay秀都是最具人氣的項(xiàng)目，而目前還沒(méi)有任何展覽能提供大片的戶外空間舉行 Cosplay活動(dòng) 在盛事長(zhǎng)廊一帶舉辦多姿多彩的旅游節(jié)活動(dòng)，同時(shí)借助園區(qū)內(nèi) 365空間的大型體驗(yàn)型游樂(lè)設(shè)施打造”精彩之都“的城市形象 利用兩岸地區(qū)的開(kāi)闊空間舉辦電影節(jié)開(kāi)幕與紅地毯儀式、明星見(jiàn)面會(huì)等活動(dòng)，進(jìn)一步提升電影節(jié)的影響力與知名度 綜合效益描述 2 資料來(lái)源：麥肯錫分析 交付成果示意 20 | McKinsey Company 資料來(lái)源：麥肯錫分析 交付成果示意 3 在南部新城區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，明確南京市政府應(yīng)當(dāng)扮演的角色 舉例：麥肯錫為某政府定義的在發(fā)展某產(chǎn)業(yè)核心地位過(guò)程當(dāng)中承擔(dān)的角色 部分載體的投資者 ? 直接或間接投資完善轄區(qū)內(nèi)的載體和基礎(chǔ)設(shè)施 政府應(yīng)當(dāng) 扮演的角色 國(guó)際影響的凝聚者 ? 開(kāi)拓發(fā)展該市在國(guó)際的知名度、影響力 市場(chǎng)需求的反映者 ? 對(duì)服務(wù)對(duì)象的真實(shí)需求進(jìn)行提煉，并向省市政府、中央反映 規(guī)劃的參與者 ? 根據(jù)國(guó)務(wù)院的總體部署和省市愿景布局，規(guī)劃該產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng) 市場(chǎng)主體的服務(wù)者 ? 通過(guò)政策、服務(wù)來(lái)吸引、維護(hù)、提升行業(yè)主體 21 | McKinsey Company 開(kāi)發(fā)模式 資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索；專(zhuān)家訪談；麥肯錫分析 蘇州模式 大連模式 合資公司模式 ?中新蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司（ CSSD）是園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體，由中新雙方財(cái)團(tuán)組成，是中外合資的企業(yè)法人，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、物業(yè)管理等工作 ?園區(qū)管委會(huì)是副市級(jí)政府派出管理機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)內(nèi)行使經(jīng)濟(jì)和社會(huì)綜合管理職能，負(fù)責(zé)園區(qū)的總體規(guī)劃 私營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 ?億達(dá)集團(tuán)作為軟件園開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)軟件園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)綜合管理等工作 ?大連市政府則在宏觀指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制定政策、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)貼及軟件園服務(wù)體系建設(shè)上給予支持 根據(jù)南京的實(shí)際情況提出合適的南部新城區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 3 上海模式 政府全資公司模式 ?上海的各園區(qū)一般由政府全資的開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng) ?政府為園區(qū)提供一些專(zhuān)項(xiàng)的財(cái)政支持，如重點(diǎn)招商項(xiàng)目的土地補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等 不管采取哪種開(kāi)發(fā)模式，都需要： ? 明確建設(shè)和招商主體，盡速解決資金，盡量做到建設(shè)和招商的主體市場(chǎng)化運(yùn)作 ? 協(xié)調(diào)好政府和開(kāi)發(fā)公司的利益分配，保證規(guī)劃和招商服務(wù)工作的有效銜接 ? 根據(jù)實(shí)際需求做好滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，克服短期行為 描述 南京市委 /市政府 南部新城區(qū) 管委會(huì) 開(kāi)發(fā)公司 二級(jí)開(kāi)發(fā)商 1 二級(jí)開(kāi)發(fā)商 N ... 明確政府、開(kāi)發(fā)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系 交付成果示意 22 | McKinsey Company 在土地開(kāi)發(fā)上，南部新城區(qū)也可嘗試不同的模式 舉例：某商務(wù)城土地開(kāi)發(fā)模式的備選方案 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 模式 A 管委會(huì) /開(kāi)發(fā)公司 作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 管委會(huì) /開(kāi)發(fā)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 模式 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與一級(jí)開(kāi)發(fā) ? 是通行模式，在轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面具有較高的市場(chǎng)可比性 ? 一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之后，有利于吸引開(kāi)發(fā)商和駐商 ? 整體規(guī)劃意圖易于得到最大程度的貫徹 ? 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商務(wù)城一起承擔(dān)早期投資風(fēng)險(xiǎn) ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求 (如網(wǎng)絡(luò)排線等 )較易反映最終使用用途 熟地轉(zhuǎn)讓 ? 商務(wù)城先期投入大，投資周期較長(zhǎng)，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ? 由于采用這種模式的開(kāi)發(fā)區(qū)不多，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的可比性不高 ? 需要強(qiáng)有力的約束監(jiān)督機(jī)制才能確保整體規(guī)劃意圖的貫徹和各分塊的銜接合理 生地轉(zhuǎn)讓 土地規(guī)劃 分塊設(shè)計(jì) 拆遷動(dòng)遷 七 /九通一平 道路、綠地、湖面等所有公共設(shè)施建設(shè) 二級(jí)開(kāi)發(fā) 管委會(huì) /開(kāi)發(fā)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 3 交付成果示意 資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索；專(zhuān)家訪談；麥肯錫分析 23 | McKinsey Company ? 