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正文內(nèi)容

論物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究(編輯修改稿)

2025-01-19 06:29 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到,物管服務(wù)的性質(zhì)特殊,由于每個(gè)業(yè)主對于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致,將對公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主,也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn),而避免公眾服務(wù)的個(gè)人意志化,使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無可是從。這樣對于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的?! ¤b于全體業(yè)主人數(shù)眾多,在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中,可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后,也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關(guān)的文件證明其資格,否則其起訴就會被駁回?! ‘?dāng)然,如果物管公司在物管服務(wù)過程中,違背了對業(yè)主個(gè)人的義務(wù),侵害了業(yè)主個(gè)人的利益,如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等,那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個(gè)體的服務(wù),被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個(gè)體業(yè)主的?! 〈送?,筆者認(rèn)為目前在業(yè)主對于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑:業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開,使“下情上達(dá)”,需要怎樣的方式才能夠啟動維權(quán)程序,對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實(shí)效,對于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管活動非常重要?! ∪⑽锕茇?zé)任的確定  合同法第一百二十二條規(guī)定,“因當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”對于因物業(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任,當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究?! ∵`約責(zé)任  物業(yè)管理中的違約責(zé)任,可以來自雙方當(dāng)事人在合同中的約定,沒有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù),另一方支付物管費(fèi)用的合同,實(shí)踐中雙方當(dāng)事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費(fèi)用的違約責(zé)任約定比較明確,而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例,雖然目前并未象商品房預(yù)售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同,但實(shí)際中當(dāng)事人雙方對于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。對于物管公司的違約責(zé)任,很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第三款的規(guī)定,即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為,業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的,業(yè)主委
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