【文章內容簡介】 地產 景區(qū)開發(fā)和運營 旅游地產 ?？诰皡^(qū)極度缺乏商業(yè)配套，特別是特色的商業(yè)購物、餐飲、表演等地產項目?；鹕娇诘刭|公園僅有少量餐飲配套，缺乏住宿、娛樂等功能；海口熱帶動植物園提供餐飲功能，同樣缺乏住宿、娛樂等功能 該模式提供了較好的平衡機制，保障投資商獲得較充裕的資金，有助于景區(qū)的再投資和再開發(fā)，而?？诼糜问袌鋈狈β糜尉皡^(qū)＋房地產結合的旅游項目，已經開發(fā)的度假地產項目屬于純粹的房地產項目 ＋ ＋ ?？诰皡^(qū)開發(fā)數(shù)量較少，絕大部分景區(qū)運營情況盈虧基本平衡，但兩個國際級AAAA景區(qū)入不敷出，采用單一的景區(qū)模式運營 37 海口城市營銷力度較弱，城市形象混亂 ?？谑新糜尉置磕曛挥袔装偃f的費用，而且還包括了其他開銷，根本不夠城市營銷，對比三亞更是少之又少 －海口旅游行業(yè)專家 ?？诔鞘行蜗笃蝠B(yǎng)老、低端和熱帶觀光 主要原因 ? 政府城市營銷投入少，重視程度不高 ? 城市營銷主題模糊，未在游客心中建立鮮明形象 ? 旅游產品老化，吸引力不足，降低了游客對海口的印象評價 市場調研中游客對?？谛蜗蟮拿枋? 0 80 50 占被訪者 比例％ 大眾的 城市的 濱海的 熱帶的 臟亂差 38 產品開發(fā)單一，導致旅游市場吸引力較弱 產品缺乏吸引力 不滿 滿意 ?觀光產品 －火山口世界地質公園 －熱帶野生動植物園 －五公祠 －海瑞墓 ?度假產品 －高爾夫球場 －農家樂 動植物園特色較弱，地質公園有效游客面極窄，對大眾游客吸引力較弱 高爾夫球場有效游客較窄，農家樂開發(fā)起步，且過于大眾化，對游客吸引力較弱 ?其他相關開發(fā)要素 －餐飲 －服務 －交通 －購物 % % 占被訪者 比例％ 基本 滿意 餐飲 服務 娛樂 購物 資料來源：問卷調查；世聯(lián)分析 核心旅游產品 主要旅游配套 39 海口內外交通體系完善，主要景區(qū)的交通便捷性較高 ?？?三亞多條高速通道連接 東線高速 西線高速 中線高速 東環(huán)鐵路 ?？谑袃刃纬删W(wǎng)絡化道路體系 ?？谥饕包c分布 40 案例啟示 1 2 3 4 盡快開展全市范圍內的 旅游資源調查評估 ，并建立資源數(shù)據(jù)庫 創(chuàng)新 旅游地產模式 ，積極引進國內外龍頭旅游企業(yè)共建旅游目的地 政府出資重點在東南亞范圍內展開 城市營銷 ，建立城市旅游品牌 針對游客需求進行招商引資， 豐富?？诼糜萎a品 ，提高?？诼糜挝? 5 進一步完善東海岸、盈濱島等 度假區(qū)基礎設施建設 ，推薦開發(fā)進度 41 本次匯報內容 第一部分 海口旅游現(xiàn)狀評價 第二部分 ?？诼糜螌朔治? 第三部分 ?？诼糜螜C會 第四部分 ?？诼糜纹瘘c－市場 第五部分 ?？诼糜螒?zhàn)略方向 42 機會要點 對于海口旅游，近期最具吸引力的市場仍然是國內，遠期國外是最具增長潛力的市場 國內最重要的細分市場 ? 從地域而言，珠三角、長三角和京津塘市場最具發(fā)掘潛力 ? 從消費力而言，中高消費者將成為海口主要的爭奪客戶 ? 從旅游產品而言，海口在體育旅游和生態(tài)旅游等方面存在很多機會 ? 從旅游內容而言，觀光仍然是近期市場的主流，但度假的比重將大幅度提升 ? 從競爭而言，三亞是?？谧钪苯拥母偁帉κ?，近期三亞海口是競爭關系，遠期將趨向合作關系 43 市場細分概述 地區(qū)細分市場 游客細分市場 產品細分市場 國內市場 －泛珠三角 ?廣東 ?湖南 ?湖北 ?江西 ?云南 ?貴州 －長三角 ?上海 ?江蘇 ?浙江 －京津塘 －東三省 －港臺澳 國外市場 －東南亞 ?韓國 ?日本 ?新加坡 ?馬來西亞 ?泰國 ?菲律賓 ?印尼 －歐洲 ?英國 ?德國 ?法國 ?意大利 ?俄羅斯 ?澳大利亞 －北美洲 ?美國 ?加拿大 －高端游客 －中端游客 －大眾游客 －家庭伙伴游客 －商務會議游客 －散客游客 －組團游客 海口濱海旅游產品 －體育旅游產品 －生態(tài)旅游產品 －文化旅游產品 －節(jié)慶賽事旅游產品 －商務會議旅游產品 －紅色旅游產品 －城市旅游產品 －農村旅游產品 －蜜月旅游產品 －特種旅游產品 ?？谥匾氖袌? 44 中國國內市場是?？诼糜蔚闹鲬?zhàn)場 2023年過夜旅游人數(shù)（萬人） 5 10 300 400 500 600 市場增長率 （ 0406年） 2萬人 韓國（ ％） 日本（ ％） 新加坡（ ％） 美國（ ％） 澳大利亞（ ％） 印尼（－ ％） 泰國（－ 4.％） 菲律賓（ ％） 馬來西亞（ ％） 香港（約 0） 臺灣（約 0） 300% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 國內大陸（ ％） 1 數(shù)據(jù)來源： 2023年?？