【文章內(nèi)容簡介】 。 提出立項(xiàng)意向書，向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢。 向本市計(jì)劃委員會提交立項(xiàng)報告書，申請立項(xiàng)。如項(xiàng)目較大還需向規(guī)劃委員會申報。 市計(jì)委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。 申請者向計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報告。 市計(jì)委、建委、首都規(guī)劃建設(shè)委員會（簡稱首規(guī)委）與各專業(yè)局即自來水管理部門、燃?xì)夤芾聿块T等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達(dá)審查通過的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。 申請者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，然后到城市規(guī)劃管理局（簡稱市規(guī)劃局）領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單，辦理征地意見書。 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1） 到區(qū)、縣土地管理局（簡稱土地局）、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見。（2） 將征求意見的結(jié)果報本市土地管理局。第二種情況：如果屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國有的土地：（1） 到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門征求意見。（2） 將征求意見的結(jié)果報本市房地產(chǎn)管理局。以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。收到市政府關(guān)于土地使用權(quán)的批文后，同時進(jìn)行以下三部分工作。第一部分：1. 劃局辦理規(guī)劃用地許可證2. 申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3. 持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢意見4. 規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單5. 根據(jù)規(guī)劃條件通知單，委托有資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或采用招標(biāo)投標(biāo)方式，選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行歸戶啊設(shè)計(jì)，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6. 到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書7. 規(guī)劃局對規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出對方案審查的意見8. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。第二部分：（1） 畫樁位，并給出打樁條件（2） 委托測繪院釘樁、并進(jìn)行測繪（3） 將打樁收集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計(jì)單位。第三部分：（1） 持規(guī)劃用地許可證和征地意見書以及用地申請報告經(jīng)市計(jì)委、建委、規(guī)委批準(zhǔn)項(xiàng)目可行性報告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市規(guī)劃局開據(jù)的設(shè)計(jì)任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建設(shè)用地性質(zhì)的不同，分別采用拍賣方式，招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、以及劃撥的方式等。如果占用耕地，還需要交納耕地占用稅。（2） 在立項(xiàng)報告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。（3） 地政管理部門審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷許可證。（4） 對建設(shè)用地進(jìn)行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。在這里需要完成的具體工作是：a. 到園林局申請伐樹許可證；b. 了解線路情況與供電局協(xié)商改造、移線方案；c. 燃?xì)?、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；d. 到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。第一部分：（1） 到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；（2） 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并領(lǐng)取許可證。第二部分：（1） 到市計(jì)委申請列入計(jì)劃（此申請須經(jīng)建委會簽）（2） 到市建委工程處領(lǐng)取開工審批表（3） 持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)（四源費(fèi)是指自來水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建設(shè)費(fèi)、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)。均按照建筑平方米收取）如果是公建部分，則是根據(jù)使用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時一般是在市政工程開工前交納。（4） 到市建委主管部門核實(shí)任務(wù)（5） 到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)（6） 填寫招標(biāo)申請書，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記（7） 組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場勘察（8） 對施工單位進(jìn)行資格預(yù)審（9） 進(jìn)行預(yù)算審查處審查標(biāo)底（10） 招標(biāo)辦審查標(biāo)底（11） 建設(shè)單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開開標(biāo)會議（12） 編寫評標(biāo)報告，經(jīng)開標(biāo)評標(biāo)確定最佳建設(shè)單位，發(fā)出中標(biāo)通知書（13） 經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項(xiàng)工作：（1） 委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督（2） 到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)（3） 市審計(jì)局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)（4） 到市開發(fā)辦秘書處登記備案1完成以上工作，施工準(zhǔn)備工作即告結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。第一部分：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計(jì)工作第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門辦理道路施工許可證第四部分：（1） 辦理自來水管線設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線施工許可證（2） 辦理下水管線設(shè)計(jì)，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。第六部分：委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可證。1土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。合格后即可交付使用。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險成因（1） 房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，決定了房地產(chǎn)在地域上對市場供求的不可調(diào)劑性（2） 房地產(chǎn)投資時間的長期性決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不敏感性（3） 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性（4） 房地產(chǎn)市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的類型（1） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險：是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險。（2） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險：分為兩個方面，一是由于政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險。（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險：是由房地產(chǎn)市場狀況的變動的不確定因素引起的。（4） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。（5） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。 地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理辦法（1）回避風(fēng)險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營風(fēng)險的目的。（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險。是將經(jīng)營可能發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。減輕風(fēng)險的損失。經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。（3）經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費(fèi)用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行的綜合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。二、可行性研究的階段可行性研究大體分為三個階段，即機(jī)會可行性研究階段；初步可行性研究階段；。（1）機(jī)會可行性研究階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)來說，就是對經(jīng)營管理項(xiàng)目提出建議。（2）初步可行性研究階段其主要任務(wù)是根據(jù)機(jī)會研究階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等狀況。（3）終可行性研究階段是可行性研究的最后一個階段。其主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)的和深入細(xì)致的分析論證、確定經(jīng)營管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評估，在這個基礎(chǔ)上提出一個和幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。三、可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容： 地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需要。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。有沒有市場的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。 工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可行性”問題。 經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)評價，研究是否贏利和贏利水平的高低。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的的問題。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告 房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的背景狀況 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況 可行性報告的基本數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的成本估算 資金籌集與供給方式 資源采購與供應(yīng) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目市場分析 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財務(wù)評價 房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析國民經(jīng)濟(jì)社會評價1房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排1結(jié)論。第四節(jié) 商品房預(yù)購預(yù)售管理 商品房預(yù)購預(yù)售實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以前以預(yù)售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫賣樓花或炒樓花。一、預(yù)售房屋條件及程序 〈〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：（1）交付全部使用權(quán)出讓金，選取土地使用權(quán)證書。（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、房屋預(yù)售的具體程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計(jì)劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點(diǎn)等。（2）經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。（3）理房屋登記、鑒證。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。第三章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