【文章內(nèi)容簡介】 上兩種方法 ——旅游人口需求分析法和市場平均增長法計(jì)算可以得出，酒店的床位數(shù)規(guī)模約為 酒店物業(yè)定位定量研究 酒店市場容量計(jì)算 保守 平均 樂觀 市場需求床位數(shù)（萬個） 市場需求房間數(shù)（萬間） 五星級酒店的市場房間需求 =市場需求房間數(shù) *五星級酒店房間所占比例 13%（間） 2262間 2561間 2990間 市場需求五星級酒店面積 = 需求房間數(shù) *100~120平方米 /間 22萬 ~27萬㎡ 25萬 ~30萬㎡ 30萬 ~36萬㎡ 未來預(yù)計(jì)推出酒店總面積 1215萬方 本項(xiàng)目可開發(fā)酒店面積 9~14萬㎡ 12~17萬㎡ 17~23萬㎡ 通過計(jì)算，本項(xiàng)目市場剩余可開發(fā)的酒店規(guī)模最低可達(dá) 9~14萬㎡ 說明： 根據(jù)德思勤酒店研究成果，酒店床位與房間的比例為 ： 1計(jì)算房間數(shù)； 研究還顯示五星級酒店的平均房間面積為 100120平方米，房間數(shù) *房間平均面積 =酒店規(guī)模 未來競爭的計(jì)算：包括華潤萬象城、東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)的一棟酒店、皇巢世家，平均每個酒店按照 45萬平方米計(jì)算，未來競爭約 1215萬平方米 五星級酒店的房間比例占全市酒店的房間比例：根據(jù)市場調(diào)研南寧市五星級酒店數(shù)量，結(jié)合德思勤酒店房間數(shù)與星級的關(guān)系成果，計(jì)算出南寧的五星級酒店房間數(shù)占全是酒店房間數(shù)的 13% 酒店物業(yè)定位定量研究 五星級酒店規(guī)模推定 —— 酒店研究成果與酒店商家意向匹配 ? 根據(jù)德思勤酒店研究專業(yè)成果，抽樣近千個酒店分析得出：五星級酒店的房間規(guī)模約 300400間，平均面積 100120平方米 /間，酒店規(guī)模通常為 46萬方。 數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫 酒店物業(yè)定位定量研究 根據(jù)德思勤對都市綜合體酒店物業(yè)的研究成果 ， 五星級酒店需要一定的規(guī)模效應(yīng)： ?酒店客房為 200300間時 ， 員工工作效率達(dá)到最高 ， 經(jīng)營管理費(fèi)用最合理； ?300－ 400間左右中等規(guī)模的酒店 ， 必須要努力降低成本以彌補(bǔ)較低的效率 ， 通過產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新服務(wù) ,以獲取最大收益 ?客房數(shù)為 500600間 ， 管理上效率相對較低 ， 面積較大 ， 人員多 ， 設(shè)備多 。 綜合考慮以上因素及南寧酒店市場現(xiàn)狀 ， 建議本項(xiàng)目五星級酒店規(guī)模為 300400間房 ， 規(guī)模 34萬㎡ 。 五星級酒店規(guī)模推定 我們與兩家有意進(jìn)駐南寧酒店市場的國際知名酒店管理公司達(dá)成初步意向，分別是英國洲際管理集團(tuán)及美國卡爾森環(huán)球酒店公司。 其中英國洲際皇冠假日酒店要求酒店規(guī)模達(dá)到 300~400間房，3~4萬平方，酒店要位于本項(xiàng)目超高層頂部。 美國卡爾森環(huán)球酒店集團(tuán)要求客房數(shù)在 300左右，建筑面積約為 ~4萬，酒店位于本項(xiàng)目超高層頂部，品牌選用麗笙(Radisson)或者麗笙世嘉 (Radisson Plaza)（五星或者超五星）。 旅游人口需求推算 +市場增長需求推算 ， 市場最低容量可達(dá) 914萬平方米 客戶定位 高端國內(nèi)外商務(wù)散客 —— 國營大企業(yè)、廣西政界會議 —— 南寧處于高速發(fā)展時期 ， 各類會議活動頻繁 ， 給各個酒店帶來了較多的機(jī)會 。 尤其在會議活動和大型宴請活動方面 ， 集團(tuán)型消費(fèi) 、 政府接待 、 周邊縣市政府官員 、 企業(yè)高級管理人員等金字塔尖人士一直是南寧會議及餐飲業(yè)的重要來源 。 這些消費(fèi)對未來項(xiàng)目中酒店餐飲設(shè)施和會議設(shè)施的消費(fèi)起到很好的支持作用 。 酒店物業(yè)定位定量研究 高端國內(nèi)外旅游散客 —— 旅游度假高端人士 廣西政界高官、外資和私有企業(yè)的中高層管理人員、國營大型企業(yè)高官、外籍大使、國內(nèi)外私營富商等高端人士 編號 酒店名稱 星級 屬性 主要客戶來源 五星級酒店 1 紅林大酒店 5 會議、商務(wù) 會議、商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客 2 萬豪酒店 5 會議、 商務(wù) 商務(wù)、會議、散客 3 沃頓國際大酒 店 5 旅游、 商務(wù) 商務(wù)、旅 游 4 桂景大酒店 5 商務(wù)、會議 商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、會議散客 5 南寧飯店 5 旅游 商務(wù)、旅 游 6 明園新都酒店 5 旅游、 商務(wù) 商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客 7 邕江賓館 5 商務(wù) 商務(wù)、團(tuán)隊(duì)、散客 參考南寧市場五星級酒店客戶 地王之策 整體定位 商業(yè)定位與定量 酒店定位與定量 公寓定位與定量 寫字樓定位與定量 公寓定位定量 物業(yè)定位 北部灣新型頂級豪宅 空中別墅豪華酒店式公寓 名詞解釋： “ 空中別墅 ”發(fā)源于美國，稱為“ penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀。 