【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展提出的重點項目、其相應的功能及建設目標 ? 古根漢姆 (350－ 400萬人次 /年 ) ? 世博軸地下商業(yè)廣場 (1200) ? Google亞太總部 (50) ? 新江南創(chuàng)意庫 (100) ? Carnival/SUV體驗場 (50) ? 江南 market (800萬人次 /年 ) ? 室內(nèi)滑雪場 (150) ? Loft (50) ? 部分住宅及辦公區(qū)域 ? 新會展中心 (300) ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓與配套 (500萬人次 /年 ) ? 社區(qū)住宅 ? 海洋館 (150－ 200) ? 會展功能 ? 商業(yè)：世博軸商業(yè) ? 體驗旅游：古根漢姆 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)： Google中國總部、新媒體國際公社 ? 商業(yè)：圍繞江南新市為中心建設現(xiàn)代開放式時尚商區(qū)與新江南片區(qū) ? 體驗旅游： Skiworld等大型地標設施 ? 貿(mào)易功能繼續(xù)完善：新的貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓 ? 居住功能進一步提升 ? 人氣： 45005000萬人次 /年 ? 50006000萬人次 /年 ? 70008000萬人次 /年 20232023 20232023 20232030 重點項目 (預計人次 ) 新增功能 人氣目標 ? 保留部分精華場館（歐美館、亞非館、企業(yè)館） ? 利用現(xiàn)有場館打造現(xiàn)代藝術畫廊中心（ 798） ? 建設 Babyboss, SUV/Mini體驗場等臨時性體驗型設施 ? 利用企業(yè)館等臨時場館改建為中國最大的 Loft住宅群體 ? 部分歐美館和亞非館繼續(xù)保留 ? 保留現(xiàn)代藝術畫廊中心等 ? 無 過渡功能 建設目標 ? 新建 40萬平米 ? 改建 200萬平米 ? 容積率： ? 新建 70萬平米 ? 改建 130萬平米 ? 容積率： ? 新建 240萬平米 ? 容積率： 2 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 18 | McKinsey Company 舉例：麥肯錫某園區(qū)確定的 2023年前需要落實投資商的項目 保留住宅 地鐵 磁懸浮 地鐵站點 磁懸浮 公園、綠地 及基礎設施 需落實投資商項目 2023年籌劃項目 2 交付成果示意 15 16 17 18 22 19 20 21 23 24 24 26 25 8號線 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 保留 住宅 南市 水廠 8 9 9 9 10 10 11 11 11 12 12 13 14 1 2 3 4 6 7 5 127號線 6號線 磁懸浮 7號線 7號線 4號線 4號線 8號線 6號線 12 企業(yè)館精華區(qū) 8 城市最佳實踐區(qū) 9 亞洲、美洲館精華區(qū) 10 世界組織館保留區(qū) 11 歐洲、非洲館精華區(qū) 13 嘉年華 14 近代工業(yè)博物館 1 酒店式公寓 2 地下空間 3 公共活動中心 4 主題館 5 中國館 6 演藝中心 7 世界博物博覽館 23 超五星級酒店 24 Google等新媒體企業(yè) 25 Guggenheim博物館 26 五星級酒店 15 主題紀念館 19 娛樂城 16 畫廊藝術品創(chuàng)作室 17 MoMA 博物館 18 傳奇太陽馬戲 20 Baby Boss 21 SUV/Mini越野體驗 22 時尚家居 項目一覽 資料來源：麥肯錫分析 19 | McKinsey Company 舉例：麥肯錫為某城市區(qū)塊提出的適合其特點的城市盛事活動 ? 煙火會 ? 游艇婚禮 ? 電影節(jié) ? 牛津－劍橋賽艇對抗賽城市站 ? Cosplay 狂歡節(jié) ? 國際旅游節(jié) 盛事活動 吸引程度 舉辦時間 在節(jié)假日，大型煙火表演可以吸引大量觀眾。如悉尼大橋煙火會，每年都吸引 100多萬現(xiàn)場觀眾 游艇婚禮被列為個性婚禮之一，極受追求浪漫的年輕人的歡迎 在遵循相關原則的前提下，賽艇比賽能匯聚大量人氣，如英國牛津劍橋賽艇比賽，每屆現(xiàn)場觀眾達到 25萬人 在各類動漫展上， Cosplay秀都是最具人氣的項目，而目前還沒有任何展覽能提供大片的戶外空間舉行 Cosplay活動 在盛事長廊一帶舉辦多姿多彩的旅游節(jié)活動，同時借助園區(qū)內(nèi) 365空間的大型體驗型游樂設施打造”精彩之都“的城市形象 利用兩岸地區(qū)的開闊空間舉辦電影節(jié)開幕與紅地毯儀式、明星見面會等活動，進一步提升電影節(jié)的影響力與知名度 綜合效益描述 2 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 20 | McKinsey Company 資料來源：麥肯錫分析 交付成果示意 3 在南部新城區(qū)開發(fā)的過程當中，明確南京市政府應當扮演的角色 舉例：麥肯錫為某政府定義的在發(fā)展某產(chǎn)業(yè)核心地位過程當中承擔的角色 部分載體的投資者 ? 