【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 drise 投資均為夾層債和優(yōu)先股權(quán)的混合結(jié)構(gòu)。這意味著作為投資者既可以獲得預(yù)期的季度分紅支出的價(jià)值，以及從升值中獲得的潛在長(zhǎng)期利益。決策/投票/委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)Fundrise為一家網(wǎng)上投資平臺(tái)，客戶可以直接通過(guò)其服務(wù)投資商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)特定資產(chǎn)的份額當(dāng)一位客戶在Fundrise的平臺(tái)投資時(shí)，這一投資直接投資于項(xiàng)目支付票據(jù)，而非直接投資于資產(chǎn)。這一項(xiàng)目支付票據(jù)與Fundrise投資有限公司的特定項(xiàng)目投資綁定。Fundrise投資有限公司針對(duì)每一由出售給投資人的項(xiàng)目支付票據(jù)出資構(gòu)成的單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)債權(quán)及有限股權(quán)投資（“相應(yīng)的項(xiàng)目投資”） 。在Fundrise投資有限公司發(fā)起相應(yīng)的項(xiàng)目投資之前，它會(huì)先向投資人出售項(xiàng)目支付票據(jù)，將這些票據(jù)的表現(xiàn)與相應(yīng)的項(xiàng)目投資的表現(xiàn)直接綁定。每一組項(xiàng)目支付票據(jù)都是單獨(dú)的，與項(xiàng)目投資的表現(xiàn)綁定，有特定的利率以及成熟期。如果Fundrise投資有限公司對(duì)某一系列的項(xiàng)目支付票據(jù)收到足額的認(rèn)購(gòu)，則其可以用以為相應(yīng)的項(xiàng)目投資出資。如果其沒(méi)有收到足額認(rèn)購(gòu)，F(xiàn)undrise可以自行決定，或者可以終止該次發(fā)行，或者可以為剩余未認(rèn)購(gòu)部分尋找過(guò)橋融資。利益結(jié)構(gòu)項(xiàng)目支付票據(jù)是Fundrise投資有限公司向投資人出售的一種特殊的有限責(zé)任，其收入用于資助相應(yīng)的項(xiàng)目投資。Fundrise投資有限公司從相應(yīng)的項(xiàng)目投資中獲得收益分配后，其會(huì)支付項(xiàng)目支付票據(jù)。如何設(shè)置購(gòu)買行為股東可以根據(jù)股東的偏好，包括職業(yè)網(wǎng)絡(luò)、地址以及回報(bào)情況等瀏覽潛在的提議；股東可以完全在網(wǎng)上交易，包括電子法律文本、監(jiān)管回顧、基金轉(zhuǎn)讓以及所有權(quán)記錄等。Fundrise將投資人直接與網(wǎng)上的單獨(dú)的資產(chǎn)聯(lián)系。Fundrise的股東“了解”他們的投資利用股東作為這些股東作為這些城市的居民的內(nèi)在市場(chǎng)知識(shí)，股東可以做出更明智的投資，可以支持這些股東認(rèn)識(shí)并信任的開(kāi)發(fā)商和鄰居。股東在開(kāi)發(fā)及重新塑造這些城市的過(guò)程中發(fā)揮著作用。股東間安排的特殊條款投資者投資的管理項(xiàng)目的地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)為投資人定期更新項(xiàng)目信息。報(bào)告包括對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)展、主要事件以及財(cái)務(wù)狀態(tài)的更新。股東根據(jù)自己的狀況進(jìn)行投資有單筆最少投資為100美元的。即便在總統(tǒng)簽署JOBS法案之前，F(xiàn)undrise已經(jīng)向SEC以及州的監(jiān)管者提交了本土的公開(kāi)發(fā)行，允許所有的當(dāng)?shù)鼐用癫粌H僅是認(rèn)證投資者可以做出少至100美元的投資。Fndrise讓股東可以直接投資，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的中間商，降低了費(fèi)用，增加了投資人的潛在回報(bào)。Fundrise打造了第一個(gè)線上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的股票發(fā)行?！　∶QRealty Mogul (美國(guó))股東數(shù)量至少6000人股東投資額5000美元及以上持股比例股東以有限成員的身份購(gòu)買有限公司的股份這些有限公司擁有特定投資產(chǎn)業(yè)的股份。投資人與一家通常被成為“贊助商”或“操盤(pán)者”的專業(yè)地產(chǎn)公司一起投資，公司可以發(fā)現(xiàn)切實(shí)可行的項(xiàng)目并在收購(gòu)資產(chǎn)后實(shí)施相應(yīng)的管理工作。