【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 充分利用傳媒工具，加大區(qū)域?qū)ν庑麄髁Χ?，通過(guò)多種多樣的相關(guān)活動(dòng)，提升區(qū)域的知名度 關(guān)鍵要素 ——發(fā)展策略 發(fā)展策略 作強(qiáng)核心功能 產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作 融合城市規(guī)劃 搭建園區(qū)平臺(tái) 注重招商環(huán)節(jié) 利用傳媒工具 43 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 本體分析 第二部分 案例借鑒 第三部分 功能分析 第四部分 空間分析 第五部分 策略分析 城市發(fā)展要求 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要 創(chuàng)意園區(qū)成功因素借鑒 + 第六部分 效益分析 44 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海珠區(qū)是廣州南拓的橋頭堡，新中軸線(xiàn)、琶州商圈和廣州信息港的落戶(hù)使海珠成為廣州未來(lái)的都會(huì)中心 城市需要 — 成為城市中心 ?琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州大道南批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)以及江南大道零售業(yè)三大商業(yè)圈規(guī)劃還納入廣州市商業(yè)旅游網(wǎng)點(diǎn)的大規(guī)劃中。 ?新城市中軸線(xiàn)從海珠區(qū)的中間橫穿而過(guò)，海珠處于新城市中軸線(xiàn)的中間段，成為城市的幾何中心地位，海珠東南未來(lái)將發(fā)展成為廣州的“新都會(huì)中心” 。 宜商宜居、適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型城區(qū) ?以琶洲會(huì)展中心為龍頭，以新城市軸線(xiàn)為支撐，全面整合廣州高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將廣州信息港建設(shè)為廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的信息基地、人才基地、研究基地、創(chuàng)新基地。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目依托珠江新城輻射，通過(guò)二號(hào)發(fā)展軸與中大商圈和琶州商圈相連 ，承接城市向東向南發(fā)展的趨勢(shì) ?廣州新軸線(xiàn)赤崗段將形成海珠東部新的城市中心，未來(lái)此區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ閰^(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心 ?本項(xiàng)目所在的新城中心沿三號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸，形成南部轉(zhuǎn)移帶，沿二號(hào)發(fā)展軸，串聯(lián)中大商圈和琶州商圈 ?海珠區(qū)空間布局上，提出了“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居” 的用地布局思想，本項(xiàng)目位于中心位臵，正可以發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園附加值高、區(qū)域帶動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì) 城市需要 — 承接城市東、南向發(fā)展 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位于廣州新中軸線(xiàn)與珠江交匯處，將成為最重要的城市節(jié)點(diǎn)之一，對(duì)本項(xiàng)目景觀(guān)效果要求較高 廣州東西雙塔作為新中軸線(xiàn)上的重要節(jié)點(diǎn)，將成為體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性地區(qū)。 海心沙廣場(chǎng)將成為 2023年亞運(yùn)會(huì)慶典廣場(chǎng)，廣州市廣場(chǎng)體系中五大市政廣場(chǎng)之一 廣州電視塔位于中軸線(xiàn)與珠江景觀(guān)軸的交匯點(diǎn)，成為廣州新的地標(biāo)性建筑 城市需要 — 城市中軸線(xiàn)景觀(guān)功能 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目區(qū)域南側(cè)有大片城中村，片區(qū)形象較差，功能單一，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可帶動(dòng)其改造 ?以園區(qū)帶動(dòng)社區(qū)建設(shè)和城市化發(fā)展，是政府對(duì)園區(qū)發(fā)展的基本要求之一，也是園區(qū)比較直接的附加效應(yīng)。 ?園區(qū)應(yīng)將自己作為社區(qū)發(fā)展的重要主體之一，充分利用園區(qū)高端企業(yè)、高層次人群、高品位生態(tài)化規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，將有利于社區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，向社區(qū)提供和推進(jìn)，促進(jìn)社區(qū)各種配套產(chǎn)業(yè)的生成，推動(dòng)園區(qū)與社區(qū)一體化發(fā)展。 ?高度重視園區(qū)生態(tài)布局對(duì)于社區(qū)的景觀(guān)效應(yīng)，同時(shí)帶動(dòng)社區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)景觀(guān)布局，將園區(qū)的景觀(guān)效盡可能向社區(qū)延伸。 城市需要 — 帶動(dòng)周邊土地升值 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、帶動(dòng)周邊土地功能完善的新城市中心 打造珠江南岸城市中心形象標(biāo)桿 ！ ?形成新的城市核心功能 ?建成符合城市中軸線(xiàn)要求的景觀(guān)效果 ?帶動(dòng)周邊土地功能完善 ?成為廣州市南部區(qū)域的城市形象標(biāo)桿 ?…… 目標(biāo)分解 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈 織成品生產(chǎn) 市場(chǎng)交易 批發(fā) 采購(gòu) 展示會(huì) 研發(fā) 原材料 面料 設(shè)計(jì) 創(chuàng)意 成衣生產(chǎn) 輔料 體驗(yàn) 產(chǎn)業(yè)視角 設(shè)計(jì) 市場(chǎng)交易 發(fā)布 批發(fā) 專(zhuān)賣(mài) 零售 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我國(guó)紡織服裝產(chǎn)業(yè)在全球價(jià)值鏈中處于附加值較低的生產(chǎn)環(huán)節(jié) ?根據(jù)全球價(jià)值鏈理論，那些從事設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的企業(yè)是“戰(zhàn)略環(huán)節(jié)”，是全球價(jià)值鏈的治理者。 ?2023年廣東的紡織服裝出口總額中，加工貿(mào)易占 %，一般貿(mào)易占 %，企業(yè)賺取的僅是加工環(huán)節(jié)上的微薄利潤(rùn)，企業(yè)應(yīng)拉長(zhǎng)一般貿(mào)易中的國(guó)內(nèi)增值鏈，從品牌開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、推廣、精加工以及打造全球供應(yīng)鏈、開(kāi)拓國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)方面，獲取多層次的利潤(rùn)。 面料設(shè)計(jì) 時(shí)裝設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)化成衣制造、OEM ODM、 OEM 市場(chǎng)開(kāi)拓 高 低 價(jià) 值 量 價(jià)值制造過(guò)程 研發(fā)和設(shè)計(jì) 意大利、巴黎和我國(guó)香港地區(qū)的集群 生產(chǎn)制造 我國(guó)、南亞和拉丁美洲的諸多集群 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 美國(guó)、西歐等發(fā)達(dá)國(guó)家的零售終端 產(chǎn)業(yè)視角 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研發(fā)、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)是提升中國(guó)在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈中地位的關(guān)鍵 ?提高產(chǎn)品附加值的途徑或者是向上游的面料研發(fā)拓展，或者是向終端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌塑造延伸，或者是在物流環(huán)節(jié)提供增值服務(wù)，這些都是紡織服裝強(qiáng)國(guó)獲取高額利潤(rùn)的關(guān)鍵所在； 面料設(shè)計(jì) 時(shí)裝設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)化成衣制造、OEM ODM、 OEM 市場(chǎng)開(kāi)拓 高 低 價(jià) 值 量 價(jià)值制造過(guò)程 研發(fā)和設(shè)計(jì) 意大利、巴黎和我國(guó)香港地區(qū)的集群 生產(chǎn)制造 我國(guó)、南亞和拉丁美洲的諸多集群 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 美國(guó)、西歐等發(fā)達(dá)國(guó)家的零售終端 產(chǎn)業(yè)升級(jí)思路 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條中的地位：集散地型的紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，缺乏設(shè)計(jì)研發(fā)環(huán)節(jié) 面料、輔料 服裝 面料設(shè)計(jì) 服裝設(shè)計(jì) 市場(chǎng) 流通 流通 ?面料輔料專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 廣州國(guó)際輕紡城、中大順華輔料交易中心 ； ?服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、天馬時(shí)裝批發(fā)中心 。 ?