【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租房、自建房 目標(biāo)受眾 目標(biāo)消費(fèi)群 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 40 目標(biāo)受眾：精準(zhǔn)定位 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 剛需 改善居住條件 老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對(duì)高要求品質(zhì)物業(yè)的追求。 結(jié)婚、學(xué)區(qū)買房在泗縣住宅市場(chǎng)占很大比例。 該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。 項(xiàng)目周邊政務(wù)區(qū)客群 政務(wù)區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 41 目標(biāo)客群理想居所 1. 首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求； 2. 性價(jià)比高，是目前市場(chǎng)所有房子里最 “ 值 ” 的物業(yè)； 3. 雖然價(jià)格不是最高，但物業(yè)本身的氣質(zhì)符合精神層面的需求，在朋友面前還不會(huì)丟臉； 4. 戶型具有吸引力，產(chǎn)品品質(zhì)高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實(shí)用率高。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 42 目標(biāo)客群心理分析：居住區(qū)域心理 1. 目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知存在一定障礙，需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步整合與改善，突出項(xiàng)目新亮點(diǎn)加以引導(dǎo)。 2. 城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價(jià)格影響較大，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格也將成為銷售的很大促動(dòng)力。 3. 項(xiàng)目周邊良好的自然環(huán)境短期內(nèi)不能被客戶認(rèn)識(shí)，需挖掘項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿?，?qiáng)化居住環(huán)境宣傳。 4. 周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項(xiàng)目相對(duì)方便，但實(shí)際操作中需要以實(shí)體予以打動(dòng)。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 43 目標(biāo)客群心理分析：客戶購(gòu)買心理 ?目標(biāo)客戶為現(xiàn)有市場(chǎng)在地段和價(jià)格上雙重選擇人群，市場(chǎng)補(bǔ)充性很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)性戶型和購(gòu)房總價(jià)是他們首要考慮的要素，但本項(xiàng)目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項(xiàng)目附加值。 ? 選擇購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶最大的推動(dòng)力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價(jià)格為驅(qū)動(dòng)，這也是客戶選擇在項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。 ? 對(duì)生活的美好向往可以通過(guò)項(xiàng)目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導(dǎo)的生活理念實(shí)現(xiàn)，因此本項(xiàng)目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動(dòng)力之一。 ?目前泗縣城市向東發(fā)展，政務(wù)區(qū)有望成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，群聚效應(yīng)成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 44 目標(biāo)客群心理分析：目標(biāo)客群購(gòu)買的態(tài)度 三高三求： 對(duì)高性價(jià)比的追求！ 對(duì)高品質(zhì)社區(qū)的要求！ 對(duì)高素質(zhì)生活的需求！ 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 45 項(xiàng)目定位思考 （ 1）定位思路 一般綜合質(zhì)素較好且有鮮明特色的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額和時(shí)間上的最優(yōu)效果，而本項(xiàng)目無(wú)論地段、規(guī)模及產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，且同市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格趨同，必須通過(guò)特色定位實(shí)現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并贏得市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)來(lái)自于政務(wù)區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應(yīng)予以強(qiáng)化。 3. 樹立品牌形象 對(duì)于本縣蘑菇來(lái)說(shuō)極具特色的項(xiàng)目定位會(huì)讓公司品牌形象在短期內(nèi)建立起來(lái)。 4. 利于銷售 項(xiàng)目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應(yīng)有創(chuàng)新性和時(shí)尚性，以利于營(yíng)銷宣傳和銷售推廣。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 46 項(xiàng)目定位分析之一 時(shí)間向度 關(guān)注程度 高 低 過(guò)去 未來(lái) 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 戶型 配套 /附加 品牌形象 目前 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 47 項(xiàng)目定位分析之二 可復(fù)制性 容易 較難 很難 房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 配套 / 附加特色 戶型 開發(fā)商 /項(xiàng)目品牌 本項(xiàng)目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對(duì)提升項(xiàng)目整體檔次有重要作用。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 48 項(xiàng)目定位分析之二 周邊生活配套不齊全 自然居住環(huán)境好 區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ? 