诮y(tǒng)計年鑒 45 中國有望成為世界領先的旅游市場 2023 年世界十大旅游目的地 國家 接待人次（萬） 市場份額 19952023增長率 中國 13710 美國 10240 法國 9330 西班牙 7100 香港 5930 意大利 5290 英國 5280 墨西哥 4890 俄羅斯 4710 捷克 4400 合計 70880 2023 年世界十大旅游客源國 國家 出境旅游人次（萬） 市場份額 德國 16350 日本 14150 美國 12330 中國 10000 英國 9610 法國 3760 荷蘭 3540 加拿大 3130 俄羅斯 3050 意大利 2970 合計 78890 資料來源：世界旅游組織 46 未來以東南亞為主的國外市場將最具增長潛力 100%= 2023年 2023年 國內 （ ） 國內 （ 95） 國外 國外 5 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) 20232023年?？诼糜螖?shù)據(jù)預測；?？诮y(tǒng)計年鑒 國內旅游人數(shù)穩(wěn)定增加，但比重降低 以東南亞為主的國外旅游人數(shù)比重提升 ?第三、四航權逐步開放，?？谡跔幦〉谖搴綑嗔阃黄? ?以東南亞為主的航線短期內將逐步開放，包括新加坡、韓國、日本、馬來西亞等國 ?海口重點打造的旅游產品，如高爾夫對東南亞游客有較強吸引力 ?國內游客的數(shù)量將穩(wěn)步提升 ?當前海口游客主要受海南省旅游吸引，交通過道而首選海口 ?海口未來游客挖掘的重點在于提高游客的利用率 47 珠三角、長三角和京津塘市場最具發(fā)掘潛力 1 6 . 3 1 % 1 5 . 0 7 % 1 7 . 1 3 %1 3 . 5 2 % 1 3 . 5 5 %1 5 . 9 0 %1 0 . 8 0 % 1 0 . 2 2 %1 1 . 4 3 %5 9 . 3 7 % 6 1 . 1 6 %5 5 . 5 4 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023廣東 上海 北京 其他以廣東、上海和北京為代表的?？谌舐糜慰驮吹胤€(wěn)居前三名 20232023年?？趪鴥扔慰蛠碓? 數(shù)據(jù)來源：?？谑新糜尉? 48 源于不同區(qū)域差異化的旅游需求 海南島 珠三角 長三角 京津塘 東三省 ?？趪鴥嚷糜蔚闹饕驮吹? ?特殊的氣候條件促使東北游客選擇?？诤蝤B型度假，選擇原因 ?？跉夂驐l件 海口較低的生活成本 便利的交通 ?內陸生活環(huán)境導致京津塘游客傾向選擇濱海城市，包括環(huán)渤海、江浙、?？诘龋x擇?？谠? ?？谂c眾不同的熱帶濱海旅游環(huán)境 便利的交通 體驗中國最南端心態(tài) ?長三角社會經濟最發(fā)達，旅游度假出游率較高，高端的養(yǎng)生度假首選?？? 海口氣候條件 ?？谖骱０陡叨硕燃傥飿I(yè)打造 ?珠三角社會經濟發(fā)達，自然條件接近海口，散客自駕游傾向選擇海口，選擇原因 適宜的距離 海南獨特的島嶼文化 49 中高收入的旅游消費者可承受的消費力更高 游客的家庭收入越高，潛在的消費意愿則越高 10萬 10－ 20萬 20－ 30萬 30－ 50萬 50－ 100萬 100萬 100% 家庭年收入 100% 單次旅游消費 2780 2722 2682 2341 2109 1956 高端客戶 中端客戶 低端客戶 高端客戶比低端客戶可承受消費力最高多達 42％ 數(shù)據(jù)來源：問卷調查；世聯(lián)分析 50 生態(tài)旅游、紅色旅游和鄉(xiāng)村旅游是國內大眾游客優(yōu)選的旅游主題 2023年游客關注的旅游主題 0 5% 10% 20% 25% % % % % % % % % % 生態(tài)旅游 紅色旅游 城市旅游 農村旅游 文化旅游 商務旅游 蜜月旅游 高爾夫 特種旅游 主題驅動因素 ? 城市居民由于工作壓力、城市生活環(huán)境等因素，追求與城市差異化的生態(tài)旅游環(huán)境 ? 紅色旅游團體主要為企事業(yè)單位，其次是為孩子愛國主義教育的家庭 ? 數(shù)據(jù)表明，短假期，大多數(shù)城市居民首選所在城市內旅游 ? 農村旅游即農家樂，也是城市居民選擇差異化旅游的重要形式 ? 商務旅游、蜜月旅游、高爾夫旅游和特種旅游的受眾旅游群體比較窄，旅游目的性較強 數(shù)據(jù)來源：百度數(shù)據(jù)研究中心 51 ?？谠谏鷳B(tài)旅游、商務旅游、高爾夫等方面存在很多機會 05101520生態(tài)旅游 紅色旅游 城市旅游 農村旅游 文化旅游 商務旅游 蜜月旅游 高爾夫 特種旅游 大眾游海口特色可能的機會 數(shù)據(jù)來源：問卷調查；百度數(shù)據(jù)研究中心 52 國內假期制度的改革對?？诼糜伟l(fā)展存在一定影響 假期制度改革 對?？诼糜蔚目赡苡绊? 對?？诼糜伟l(fā)展的啟示 ? 帶薪休假制度 －累計工作年限計算休假日 5天 \10天 \15天 ? 節(jié)假日制度改革