【文章內(nèi)容簡介】 疵不齊在售種類多，素質(zhì)參疵不齊大良、容桂大良、容桂新貨供應(yīng)充足新貨供應(yīng)充足產(chǎn)品類型多樣產(chǎn)品類型多樣價格受高端產(chǎn)品影響，售價高價格受高端產(chǎn)品影響，售價高陳村陳村番禺鐘村番禺鐘村缺乏新貨供應(yīng)缺乏新貨供應(yīng)二手成交相對活躍二手成交相對活躍戶型選擇多樣戶型選擇多樣陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 40競得人 占地面積 價錢 容積 日期新美德房地產(chǎn) 9千萬 6月萬科 1月新域 1月容桂、大良容桂、大良競得人 占地面積 價錢 容積 交易日期三聯(lián)房地產(chǎn) 華鑫匯投資 2月嘉薈 14億 2月 2月 13億 2月 2月禪城禪城影響客戶來源的因素 —— 土地供應(yīng)?一般來說，一個地區(qū)土地供應(yīng)量充足、地價上升幅度明顯，該地區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢就會良好。?禪城的土地 供應(yīng)量比較大，并且地價持續(xù)上升 ，未來住宅物業(yè)的供應(yīng)量仍然巨大，但由于地價走高，房價也將持續(xù)走高 。?容桂和大良土地供應(yīng)量正逐步減少，城區(qū)中心可開發(fā)面積不大， 剛性需求客戶逐漸向城外遷移，但要認(rèn)同陳村為中心居住區(qū)還需要一點(diǎn)時間鋪墊。?陳村自身有超過 20萬 M2的土地供應(yīng)，而且樓面地價不高，發(fā)展?jié)摿薮?，而現(xiàn)階段房價不高，價值洼地逐漸形成。數(shù)據(jù)來源：佛山城市規(guī)劃網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：佛山城市規(guī)劃網(wǎng)陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 41小結(jié)? 本項目除了陳村當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻敉?，還可以吸引來自北滘、番禺鐘村附近的客戶。? 出于交通、區(qū)位和客戶居住習(xí)慣的考慮，也考慮到營銷投入和產(chǎn)出的比例，需在首期開發(fā)過后再對順德及佛山其他區(qū)域的客戶進(jìn)行分析考察。陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 42細(xì)分市場特點(diǎn)分析陳村北滘順德、佛山其他區(qū)、番禺鐘村陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 43本案A:萬科繽紛四季B:金宇錦園C:新君匯花地灣D:深業(yè)城E:華美達(dá)F:美的簡岸G:海畔嘉園陳村北滘在售項目分布BA CEFDG陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 44細(xì)分市場物業(yè)類型對比區(qū)域 樓盤名稱 物業(yè)類型 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 交樓標(biāo)準(zhǔn)陳村 萬科繽紛四季 30層超高層洋房 69000 ㎡ 1340000㎡ 976戶 1500元/m2金宇錦園 22層高層洋房 20230㎡ 70000㎡ 560戶 毛坯新君匯花地灣 16層高層洋房 40000 ㎡ 140000㎡ 1000戶 毛坯北滘 深業(yè)城 11層高層洋房 305544㎡ 800000㎡ 7197戶 毛坯華美達(dá) 酒店式服務(wù)公寓 53761 ㎡ 188164㎡ 1600戶 毛坯美的簡岸 18層高層洋房 4450 ㎡ 20230㎡ 1000戶 毛坯海畔嘉園 高層洋房 25000 ㎡ 80000㎡ 300戶 毛坯 在售物業(yè)基本為高層電梯洋房、毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)，陳村市場產(chǎn)品比較單一，在售物業(yè)基本為高層電梯洋房、毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)，陳村市場產(chǎn)品比較單一，北滘物業(yè)類型比較多樣，有純公寓和大型居住社區(qū)。北滘物業(yè)類型比較多樣，有純公寓和大型居住社區(qū)。陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 45區(qū)域 名稱 物業(yè)類型 一房比例 兩房比例 三房比例 四房比例陳村 萬科繽紛四季 2梯 3戶 / 2梯 4戶 / / 96㎡ 、 125㎡57% 136㎡ 43%金宇錦園 2梯 4戶 /2梯 6戶 / 70 ㎡ 90㎡ 120140㎡新君匯花地灣 2梯 6戶 / 114119㎡ / 7687㎡100% /北滘 深業(yè)城 一梯 2戶 / / 159㎡ 50% 191231㎡50%華美達(dá) 3梯 16戶 3040㎡100% / / /美的簡岸 2梯 6戶 36㎡ % 6271㎡ % 7787㎡ % /海畔嘉園 2梯 2戶 / / / 366 ㎡50%細(xì)分市場物業(yè)戶型對比 在售物業(yè)在售物業(yè) 3房和房和 4房以房以 2梯梯 3， 4戶為主，戶為主， 80以下小戶型以以下小戶型以 2梯梯 6戶為主。陳村戶型比戶為主。陳村戶型比較單一集中為較單一集中為 3房和房和 4房，北滘有獨(dú)棟公寓和較大型社區(qū)，對跨區(qū)客戶有一定吸引力。房，北滘有獨(dú)棟公寓和較大型社區(qū)，對跨區(qū)客戶有一定吸引力。陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 46區(qū)域 樓盤名稱 套內(nèi)面積均價 折扣 客戶陳村 萬科繽紛四季 73008000元 /㎡（毛坯價） 98折陳村本地公務(wù)員、私企業(yè)主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客金宇錦園 待定 待定 陳村本地為主，首置或者首次改善客戶新君匯花地灣 6800元 /㎡ （原價 20230） *98 陳村本地首次置業(yè)和首次改善客戶、番禺地區(qū)投資客，但數(shù)量不多，咨詢?yōu)橹鞅睖?深業(yè)城 8000元 /㎡ 99折 北滘、番禺華美達(dá) 11000元 /㎡ 99*99*99折 陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過 70%美的簡岸 6500元 /㎡ 99*98折 北滘本地首次置業(yè)海畔嘉園 7000元 /㎡ 一口價 北滘細(xì)分市場物業(yè)售價客源對比 在售物業(yè)以萬科和深業(yè)城售價最高，而且客戶來源比較豐富，但該兩盤仍先立足在售物業(yè)以萬科和深業(yè)城售價最高，而且客戶來源比較豐富，但該兩盤仍先立足于陳村和北滘本地，值得關(guān)注華美達(dá)作為純公寓物業(yè)能吸引比較大量投資客。于陳村和北滘本地，值得關(guān)注華美達(dá)作為純公寓物業(yè)能吸引比較大量投資客。陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 47禪城、南海、順德、番禺在售樓盤對比南海區(qū)禪城區(qū)大良區(qū)陳村鎮(zhèn)樂從鎮(zhèn)番禺區(qū)北滘成交價： 73009000元 /㎡代表樓盤：創(chuàng)鴻水韻尚都、萬錦東苑、保利花園、鉑麗錦麟成交均價： 73009200元 /㎡代表樓盤：旭景豪庭、依云水岸 、威斯廣場 總貨量： 275套成交均價： 830011500元 /㎡代表樓盤：佛山雅居樂、海景藍(lán)灣、金地九龍壁、鴻業(yè)城市花園、怡翠宏璟、天御盈品總貨量：與南海合共 5100多套成交價： 63008000元 /m2成交均價： 63007800元 /m2代表樓盤：美的簡岸、深業(yè)城、金茂華美達(dá)成交均價： 1000012023元 /㎡一手：廣州雅居樂、華南碧桂園二手：祈福新村、錦繡生態(tài)園成交均價： 850011000元 /㎡萬科蘭喬圣菲、雅居樂、新紅棉大廈、金海山語花園、明日華府總貨量： 1400多套陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 48其他區(qū)域其他區(qū)域 在售項目特點(diǎn)? 禪城、桂城是整個大佛山樓價最高的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展較早較成熟，禪城、桂城是整個大佛山樓價最高的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展較早較成熟，? 