樹立開發(fā)品牌 市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化定位規(guī)避 區(qū)域住宅開發(fā)集中 項(xiàng)目的定位現(xiàn)實(shí) 基點(diǎn) 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 49 項(xiàng)目定位分析之三 （一）本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素提煉 通過(guò)上述對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及項(xiàng)目自身的分析，本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素主要體現(xiàn)在 ： 居住環(huán)境價(jià)值 項(xiàng)目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越； （二）我們?cè)黾拥母郊觾r(jià)值 高雅生活價(jià)值 項(xiàng)目特色定位將為項(xiàng)目帶來(lái)健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對(duì)于更高生活的追求愿望； 高品居住價(jià)值 樹立公司品牌形象，品質(zhì)地產(chǎn)將會(huì)更多為目標(biāo)群體所認(rèn)同； 一體化的商業(yè)配套追求 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行招商以及特色定位，提升項(xiàng)目商業(yè)附加值部分，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的高端品質(zhì)形象，形成城市的認(rèn)同感。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 50 項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上 Art Deco 新藝術(shù)運(yùn)動(dòng) 異文化圖案 幾何的、純綷裝飾的線條 追求感性 對(duì)稱簡(jiǎn)潔的幾何構(gòu)圖 文化、音樂(lè)符號(hào)圖騰 打破常規(guī)的震撼 立體派 (Cubism)、未來(lái)派 (Futurism)、新古典主義 (Neoclassicism)、爵士風(fēng)格藝術(shù) 源于法國(guó) 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 51 項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上 Art Deco 新藝術(shù)運(yùn)動(dòng) 異文化圖案 幾何的、純綷裝飾的線條 追求感性 對(duì)稱簡(jiǎn)潔的幾何構(gòu)圖 文化、音樂(lè)符號(hào)圖騰 打破常規(guī)的震撼 立體派 (Cubism)、未來(lái)派 (Futurism)、新古典主義 (Neoclassicism)、爵士風(fēng)格藝術(shù) 源于法國(guó) 符合國(guó)際化生活曲線 以創(chuàng)意性趨向并與項(xiàng)目完整性對(duì)接 符合 Are Deco建筑理念，并與之相融 以震撼性創(chuàng)意項(xiàng)目亮點(diǎn) 以 Are Deco創(chuàng)始國(guó)法國(guó)為稽首展開 便于實(shí)現(xiàn) 以國(guó)際化 法國(guó)音樂(lè)藝術(shù)為項(xiàng)目符號(hào)進(jìn)行主題定位元素 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 52 項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從周邊大環(huán)境上考量 政務(wù)區(qū)： 政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化中心 專屬幼兒園 汴光小雪 靈童學(xué)校 四周學(xué)校（私立） 新一中 周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素符合國(guó)際化的文化主題定位元素 Art Deco建筑風(fēng)格 公園與項(xiàng)目相融性 可 實(shí) 現(xiàn) 性 文化元素切入 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 53 項(xiàng)目主題定位 泗縣首席音樂(lè)主題國(guó)際生態(tài)社區(qū) 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 54 項(xiàng)目主題定位 定位解析： ? 從市場(chǎng)來(lái)看： 現(xiàn)在泗縣項(xiàng)目定位趨同性很強(qiáng)，缺乏創(chuàng)新，而項(xiàng)目缺乏突出優(yōu)勢(shì)，需要借助有號(hào)召力的概念進(jìn)行引導(dǎo)，音樂(lè)主題在泗縣還未出現(xiàn)，可以利用這一定位打開市場(chǎng)空間。 ? 從營(yíng)銷來(lái)看： 音樂(lè)主題趨于文化認(rèn)同，時(shí)效性較長(zhǎng)，接受度更廣。音樂(lè)作為有品位的生活有利于得到目標(biāo)客群的認(rèn)同，同時(shí)項(xiàng)目地段為政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)域，周邊有濃厚的文化分為 i額。 ? 從建筑來(lái)看： 音樂(lè)主題項(xiàng)目也吻合了“建筑是凝固的音樂(lè)”這句經(jīng)典名句，同時(shí)音樂(lè)主題在本項(xiàng)目便于體現(xiàn)，不僅體現(xiàn)于景觀等元素中，更容易向項(xiàng)目?jī)?nèi)部滲透，更容易達(dá)成市場(chǎng)認(rèn)同感。 ? 從宣傳來(lái)看： 音樂(lè)主題符合項(xiàng)目國(guó)際化主題趨向，在泗縣屬于空白，便于有想象力的廣告的傳播；同時(shí)音樂(lè)主題的相關(guān)推廣活動(dòng)和手段比較豐富，可以起到很好的策劃宣傳效果。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 55 項(xiàng)目主題定位：主題趨向選取歐洲 分期案名甄選： 金地 華爾茲 金地 維也納陽(yáng)光 金地 格萊美公園 金地 花香維也納 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 56 如何實(shí)現(xiàn)？ 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 景觀設(shè)計(jì) 創(chuàng)意性建議 物業(yè)配套建議 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 ? 57 景觀建議 景觀設(shè)計(jì)建議 ?鑒于項(xiàng)目以歐洲國(guó)際化進(jìn)行互動(dòng)推廣，并作為項(xiàng)目主題推廣，形成項(xiàng)目雖然同比偏離老城區(qū)，但位于政務(wù)核心區(qū)的特殊地段，需要以強(qiáng)有力的吸引力與震撼性突出自我項(xiàng)目的 NO1的地位； ?本體項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)凸顯的載體需要加以創(chuàng)意性進(jìn)行突出，并迅速成為全城焦點(diǎn)，需要在公園上做足文章，社區(qū)內(nèi)部形成統(tǒng)一性，形成整體項(xiàng)目的巨大優(yōu)勢(shì)，并形成獨(dú)一無(wú)二的震撼氣勢(shì)，通過(guò)活動(dòng)的形式予以爆發(fā)； ?目前我司建議以項(xiàng)目本體的 ArtDeco風(fēng)格予以延展，以國(guó)際化音樂(lè)元素全面拓展與擴(kuò)張，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊條件，以國(guó)際化音樂(lè)元素形成泗縣首家首席的音樂(lè)文化