【文章內(nèi)容簡介】 租房、自建房 目標受眾 目標消費群 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 40 目標受眾：精準定位 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 剛需 改善居住條件 老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對高要求品質(zhì)物業(yè)的追求。 結(jié)婚、學區(qū)買房在泗縣住宅市場占很大比例。 該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。 項目周邊政務(wù)區(qū)客群 政務(wù)區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 41 目標客群理想居所 1. 首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求； 2. 性價比高，是目前市場所有房子里最 “ 值 ” 的物業(yè)； 3. 雖然價格不是最高，但物業(yè)本身的氣質(zhì)符合精神層面的需求，在朋友面前還不會丟臉； 4. 戶型具有吸引力，產(chǎn)品品質(zhì)高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實用率高。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 42 目標客群心理分析：居住區(qū)域心理 1. 目標群體對項目地段認知存在一定障礙，需要通過對項目的進一步整合與改善，突出項目新亮點加以引導。 2. 城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價格影響較大，因此項目價格也將成為銷售的很大促動力。 3. 項目周邊良好的自然環(huán)境短期內(nèi)不能被客戶認識，需挖掘項目發(fā)展?jié)摿?，強化居住環(huán)境宣傳。 4. 周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項目相對方便，但實際操作中需要以實體予以打動。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 43 目標客群心理分析：客戶購買心理 ?目標客戶為現(xiàn)有市場在地段和價格上雙重選擇人群，市場補充性很強，經(jīng)濟性戶型和購房總價是他們首要考慮的要素，但本項目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項目附加值。 ? 選擇購買本項目的客戶最大的推動力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價格為驅(qū)動，這也是客戶選擇在項目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。 ? 對生活的美好向往可以通過項目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導的生活理念實現(xiàn)，因此本項目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動力之一。 ?目前泗縣城市向東發(fā)展，政務(wù)區(qū)有望成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，群聚效應(yīng)成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 44 目標客群心理分析：目標客群購買的態(tài)度 三高三求： 對高性價比的追求！ 對高品質(zhì)社區(qū)的要求！ 對高素質(zhì)生活的需求！ 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 45 項目定位思考 （ 1）定位思路 一般綜合質(zhì)素較好且有鮮明特色的項目可實現(xiàn)銷售額和時間上的最優(yōu)效果，而本項目無論地段、規(guī)模及產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢，且同市場產(chǎn)品及價格趨同，必須通過特色定位實現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競爭對手并贏得市場空間。 項目最大優(yōu)勢來自于政務(wù)區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應(yīng)予以強化。 3. 樹立品牌形象 對于本縣蘑菇來說極具特色的項目定位會讓公司品牌形象在短期內(nèi)建立起來。 4. 利于銷售 項目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應(yīng)有創(chuàng)新性和時尚性，以利于營銷宣傳和銷售推廣。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 46 項目定位分析之一 時間向度 關(guān)注程度 高 低 過去 未來 區(qū)位 價位 環(huán)境 戶型 配套 /附加 品牌形象 目前 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 47 項目定位分析之二 可復制性 容易 較難 很難 房地產(chǎn)項目的因素 區(qū)位 價位 環(huán)境 配套 / 附加特色 戶型 開發(fā)商 /項目品牌 本項目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對提升項目整體檔次有重要作用。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 48 項目定位分析之二 周邊生活配套不齊全 自然居住環(huán)境好 區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ? 