【文章內(nèi)容簡介】 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 開發(fā)方案評析 2023/1/21 24 方案評估 方案總述 開發(fā)方案 ? 協(xié)同合作進(jìn)行土地一二級開發(fā)，一是能夠引入投資商的資本；二是通過定向開發(fā)，保證土地上市后能夠有效出讓； ? 協(xié)同合作中土地方作為土地權(quán)人，充分參與到土地一級開發(fā)和上市階段，有效監(jiān)控土地一級開發(fā)的進(jìn)度、開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格和上市時(shí)間的可控性； ? 土地方參與土地上市和二級開發(fā)，保障土地收益； ? 土地定向開發(fā)，對于開發(fā)商而言，實(shí)現(xiàn)地價(jià)可控性、規(guī)模適中、上市時(shí)間恰當(dāng)、合作基礎(chǔ)牢固、開發(fā)條件成熟，對于有技術(shù)實(shí)力但又未曾進(jìn)入天津市場的開發(fā)商尤其具有優(yōu)勢，提高合作的成功率； ? 在一級開發(fā)階段與大型開發(fā)商結(jié)成合作，樹立區(qū)域土地投資信心，提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值匯報(bào)； ? 根據(jù)合作模式差異，充分考慮項(xiàng)目預(yù)期收益、運(yùn)營模式及現(xiàn)金流，設(shè)置合理的公司進(jìn)入和退出機(jī)制； ? 選擇發(fā)展?jié)摿玫膬?yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行持有運(yùn)營，保證公司經(jīng)營穩(wěn)定。 建議主要應(yīng)用于：有投資意向的全國大型房地產(chǎn)企業(yè) 案例評析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 凈地 案例：五礦、中新戰(zhàn)略合作和聯(lián)合 2023/1/21 25 案例評析 方案總述 開發(fā)方案 ? 中新集團(tuán)獲取用于土地拆遷、整理的資金，既獲得土地升值利潤，同時(shí)獲取15%的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益。 方案評估 2023年 1月，中新集團(tuán)以 購青島亞星集團(tuán)子公司 —— 天津市億嘉合置業(yè)全部股權(quán)從而取得天津北辰宜興埠項(xiàng)目全部權(quán)益。總建筑面積約 204萬平方米，樓面地價(jià)約 402元 /平方米 中新集團(tuán) 收購 北辰宜興埠項(xiàng)目 五礦置業(yè) 地價(jià)款、拆遷、整理、必要政府費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅項(xiàng) 成立新項(xiàng)目公司 85%股權(quán) 開發(fā)建設(shè)銷售 協(xié)議僅涉及總建筑面積約 80萬平方米之物業(yè)，實(shí)質(zhì)擁有全部 204萬平方米之物業(yè)；中新持有股份存放于獨(dú)立托管代理，以托管方式持有，若違約則轉(zhuǎn)讓于五礦 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/1/21 26 合作模式之三 聯(lián)合開發(fā)模式 濱海團(tuán)泊公司、政府、投資商 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 聯(lián)合開發(fā)模式 ? 聯(lián)合開發(fā)模式： 即濱海團(tuán)泊公司與政府、投資商及其他參與者通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級開發(fā)和二級土地市場開發(fā)； ? 聯(lián)合開發(fā)主要有合資公司制和權(quán)責(zé)分工制兩種形式，具體操作思路與協(xié)同合作模式基本類似，具體開發(fā)中可以參照進(jìn)行； ? 聯(lián)合開發(fā)中需處理政府和第三方投資者的關(guān)系，如政府收取的土地出讓金作為股份注入項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。 2023/1/21 27 聯(lián)合開發(fā)模式 項(xiàng)目公司制 「只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營，項(xiàng)目建設(shè)完成后公司自然注銷」 合資公司負(fù)責(zé)制 「單獨(dú)注冊成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作」 權(quán)責(zé)分工責(zé)任制 「各方達(dá)成合作協(xié)議分工負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營」 公司運(yùn)營制 「除特地項(xiàng)目開發(fā)外可進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，持續(xù)運(yùn)營」 一級開發(fā) 二級開發(fā) 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 案例一：北京華僑城一二級聯(lián)動(dòng) 北京世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（稱甲方）現(xiàn)金出資占 股 26％ 北京南磨房旅游發(fā)展有限公司（稱乙方）現(xiàn)金出資占 股 ％ 深圳華僑城控股股份有限公司（稱丙方）現(xiàn)金出資占 股 ％ 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司（稱丁方）現(xiàn)金出資占 股 30 ％ 北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司 2023/1/21 28 1）甲、乙方負(fù)責(zé)將對應(yīng)的 800畝綠化帶和 下； 2）甲、乙方負(fù)責(zé)完成對應(yīng)土地的拆遷、安置、補(bǔ)償、三通一平工作，以及辦理新設(shè)公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需政府部門的立項(xiàng)審批手續(xù)；新設(shè)公司除交納國有土地出讓金及與交納國有土地出讓金相關(guān)的手續(xù)費(fèi)用外，辦理上述手續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用均由甲方、乙方承擔(dān)； 3）甲、乙方依據(jù)北京市關(guān)于綠化帶建設(shè)的有關(guān)政策，負(fù)責(zé)承擔(dān)大市政建設(shè)費(fèi)用。 