指導(dǎo)思想： 以差異化的市場細(xì)分策略，開創(chuàng)屬于自己的 “ 藍(lán)海 ” 充分發(fā)揮項(xiàng)目在居住屬性方面的三大核心優(yōu)勢 —— 絕版地段、高遠(yuǎn)景觀、頂級物管，打造位于城市中心的新型頂級豪宅，與南寧市面現(xiàn)有別墅產(chǎn)品形成鮮明差異 ,。 從產(chǎn)品供應(yīng)上看，空中別墅與別墅是兩個極端，但在需求上它們都擁有各自的購買群。空中別墅雖然沒有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點(diǎn)，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀開闊、高遠(yuǎn)等，與一般別墅比也不遜色。 若再加上真正五星級的管理，空中別墅甚至略勝一籌也未可知。 形象定位 閱盡繁華 志在高遠(yuǎn) —— 形象廣告語 CEO一號官邸 理念創(chuàng)新： 倡導(dǎo)一種新的生活方式，普通別墅適宜作為財(cái)富金字塔頂尖人群的第二居所，用于休閑、度假；空中別墅適宜作為該類人群的第一居所，可充分保證全家人事業(yè)、生活的效率與便利，助力他們實(shí)現(xiàn)對事業(yè)永無止境的追求和宏偉、遠(yuǎn)大的人生抱負(fù)。該形象定位在南寧尚屬首創(chuàng)，可以大大增強(qiáng)項(xiàng)目作為上流人士居住區(qū)的高端形象，增強(qiáng)客戶的身份感和歸屬感。 策略解讀 :該定位運(yùn)用藍(lán)海戰(zhàn)略 ,開辟出一個全新的空白市場 ——上流人士第一居所 ,同時又弱化了與別墅市場的競爭關(guān)系，甚至能夠化敵為友（建立互補(bǔ)兼容關(guān)系），最大限度地拓展了自己的生存空間。 公寓定位定量 名詞解釋： CEO Chief Executive Officer，即首席執(zhí)行官，企業(yè)掌舵人的意思。 地產(chǎn)行銷領(lǐng)域的 CEO常用作泛稱，不僅指企業(yè)首席執(zhí)行官，更多是社會上層人士的統(tǒng)稱， 具體包括行業(yè)巨子、政界要人、商界領(lǐng)袖、教育精英、董事長、總經(jīng)理、技術(shù)專家等社會富裕階層 。 客戶定位 喜歡上流人士聚居社區(qū)和高遠(yuǎn)景觀的人 已經(jīng)購買別墅但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利的人 有能力購買別墅，但又覺得日常住別墅生活、事業(yè)不夠便利而暫時不打算購買別墅的人 投資者 共同特征：處于金字塔頂端的極少數(shù)群體，注重事業(yè)效率與生活便利 ,在意身份與歸屬感 . 客戶購買動因分析 公寓定位定量 項(xiàng)目 所處片 區(qū) 物業(yè)類別 客戶 昊壯一品尊府 青秀山 別墅 南寧本地人為主 ,私企業(yè)主多 ,自住為主 德利鳳嶺世家 東盟商務(wù)區(qū) 別墅 外省人居多 ,如浙江 ,福建等 ,投資自住各占約一半 嘉和城 興寧 別墅 本地人 ,外省人各占約一半 ,浙江人較多 ,自住 ,度假為主 ,私企業(yè)主 \富二代 \高官親屬較多 匯東逸墅 東盟商務(wù)區(qū) 別墅 外地人較多 ,如浙江福建東北等 ,自住度假為主 八桂綠城 江南區(qū) 別墅 本地 20%，周邊縣市 25%，外省如廣東，浙江，福建等地人占 55%,多為私企業(yè)主及高官 中房翡翠園 鳳嶺南 住宅 ,別墅 外地人如浙江人較多 ,自住為主 參考南寧市場別墅的客戶情況 客戶區(qū)域來源與職業(yè)特征 核心客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 重要客戶 邊緣客戶 置業(yè)特征：多次置業(yè) 來源：外省，如浙江、福建、東北、廣東等地。 職業(yè)特征：富商、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 置業(yè)特征：二次以上置業(yè) 來源：南寧周邊縣市。 職業(yè)特征：私企業(yè)主、企業(yè)高管、高官及其親屬 客戶檔次：高端客戶 公寓定位定量 產(chǎn)品定位 戶型 套數(shù)比例 單元面積（㎡） 三房兩廳兩衛(wèi) 20% 200250 四房三廳三衛(wèi) 30% 250350 五房三廳三衛(wèi) 40% 350450 六房三廳三衛(wèi) 10% 450550 合計(jì) 100% 定位依據(jù) 客戶需求特征 多元化的市場需求 ,要求豐富的產(chǎn)品線