論物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究-wenkub.com
2024-12-30 06:29 本頁面
【正文】 目前物業(yè)管理案件對(duì)于人民法院而言還屬于新類型案件中，盡快探索法律的正確適用，以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，從而保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，對(duì)于立足于司法實(shí)踐前沿的法官而言是一個(gè)緊迫的研究課題。此外因?yàn)橄嚓P(guān)的物管資料通常是由物管公司進(jìn)行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)主權(quán)益無法得以有效保障。上述兩個(gè)案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對(duì)該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實(shí)施的安全服務(wù)并無瑕疵。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對(duì)于業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請(qǐng)求才能夠被支持。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶。 侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任是無過錯(cuò)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過錯(cuò)責(zé)任。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進(jìn)行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任?！?。以杭州為例，雖然目前并未象商品房預(yù)售合同一樣要求對(duì)物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實(shí)際中當(dāng)事人雙方對(duì)于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》?！ ∪?、物管責(zé)任的確定 合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！ ‘?dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過程中，違背了對(duì)業(yè)主個(gè)人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個(gè)人的利益，如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這樣對(duì)于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。由該案例可以看出，業(yè)主委員會(huì)不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。對(duì)于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。而業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。因而在對(duì)物管案件的審理中，認(rèn)識(shí)到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。從合同目的進(jìn)行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。實(shí)踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，我們?cè)谖锕馨讣膶徖碇?，?duì)物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為
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