樹立開發(fā)品牌 市場產(chǎn)品同質(zhì)化定位規(guī)避 區(qū)域住宅開發(fā)集中 項目的定位現(xiàn)實 基點 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 49 項目定位分析之三 （一）本項目現(xiàn)有價值要素提煉 通過上述對市場環(huán)境以及項目自身的分析，本項目現(xiàn)有價值要素主要體現(xiàn)在 ： 居住環(huán)境價值 項目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越； （二）我們增加的附加價值 高雅生活價值 項目特色定位將為項目帶來健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對于更高生活的追求愿望； 高品居住價值 樹立公司品牌形象，品質(zhì)地產(chǎn)將會更多為目標群體所認同； 一體化的商業(yè)配套追求 通過對項目的商業(yè)部分進行招商以及特色定位，提升項目商業(yè)附加值部分，進一步完善項目的高端品質(zhì)形象，形成城市的認同感。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 50 項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上 Art Deco 新藝術(shù)運動 異文化圖案 幾何的、純綷裝飾的線條 追求感性 對稱簡潔的幾何構(gòu)圖 文化、音樂符號圖騰 打破常規(guī)的震撼 立體派 (Cubism)、未來派 (Futurism)、新古典主義 (Neoclassicism)、爵士風格藝術(shù) 源于法國 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 51 項目發(fā)展定位推導：從建筑理念上 Art Deco 新藝術(shù)運動 異文化圖案 幾何的、純綷裝飾的線條 追求感性 對稱簡潔的幾何構(gòu)圖 文化、音樂符號圖騰 打破常規(guī)的震撼 立體派 (Cubism)、未來派 (Futurism)、新古典主義 (Neoclassicism)、爵士風格藝術(shù) 源于法國 符合國際化生活曲線 以創(chuàng)意性趨向并與項目完整性對接 符合 Are Deco建筑理念，并與之相融 以震撼性創(chuàng)意項目亮點 以 Are Deco創(chuàng)始國法國為稽首展開 便于實現(xiàn) 以國際化 法國音樂藝術(shù)為項目符號進行主題定位元素 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 52 項目發(fā)展定位推導：從周邊大環(huán)境上考量 政務(wù)區(qū)： 政務(wù)、經(jīng)濟、文化中心 專屬幼兒園 汴光小雪 靈童學校 四周學校（私立） 新一中 周邊政治、經(jīng)濟、文化等因素符合國際化的文化主題定位元素 Art Deco建筑風格 公園與項目相融性 可 實 現(xiàn) 性 文化元素切入 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 53 項目主題定位 泗縣首席音樂主題國際生態(tài)社區(qū) 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 54 項目主題定位 定位解析： ? 從市場來看： 現(xiàn)在泗縣項目定位趨同性很強，缺乏創(chuàng)新，而項目缺乏突出優(yōu)勢，需要借助有號召力的概念進行引導，音樂主題在泗縣還未出現(xiàn)，可以利用這一定位打開市場空間。 ? 從營銷來看： 音樂主題趨于文化認同，時效性較長，接受度更廣。音樂作為有品位的生活有利于得到目標客群的認同，同時項目地段為政務(wù)、經(jīng)濟、文化中心區(qū)域，周邊有濃厚的文化分為 i額。 ? 從建筑來看： 音樂主題項目也吻合了“建筑是凝固的音樂”這句經(jīng)典名句，同時音樂主題在本項目便于體現(xiàn)，不僅體現(xiàn)于景觀等元素中，更容易向項目內(nèi)部滲透，更容易達成市場認同感。 ? 從宣傳來看： 音樂主題符合項目國際化主題趨向，在泗縣屬于空白，便于有想象力的廣告的傳播；同時音樂主題的相關(guān)推廣活動和手段比較豐富，可以起到很好的策劃宣傳效果。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 55 項目主題定位：主題趨向選取歐洲 分期案名甄選： 金地 華爾茲 金地 維也納陽光 金地 格萊美公園 金地 花香維也納 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 56 如何實現(xiàn)？ 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 景觀設(shè)計 創(chuàng)意性建議 物業(yè)配套建議 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版標題樣式 ? 57 景觀建議 景觀設(shè)計建議 ?鑒于項目以歐洲國際化進行互動推廣，并作為項目主題推廣，形成項目雖然同比偏離老城區(qū)，但位于政務(wù)核心區(qū)的特殊地段，需要以強有力的吸引力與震撼性突出自我項目的 NO1的地位； ?本體項目的強大優(yōu)勢凸顯的載體需要加以創(chuàng)意性進行突出，并迅速成為全城焦點，需要在公園上做足文章，社區(qū)內(nèi)部形成統(tǒng)一性，形成整體項目的巨大優(yōu)勢，并形成獨一無二的震撼氣勢，通過活動的形式予以爆發(fā)； ?目前我司建議以項目本體的 ArtDeco風格予以延展，以國際化音樂元素全面拓展與擴張，同時結(jié)合項目地塊條件，以國際化音樂元素形成泗縣首家首席的音樂文化