【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 量。 人口凈密度 —— 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 住宅面積毛密度 —— 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。 住宅面積凈密度 —— 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。 有關(guān)面積的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) 按揭 ： 按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。（簡(jiǎn)單說(shuō)：按揭過(guò)程中，房子不是你的，直到按揭過(guò)程結(jié)束，房子才歸你） 公積金貸款 也叫個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房資金管理部門(mén)運(yùn)用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款。 其他相關(guān)概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識(shí) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā) 是指開(kāi)發(fā)工作的全過(guò)程，從項(xiàng)目的籌劃開(kāi)始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開(kāi)發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對(duì)交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。在建筑物功能方面，則要對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂(lè)等用房，以及庭園綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理 …… 的程序進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 單項(xiàng)開(kāi)發(fā) 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)便。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開(kāi)發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時(shí)間完成。單項(xiàng)開(kāi)發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個(gè)單項(xiàng)工程密切配合，共同行動(dòng)，按照“先地下，后地上”的順序安排各項(xiàng)施工。 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 小區(qū)開(kāi)發(fā) 在新城開(kāi)發(fā)中，是指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。要求其在區(qū)域開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的更新改造。 小區(qū)開(kāi)發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開(kāi)發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開(kāi)發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項(xiàng)目建設(shè) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 成片開(kāi)發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。成片開(kāi)發(fā)大到可以相近于開(kāi)辟一個(gè)新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開(kāi)發(fā)。在成片開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。 綜合開(kāi)發(fā)程序 開(kāi)發(fā)步驟 決策階段 規(guī)模摸底 市場(chǎng)調(diào)查 尋找開(kāi)發(fā)土地 建設(shè)施工階段 前期階段 領(lǐng)導(dǎo)決策 經(jīng)濟(jì)分析 用地性質(zhì) 規(guī)劃紅線要求 容積率 道路及綠化 市政及公建配套 其他特殊條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 開(kāi)發(fā)步驟 決策階段 建設(shè)施工階段 前期階段 編制建設(shè)計(jì)劃方案 申請(qǐng)建設(shè)用地 申請(qǐng)立項(xiàng) 三通一平 籌措建設(shè)資金 拆遷 委托 設(shè)計(jì) 自有流動(dòng)資金 銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款 發(fā)行證券或股票 預(yù)售商品房 綜合開(kāi)發(fā)程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 知識(shí) 開(kāi)發(fā)步驟 決策階段 建設(shè)施工階段 前期階段 控制施工進(jìn)度 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督 組織施工招標(biāo) 資料匯總歸檔 市政公建配套 交付使用 竣工驗(yàn)收 綜合開(kāi)發(fā)程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 知識(shí) 開(kāi)發(fā)中的審批手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證書(shū) 商品房銷（預(yù)）售證書(shū) 國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū) 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 房屋土地管理局 建設(shè)廳、建委 建設(shè)廳、建委 國(guó)土資源廳 、 規(guī)劃局 土地局 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 通常的五證兩書(shū) 《 國(guó)有土地使用證 》 是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 《 建筑工程施工許可證 》 ：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明。 項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析 土地成本 前期費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)用 項(xiàng)目銷售及交易稅 其他費(fèi)用 土地出讓金、土地補(bǔ)償和拆遷安置費(fèi)、市政配套和集資費(fèi) 規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開(kāi)工手續(xù)費(fèi) 建安費(fèi)、工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、小區(qū)配套及綠化費(fèi) （多層建安費(fèi)一般 8001000元 /平方米、高層 12001500元 /平方米） 項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)、稅金及利息 項(xiàng)目投資構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí) 三通一平：水通、電通、路通；路面平整 七通一平：路通、電通、氣通、通信通、暖通、給水通、排水通； 路面平整 項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法。因其計(jì)算簡(jiǎn)單、方便，在項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項(xiàng)目評(píng)價(jià)上有廣泛的應(yīng)用。具體方法有： 投資收益率 投資收益率又稱投資利潤(rùn)率或投資效果系數(shù)，主要用來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項(xiàng)目投資額 100% 式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資； 收益額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)