【文章內(nèi)容簡介】 則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分攤的公共建筑面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。銷售面積銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。層高層高是指住宅高度以”層“為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。躍層式住宅這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。復(fù)式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。商品房房價的構(gòu)成大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定五、合同方面培訓(xùn)土地使用權(quán)取得有那幾種？ 出讓和劃撥土地使用年限？ 住宅70年，商業(yè)50年五證是哪五證？五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項合同第一條的〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項目名稱。房地產(chǎn)商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準(zhǔn)。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會得到法院支持，因為購房人買房時應(yīng)該知道該項目政府批準(zhǔn)的名字。什么是套內(nèi)建筑面積？按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有，與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個人私有部分的產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)使用面積如何計算？套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計算方法為：１、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；２、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；３不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；４、內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。套內(nèi)墻體面積如何計算？套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。陽臺建筑面積如何計算？封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面的一半計算建筑面積。什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。1購房人應(yīng)分攤的公用建筑面積是如何計算出來的根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分攤的建筑面積。1如果面積有異議如何處理？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分