目前廣州市在紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈條之中，僅僅承擔(dān)了一個(gè)集散地性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的角色，在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)有所貢獻(xiàn)，但是在設(shè)計(jì)、品牌以及人才培養(yǎng)方面的作用未能充分發(fā)揮。 原材料 城市視角 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中大紡織商圈和流花服裝商圈是國(guó)內(nèi)最重要的面料、輔料、服裝商圈，是全國(guó)性的產(chǎn)品集散地 商圈視角 ?中大紡織商圈，是指西起東曉南路，東至廣州大道南，北起新港西路，南至新滘南路這一區(qū)域內(nèi)，由大大小小近 30個(gè)紡織品及服裝輔料專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)組成的市場(chǎng)群落，還包括了區(qū)內(nèi)由這些紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的眾多紡織品及服裝輔料加工企業(yè)以及服裝生產(chǎn)企業(yè) ?流花服裝商圈橫跨流花路、環(huán)市西路和站西路，自 1993年元月白馬服裝城開(kāi)業(yè)后，天馬、流花、新大地、步步高等 15家專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)相繼出現(xiàn)在流花商圈，一家緊挨著一家，形成了全國(guó)最大規(guī)模的服裝批發(fā)集散地 —— 流花服裝批發(fā)商圈。在鼎盛時(shí)期，這里每年的服裝交易額接近 50億元，每天從廣州銷(xiāo)往全國(guó)各地的服裝占全國(guó)市場(chǎng)總量的 1/3。 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中大紡織商圈和流花服裝商圈存在的問(wèn)題分析 區(qū)域周邊缺乏酒店、辦公功能，商家的辦公、接待、會(huì)議等功能要求無(wú)法得到滿(mǎn)足； 配套功能不足，阻礙功能升級(jí) ： 在火車(chē)站周邊地區(qū)犯罪事件時(shí)有發(fā)生，中大紡織批發(fā)商圈空間局促，這些情況影響著市場(chǎng)美譽(yù)度，降低了區(qū)域形象； 環(huán)境質(zhì)量差，區(qū)域形象欠佳 白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)所在區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有可以利用的土地了，影響著市場(chǎng)品牌擴(kuò)張和功能升級(jí) 土地資源緊張，不能進(jìn)行有效的品牌擴(kuò)張和功能升級(jí) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四季青服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大的服裝集散地之一，拉動(dòng)區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展 ? 杭州四季青服裝市場(chǎng)是中國(guó)最具影響力的服裝一級(jí)批發(fā)與流通市場(chǎng)之一，已成為全國(guó)最大的服裝集散地之一。 ? 地處杭州中心城區(qū)的中心區(qū)域，匯集了 16家專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)，有效地拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 ? 將建設(shè)成為中國(guó)服裝新品的交易中心、展示中心、信息中心，成為融旅游、購(gòu)物、休閑、展示于一體的服裝特色街 占地面積 24公頃 營(yíng)業(yè)面積 21萬(wàn) 營(yíng)業(yè)額 近百億元 經(jīng)營(yíng)戶(hù) 8000余戶(hù) 從業(yè)人員 30000余 日人流量 710萬(wàn) 品牌數(shù)量 900多個(gè) 交易類(lèi)型 批發(fā)占80%以上 四季青服裝特色街區(qū) 四季青服裝批發(fā)市場(chǎng) 四季青蘇杭服裝市場(chǎng) 四季青 時(shí)尚廣場(chǎng) 四季青服裝研究發(fā)展中心 案例參考：四季青服裝市場(chǎng) 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由多元經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化服裝市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，品牌價(jià)值向產(chǎn)品研發(fā)、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸 四季青經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)借鑒： ? 