直接或間接投資完善轄區(qū)內(nèi)的載體和基礎設施 政府應當 扮演的角色 國際影響的凝聚者 ? 開拓發(fā)展該市在國際的知名度、影響力 市場需求的反映者 ? 對服務對象的真實需求進行提煉，并向省市政府、中央反映 規(guī)劃的參與者 ? 根據(jù)國務院的總體部署和省市愿景布局，規(guī)劃該產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng) 市場主體的服務者 ? 通過政策、服務來吸引、維護、提升行業(yè)主體 21 | McKinsey Company 開發(fā)模式 資料來源：文獻檢索；專家訪談；麥肯錫分析 蘇州模式 大連模式 合資公司模式 ?中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司（ CSSD）是園區(qū)的開發(fā)主體，由中新雙方財團組成，是中外合資的企業(yè)法人，負責園區(qū)內(nèi)的基礎設施建設、招商引資、物業(yè)管理等工作 ?園區(qū)管委會是副市級政府派出管理機構，在轄區(qū)內(nèi)行使經(jīng)濟和社會綜合管理職能，負責園區(qū)的總體規(guī)劃 私營企業(yè)運營模式 ?億達集團作為軟件園開發(fā)建設主體，負責軟件園的基礎設施建設、環(huán)境建設、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務和園區(qū)綜合管理等工作 ?大連市政府則在宏觀指導、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制定政策、基礎設施補貼及軟件園服務體系建設上給予支持 根據(jù)南京的實際情況提出合適的南部新城區(qū)開發(fā)運營模式 3 上海模式 政府全資公司模式 ?上海的各園區(qū)一般由政府全資的開發(fā)公司承擔園區(qū)的開發(fā)和運營 ?政府為園區(qū)提供一些專項的財政支持，如重點招商項目的土地補貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等 不管采取哪種開發(fā)模式，都需要： ? 明確建設和招商主體，盡速解決資金，盡量做到建設和招商的主體市場化運作 ? 協(xié)調(diào)好政府和開發(fā)公司的利益分配，保證規(guī)劃和招商服務工作的有效銜接 ? 根據(jù)實際需求做好滾動開發(fā)，克服短期行為 描述 南京市委 /市政府 南部新城區(qū) 管委會 開發(fā)公司 二級開發(fā)商 1 二級開發(fā)商 N ... 明確政府、開發(fā)公司的權責關系 交付成果示意 22 | McKinsey Company 在土地開發(fā)上，南部新城區(qū)也可嘗試不同的模式 舉例：某商務城土地開發(fā)模式的備選方案 優(yōu)勢 劣勢 模式 A 管委會 /開發(fā)公司 作為一級開發(fā)主體 管委會 /開發(fā)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 模式 B 房地產(chǎn)開發(fā)商參與一級開發(fā) ? 是通行模式，在轉(zhuǎn)讓價格方面具有較高的市場可比性 ? 一級開發(fā)的基礎設施建設完成之后，有利于吸引開發(fā)商和駐商 ? 整體規(guī)劃意圖易于得到最大程度的貫徹 ? 由房地產(chǎn)開發(fā)商與商務城一起承擔早期投資風險 ? 基礎設施建設要求 (如網(wǎng)絡排線等 )較易反映最終使用用途 熟地轉(zhuǎn)讓 ? 商務城先期投入大，投資周期較長，有一定的財務風險 ? 由于采用這種模式的開發(fā)區(qū)不多，土地轉(zhuǎn)讓價格的可比性不高 ? 需要強有力的約束監(jiān)督機制才能確保整體規(guī)劃意圖的貫徹和各分塊的銜接合理 生地轉(zhuǎn)讓 土地規(guī)劃 分塊設計 拆遷動遷 七 /九通一平 道路、綠地、湖面等所有公共設施建設 二級開發(fā) 管委會 /開發(fā)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 3 交付成果示意 資料來源：文獻檢索；專家訪談；麥肯錫分析 23 | McKinsey Company ? 組建人才工作小組，疏通引進外地大學畢業(yè)生的渠道，準備外來人才辦理戶籍和社會保障關系，并制定幫助企業(yè)防止人才流失的政策 ? 聯(lián)絡核心行業(yè)相關的民間企業(yè)在園區(qū)注冊全國首個行業(yè)協(xié)會 ? 