4）甲、乙方負(fù)責(zé)落實(shí)新設(shè)公司不須再向南磨房鄉(xiāng)政府交納有關(guān)開發(fā)主題公園的土地任何其他稅、費(fèi)。 1） 丙、丁方負(fù)責(zé)在 6億元人民幣的額度內(nèi)為新設(shè)公司提供融資及股東借款用于主題公園及房地產(chǎn)開發(fā)，對此甲、乙方及新設(shè)公司不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)擔(dān)保責(zé)任。超過 6億元人民幣部分的資金缺口由新設(shè)公司自行融資解決。 2）丙、丁方承擔(dān)上述 6億元人民幣額度內(nèi)的融資及股東借款的利息（該融資及股東借款本金由新設(shè)公司負(fù)責(zé)償還），但享有該 6億元人民幣額度內(nèi)融資及股東借款打入新設(shè)公司帳戶后所生成的利息收入。 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 報(bào)告目錄 ? 土地開發(fā)模式概要 ? 一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究 ? 二級開發(fā)模式研究 2023/1/21 29 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/1/21 30 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)合作 土地期權(quán) 品牌技術(shù)整合 聯(lián)合拿地 建設(shè)回購 土地二級開發(fā)（本文研究的）是指投資者在土地公開交易的招拍掛市場上獲取建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的行為。目前合作開發(fā)主要有幾種方法： 二級開發(fā)方案 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式 2023/1/21 31 ◎ 方案內(nèi)容 股權(quán)（公司股份和土地權(quán)益）轉(zhuǎn)讓：濱海團(tuán)泊公司與投資商就特定地塊達(dá)成合作購買意向，由濱海團(tuán)泊公司成立項(xiàng)目公司在公開市場上獲取該土地項(xiàng)目，或者由濱海團(tuán)泊公司下屬公司在公開市場上摘取該特定項(xiàng)目，以土地為資產(chǎn)成立項(xiàng)目公司，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓交易的目的；或者由濱海團(tuán)泊公司下屬公司摘得土地后直接進(jìn)行存量土地轉(zhuǎn)讓。 ◎ 方案解析 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要目的是解決土地購買方在招拍掛的公開競價(jià)市場上對于土地成交價(jià)格的可控性，通過存量土地協(xié)商交易，能夠以預(yù)期的價(jià)格成交； ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是由濱海團(tuán)泊公司摘地進(jìn)行存量土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓。 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 ◎ 合作流程解析 濱海團(tuán)泊公司與開發(fā)企業(yè)就意向合作的地塊的合作方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間、轉(zhuǎn)讓方式，約定地塊的用地指標(biāo)、價(jià)格、上市時(shí)間等達(dá)成一致，并簽訂 《 土地轉(zhuǎn)讓合作協(xié)議書 》 ； 具體方案上有三種： 方案 A：以濱海公司法人為出資人組建項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司為實(shí)體摘得土地，然后進(jìn)行項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓； 方案 B：以濱海下屬某公司為實(shí)體摘地后，按約定的條件實(shí)施土地轉(zhuǎn)讓； 方案 C：濱海下屬公司摘取土地后，將土地打包注冊為新項(xiàng)目公司，或與投資商共同出資注冊項(xiàng)目公司，逐步實(shí)施項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資商。 通過項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地協(xié)議出讓，濱海公司收回投資和獲取收益； 濱海公司去招拍掛市場上摘地，有利于控制土地的上市節(jié)奏、規(guī)模、競爭和交易價(jià)格。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式 2023/1/21 32 濱海團(tuán)泊公司 成立項(xiàng)目公司 濱海子公司 摘取土地 投資商 土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 成立項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 簽訂土地合作協(xié)議 收回投資、收益 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式 2023/1/21 33 案例解析 地塊名稱 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村 11號(hào)地 土地面積 (平方米 ) 建設(shè)用地面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 開發(fā)程度 六通一平 容積率 成交日期 2023年 2月 3日 成交價(jià)（萬元） 每畝地價(jià)（萬元 /畝） 532 受讓單位 北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司 ? 北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司為來廣營 1號(hào)地的土地一級開發(fā)商 ? 2023年 2月，中聯(lián)亞以 21億元通過招標(biāo)方式獲得改地塊的二級開發(fā)權(quán) ? 2023年 5月，中聯(lián)亞將 1號(hào)地打包注冊為項(xiàng)目公司 ? 2023年 9月，中鐵建設(shè)集團(tuán)公司出