政策導(dǎo)向作用明顯，大型市政配套設(shè)計建設(shè)跟進(jìn)迅速，禪城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域東平新城地跨樂從政策導(dǎo)向作用明顯，大型市政配套設(shè)計建設(shè)跟進(jìn)迅速，禪城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域東平新城地跨樂從，桂城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域是千燈湖板塊有不少大型開發(fā)商進(jìn)駐，逐漸成為居住新區(qū)；，桂城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域是千燈湖板塊有不少大型開發(fā)商進(jìn)駐，逐漸成為居住新區(qū)；? 大良是順德商業(yè)中心，區(qū)域核心經(jīng)濟(jì)為主，但大良近年的新增貨量呈現(xiàn)下降趨勢，不少在售大良是順德商業(yè)中心，區(qū)域核心經(jīng)濟(jì)為主，但大良近年的新增貨量呈現(xiàn)下降趨勢，不少在售樓盤已接近尾聲，樓盤已接近尾聲， 新開發(fā)項目較少，城中地塊供應(yīng)越來越緊缺新開發(fā)項目較少，城中地塊供應(yīng)越來越緊缺 ? 容桂近年發(fā)展明顯，不少開發(fā)商大批量搶地，市場發(fā)展大大得到提升容桂近年發(fā)展明顯，不少開發(fā)商大批量搶地，市場發(fā)展大大得到提升? 番禺近年來新貨供應(yīng)量幾乎為零，尤其鐘村板塊基本沒新增在售項目番禺近年來新貨供應(yīng)量幾乎為零，尤其鐘村板塊基本沒新增在售項目 ，但二手市場交投活躍，但二手市場交投活躍， 較新的電梯物業(yè)成交價格均突破較新的電梯物業(yè)成交價格均突破 10000元元 /m2，陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 49項目吸引跨區(qū)域客戶可能性? 交通規(guī)劃：陳村路網(wǎng)規(guī)劃較完善，多條軌道線及高速路交會于此，交通規(guī)劃：陳村路網(wǎng)規(guī)劃較完善，多條軌道線及高速路交會于此， 對客戶跨區(qū)域置業(yè)提對客戶跨區(qū)域置業(yè)提供可能供可能 。? 區(qū)位條件：陳村屬于廣佛交會的連接地段，又有新客運(yùn)站作為支持，區(qū)位條件：陳村屬于廣佛交會的連接地段，又有新客運(yùn)站作為支持， 有機(jī)會和北滘一起有機(jī)會和北滘一起成為廣佛成為廣佛 CLD中心居住區(qū)。中心居住區(qū)。? 價值對比：和其他區(qū)域?qū)Ρ?，陳村在售均價較低，價值對比：和其他區(qū)域?qū)Ρ?，陳村在售均價較低， 不久將來會成為價值洼地。不久將來會成為價值洼地。? 競爭對比：按照供應(yīng)量和發(fā)展趨勢分析，不少大開發(fā)商將會在競爭對比：按照供應(yīng)量和發(fā)展趨勢分析，不少大開發(fā)商將會在 2023年前后在陳村推貨，年前后在陳村推貨，雖然會在一定程度上激發(fā)了本地客戶的消費(fèi)欲望，但同時也透支了部分購買力，雖然會在一定程度上激發(fā)了本地客戶的消費(fèi)欲望，但同時也透支了部分購買力， 因此客因此客戶群除了立足本土外，還很有必要向外輻射。戶群除了立足本土外，還很有必要向外輻射。? 客戶認(rèn)知：順德及佛山客戶有個傳統(tǒng)認(rèn)知的習(xí)慣，需要客戶接納陳村作為居住新區(qū)需要客戶認(rèn)知：順德及佛山客戶有個傳統(tǒng)認(rèn)知的習(xí)慣，需要客戶接納陳村作為居住新區(qū)需要一定時間的宣傳鋪墊。一定時間的宣傳鋪墊。? 對項目客戶群來源，我們得到以下總結(jié)：對項目客戶群來源，我們得到以下總結(jié)：? 項目首推產(chǎn)品主要客戶群應(yīng)立足陳村、北滘本地，可適當(dāng)輻射到番禺項目首推產(chǎn)品主要客戶群應(yīng)立足陳村、北滘本地，可適當(dāng)輻射到番禺? 二推產(chǎn)品主要客戶群除了有一期的客戶外，也要適當(dāng)吸引佛山、順德其他區(qū)域二推產(chǎn)品主要客戶群除了有一期的客戶外，也要適當(dāng)吸引佛山、順德其他區(qū)域陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 50區(qū)域在售樓盤狀況陳村太平洋項目住宅投標(biāo)策劃案 | Page 51萬科繽紛四季物業(yè)類型：高層洋房物業(yè)類型：高層洋房占地面積：首期占地面積：首期 ㎡，二期萬㎡，二期 9萬萬 ㎡㎡建筑面積：首期建筑面積：首期 ㎡，二期萬㎡，二期 29萬萬 ㎡㎡總套數(shù)：總套數(shù)： 5棟棟 30層，層， 2梯梯 3戶和戶和 2梯梯 4戶，共戶，共 976戶，首戶，首推推 2棟，共棟，共 420套，套， 976套年內(nèi)推售完畢套年內(nèi)推售完畢 在售戶型：三房、四房在售戶型：三房、四房面積：面積： 96㎡㎡