組建人才工作小組，疏通引進(jìn)外地大學(xué)畢業(yè)生的渠道，準(zhǔn)備外來(lái)人才辦理戶籍和社會(huì)保障關(guān)系，并制定幫助企業(yè)防止人才流失的政策 ? 聯(lián)絡(luò)核心行業(yè)相關(guān)的民間企業(yè)在園區(qū)注冊(cè)全國(guó)首個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì) ? 結(jié)合行業(yè)協(xié)會(huì)頒布的中國(guó)首個(gè)核心行業(yè)技術(shù)人才認(rèn)證，引入核心行業(yè)所需的財(cái)會(huì)、人力資源、語(yǔ)言、 IT技術(shù)等職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供具備各級(jí)認(rèn)證的人才 ? 明確建設(shè)和招商組織，盡速解決資金，盡量做到建設(shè)和招商的主體市場(chǎng)化運(yùn)作 ? 立即尋找滿足既定要求的招商人才協(xié)助其組建市場(chǎng)化招商公司，在管委會(huì)內(nèi)部少量聯(lián)絡(luò)人員的配合下完成除了需要高層政府領(lǐng)導(dǎo)參與的談判以外的各項(xiàng)招商流程 ? 三年內(nèi)爭(zhēng)取 35家標(biāo)志性零售行業(yè)關(guān)鍵駐商，其中大賣(mài)場(chǎng)、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地區(qū)配送中心 ? 三年內(nèi)爭(zhēng)取 510家外資核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立中文服務(wù)的中心 ? 篩選確定專(zhuān)業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 ? 爭(zhēng)取省政府對(duì)核心業(yè)務(wù)的訂單 ? 爭(zhēng)取三年內(nèi)吸引 1家外資銀行設(shè)立后臺(tái)處理中心， 35年內(nèi)成為 35家中國(guó)領(lǐng)先金融機(jī)構(gòu)的后臺(tái)處理中心 ? 以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功能的 13平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)；不需立即在 10平方公里遍地開(kāi)花，隨著招商進(jìn)展成熟一個(gè)地塊再發(fā)展下一個(gè)。基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)緊扣支柱產(chǎn)業(yè)的辦公和人員居住要求 ? 積極關(guān)注地鐵的建設(shè)時(shí)間表，同時(shí)在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接的基礎(chǔ)上與周邊城市協(xié)商開(kāi)通大容量高頻率的公路公共交通，保證公共巴士 1小時(shí)到達(dá)周邊城市的各主要交通樞紐 生態(tài)環(huán)境 市場(chǎng)主體 基礎(chǔ)設(shè)施 提出南京南部新城區(qū)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵舉措 舉例：某城市商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)的具體舉措 交付成果示意 有針對(duì)性地吸引核心產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵駐商作為市場(chǎng)主體 4 資料來(lái)源：麥肯錫分析 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 11 12 完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 營(yíng)造良好的市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境 24 | McKinsey Company ? 爭(zhēng)取省政府對(duì)核心業(yè)務(wù)的訂單 ? 爭(zhēng)取三年內(nèi)吸引外資銀行設(shè)立處理中心 ? 以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功能的 13平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整體開(kāi)發(fā) ? 積極關(guān)注地鐵的建設(shè)時(shí)間表，同時(shí)在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接的基礎(chǔ)上與周邊城市協(xié)商開(kāi)通大容量高頻率的公路公共交通 ? 組建人才工作小組，疏通引進(jìn)外地大學(xué)畢業(yè)生的渠道 ? 聯(lián)絡(luò)核心行業(yè)相關(guān)的民間企業(yè)在園區(qū)注冊(cè)全國(guó)首個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì) ? 結(jié)合行業(yè)協(xié)會(huì)頒布的中國(guó)首個(gè)核心行業(yè)技術(shù)人才認(rèn)證 ? 明確建設(shè)和招商組織，盡速解決資金，盡量做到建設(shè)和招商的主體市場(chǎng)化運(yùn)作 ? 立即尋找滿足既定要求的招商人才協(xié)助其組建市場(chǎng)化招商公司，在管委會(huì)內(nèi)部少量聯(lián)絡(luò)人員的配合下完成除了需要高層政府領(lǐng)導(dǎo)參與的談判以外的各項(xiàng)招商流程 ? 三年內(nèi)爭(zhēng)取 35家標(biāo)志性零售行業(yè)關(guān)鍵駐商，其中大賣(mài)場(chǎng)、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地區(qū)配送中心 ? 三年內(nèi)爭(zhēng)取 510家外資核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立中文服務(wù)的中心 ? 篩選確定專(zhuān)業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 戰(zhàn)略舉措預(yù)期效果及收益 戰(zhàn)略舉措可行性 低 高 低 高 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 營(yíng)造和優(yōu)化 生態(tài)環(huán)境 ―無(wú)悔舉措” ―硬骨頭”方案 并根據(jù)舉措的效果亟收益和可操作性，明確南部新城區(qū)建設(shè)當(dāng)務(wù)之急和關(guān)鍵抓手 舉例：某城市商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)的具體舉措 12 4 資料來(lái)源：麥肯錫分析 6 7 8 9 11 10 12 1 2 3 4 5 交付成果示意 25 | McKinsey Company 以及項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃 舉例：某城市商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)的實(shí)施計(jì)劃