多元化經(jīng)營(yíng)易使市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)不突出，不利于市場(chǎng)發(fā)展；專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)易吸引人氣，形成專(zhuān)業(yè)形象； ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展到高端形態(tài)，其品牌價(jià)值向研發(fā)設(shè)計(jì)、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸；定位逐漸高端，品牌建設(shè)成為重點(diǎn) 杭州四季青綜合交易市場(chǎng) 1989年 10月 機(jī)電五金 土特產(chǎn) 干鮮果品 服裝百貨 1990年 9月 2023年 改名四季青服裝市場(chǎng) 集中經(jīng)營(yíng)中低檔服裝 生意日漸興隆，逐步成了華東地區(qū)服裝批發(fā)中心和重要集散地 產(chǎn)品升級(jí) 品牌建設(shè) 管理升級(jí) 采用電子交易，實(shí)行雙平臺(tái)運(yùn)營(yíng) 四季青服裝研究發(fā)展中心落成 2023年 四季青服裝交易中心開(kāi)業(yè) 國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌結(jié)合 產(chǎn)品以中高檔為主 產(chǎn)業(yè)以服裝為主，結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè) 品牌價(jià)值向產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、展示、制造、銷(xiāo)售、流通等延伸 打造全國(guó)一流、世界知名的品牌 多元經(jīng)營(yíng)造成市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)不突出，缺乏吸引力，市場(chǎng)陷入困境 四季青服裝市場(chǎng)發(fā)展歷程 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四季青服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能構(gòu)成中經(jīng)營(yíng)用房占主要，其次為商務(wù)辦公及生產(chǎn)物流倉(cāng)儲(chǔ)，再次是休閑配套 ? 綜合四季青服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的各功能區(qū)域，其交易經(jīng)營(yíng)面積約占總建筑面積的 40%；其次為商務(wù)辦公及生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)物流，各約占 24%；休閑娛樂(lè)配套約占 12% 市場(chǎng)分區(qū) 規(guī)模 功能構(gòu)成 四季青服裝市場(chǎng) 建筑面積 5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)房近3000間 四季青時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)（ 2023年開(kāi)業(yè)） 占地 15000平方米 集購(gòu)物休閑于一體。經(jīng)營(yíng)服裝、服飾等，配套經(jīng)營(yíng)咖啡吧、茶吧、美容、健身等行業(yè) 四季青服裝研究發(fā)展中心（ 2023年建成） 占地 建筑面積 80萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 24% 一期 科研中心 設(shè)計(jì)、品牌策劃、培訓(xùn)等。一期建成研發(fā)大樓、科技活動(dòng)中心 展示中心 品牌服飾館、學(xué)術(shù)交流等 生產(chǎn)中心 一期建成 10萬(wàn) m2標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房 信息中心 中國(guó)四季青服裝網(wǎng) 四季青服裝交易中心（ 2023年開(kāi)業(yè)） 用地面積達(dá) 5227畝； 一期項(xiàng)目占地361畝，建筑面積 M2， 容積率 2 服裝交易區(qū)塊：占地2023畝 一期建設(shè) —— 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 5幢 6層建筑， M2； 配套用房： 1幢 16層的商務(wù)辦公用房， M2； 大型廣場(chǎng)： 地下室：約 M2 綠化率超過(guò) 20% 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)塊：占地3227畝 23%12%24%41%經(jīng)營(yíng)面積商務(wù)辦公休閑配套生產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)物流四季青服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能構(gòu)成 58 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇 存在的問(wèn)題 本項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 產(chǎn)業(yè)視角 ?處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端環(huán)節(jié)，附加值低，經(jīng)濟(jì)效益較差 ?缺乏具有真正創(chuàng)新意義的企業(yè) ?向紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)（研發(fā)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)渠道）拓展，強(qiáng)化創(chuàng)新功能 城市視角 廣州市僅僅實(shí)現(xiàn)了紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，即紡織服裝專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，研發(fā)設(shè)計(jì)缺失 ?強(qiáng)化紡織面料研發(fā)和成衣設(shè)計(jì)功能