結合行業(yè)協(xié)會頒布的中國首個核心行業(yè)技術人才認證，引入核心行業(yè)所需的財會、人力資源、語言、 IT技術等職業(yè)教育和培訓機構提供具備各級認證的人才 ? 明確建設和招商組織，盡速解決資金，盡量做到建設和招商的主體市場化運作 ? 立即尋找滿足既定要求的招商人才協(xié)助其組建市場化招商公司，在管委會內(nèi)部少量聯(lián)絡人員的配合下完成除了需要高層政府領導參與的談判以外的各項招商流程 ? 三年內(nèi)爭取 35家標志性零售行業(yè)關鍵駐商，其中大賣場、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地區(qū)配送中心 ? 三年內(nèi)爭取 510家外資核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立中文服務的中心 ? 篩選確定專業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 ? 爭取省政府對核心業(yè)務的訂單 ? 爭取三年內(nèi)吸引 1家外資銀行設立后臺處理中心， 35年內(nèi)成為 35家中國領先金融機構的后臺處理中心 ? 以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功能的 13平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開發(fā)商進行整體開發(fā)；不需立即在 10平方公里遍地開花，隨著招商進展成熟一個地塊再發(fā)展下一個?；A設施的建設應緊扣支柱產(chǎn)業(yè)的辦公和人員居住要求 ? 積極關注地鐵的建設時間表，同時在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接的基礎上與周邊城市協(xié)商開通大容量高頻率的公路公共交通，保證公共巴士 1小時到達周邊城市的各主要交通樞紐 生態(tài)環(huán)境 市場主體 基礎設施 提出南京南部新城區(qū)開發(fā)的關鍵舉措 舉例：某城市商務區(qū)開發(fā)的具體舉措 交付成果示意 有針對性地吸引核心產(chǎn)業(yè)的關鍵駐商作為市場主體 4 資料來源：麥肯錫分析 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 11 12 完善基礎設施建設 營造良好的市場生態(tài)環(huán)境 24 | McKinsey Company ? 爭取省政府對核心業(yè)務的訂單 ? 爭取三年內(nèi)吸引外資銀行設立處理中心 ? 以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功能的 13平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開發(fā)商進行整體開發(fā) ? 積極關注地鐵的建設時間表，同時在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接的基礎上與周邊城市協(xié)商開通大容量高頻率的公路公共交通 ? 組建人才工作小組，疏通引進外地大學畢業(yè)生的渠道 ? 聯(lián)絡核心行業(yè)相關的民間企業(yè)在園區(qū)注冊全國首個行業(yè)協(xié)會 ? 結合行業(yè)協(xié)會頒布的中國首個核心行業(yè)技術人才認證 ? 明確建設和招商組織，盡速解決資金，盡量做到建設和招商的主體市場化運作 ? 立即尋找滿足既定要求的招商人才協(xié)助其組建市場化招商公司，在管委會內(nèi)部少量聯(lián)絡人員的配合下完成除了需要高層政府領導參與的談判以外的各項招商流程 ? 三年內(nèi)爭取 35家標志性零售行業(yè)關鍵駐商，其中大賣場、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地區(qū)配送中心 ? 三年內(nèi)爭取 510家外資核心產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立中文服務的中心 ? 篩選確定專業(yè)的品牌策劃公司，共同制定符合行業(yè)特征的推廣方案和招商宣傳材料 戰(zhàn)略舉措預期效果及收益 戰(zhàn)略舉措可行性 低 高 低 高 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 營造和優(yōu)化 生態(tài)環(huán)境 ―無悔舉措” ―硬骨頭”方案 并根據(jù)舉措的效果亟收益和可操作性，明確南部新城區(qū)建設當務之急和關鍵抓手 舉例：某城市商務區(qū)開發(fā)的具體舉措 12 4 資料來源：麥肯錫分析 6 7 8 9 11 10 12 1 2 3 4 5 交付成果示意 25 | McKinsey Company 以及項目的實施計劃 舉例：某城市商務區(qū)開發(fā)的實施計劃