這些公司一般需要其他投資人提供一項(xiàng)資產(chǎn)所需要的部分（或者大部分）的資金而且這些投資人然后回分享一些項(xiàng)目的收益（以及風(fēng)險(xiǎn)）。盡管有時(shí)候會(huì)使用有限合伙的形式，多數(shù)地產(chǎn)投資都使用有限責(zé)任公司的形式。這些實(shí)體不但向投資人（通常也包括贊助商）提供有限責(zé)任，他們還允許從房地產(chǎn)所有權(quán)中獲取的稅收減免的傳導(dǎo)作用。Realty Mogul的子公司經(jīng)常被投資者個(gè)體Realty Mogul的客戶以及贊助商分開(kāi)。形式(合伙，有限公司，其他)當(dāng)股東以股權(quán)投資Realty Mogul時(shí)，以有限投資人的身份購(gòu)買一家有限公司的股權(quán)。有限責(zé)任公司可以提供責(zé)任保護(hù)，將投資人的個(gè)人資產(chǎn)同投資的風(fēng)險(xiǎn)隔離。條款在Realty Mogul上面找到的私營(yíng)交易是在美國(guó)周邊的物理資產(chǎn)。這些投資并不在公開(kāi)的股票交易市場(chǎng)交易，也不易被出售或者交易。不同的資產(chǎn)有不同的“持有期間”。持有期間是指投資人在介入投資，在該投資對(duì)象被轉(zhuǎn)售或者債務(wù)被付清之前的時(shí)間段，可以從6個(gè)月到5年時(shí)間不等。作為投資人，當(dāng)公司分配現(xiàn)金時(shí)，你將會(huì)收到投資的收益。主要在以下兩種情況下分配現(xiàn)金（1）投資人收取其作為股權(quán)投資人獲取的每股利益或者作為債權(quán)投資人獲取的利益，或者（2）出售該資產(chǎn)。股東的回報(bào)如基金募齊，投資人可以收到頻繁的信息更新及投資人的現(xiàn)金股份回報(bào)；如基金沒(méi)有募齊，則100%的錢(qián)都還回給投資人。投資回報(bào)的范圍在5%到20%之間。決策/投票/委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)有限責(zé)任公司的決定被一份叫“經(jīng)營(yíng)合同”的文件所控制。盡管每份經(jīng)營(yíng)協(xié)議都有輕微不同，它們通常都包括一位經(jīng)理（他也可能同時(shí)是成員）以及有限成員。經(jīng)理通常負(fù)責(zé)做出日常決策，有限成員在交易中作為被動(dòng)投資人。經(jīng)理通常可以決定向有限成員分配多少現(xiàn)金，以及保留多少，并衡量每份資產(chǎn)可能的銷售。有一些特定的活動(dòng)可能會(huì)誘發(fā)有限成員的投票，有限成員在管理成員對(duì)于協(xié)議的某些條款違約或者重大過(guò)失時(shí)可以采取行動(dòng)。在Realty Mogul有限責(zé)任公司中，管理方為RM Manager 有限責(zé)任公司，Realty Mogul的全資子公司。利益結(jié)構(gòu)一家有限責(zé)任公司作為有限成員的股份。這種有限責(zé)任公司擁有一家特定的投資資產(chǎn)的股份。如何設(shè)置收購(gòu)Realty Mogul 的股東可以瀏覽線上市場(chǎng)并學(xué)習(xí)具體的投資。對(duì)于每一個(gè)投資機(jī)遇，都有詳細(xì)的信息，包括預(yù)計(jì)投資時(shí)間，預(yù)期年回報(bào)，資產(chǎn)及地理位置的信息，以及涉及該投資的所有公司及個(gè)人的簡(jiǎn)介。一旦股東決定其對(duì)于哪項(xiàng)投資感興趣，股東即可以完成該項(xiàng)投資。股東可以簡(jiǎn)易且安全地在線上簽署法律文本，并通過(guò)支票或者電匯形式完成支付。股東間安排的特定條款Realty Mogul開(kāi)展兩種投資(1)現(xiàn)金流股權(quán)投資及(2) 地產(chǎn)債務(wù)。對(duì)于第一種投資，Realty Mogul側(cè)重于對(duì)現(xiàn)存的現(xiàn)金流進(jìn)行股權(quán)投資，例如對(duì)公寓樓、辦公樓、零售商店、存儲(chǔ)店以及一些家庭住宅等。在投資中，投資人將其金錢(qián)聚集起來(lái)，購(gòu)買特定資產(chǎn)的一部分或者購(gòu)買資產(chǎn)池。投資由專業(yè)的地產(chǎn)投資公司開(kāi)展收購(gòu)或者管理，這種公司被稱為“主辦者”，有成功的記錄。投資者針對(duì)租金的現(xiàn)金流以及最終出售資產(chǎn)時(shí)的收益擁有權(quán)益。對(duì)于這種投資的持有時(shí)間一般為37年。這些投資有時(shí)候被稱為“辛迪加”，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司會(huì)集合其他的投資人的投資者。對(duì)于第（2）類，Realty Mogul上可以得到的其他投資機(jī)會(huì)是債務(wù)。在這一投資中，投資人集合其資金購(gòu)買特定的債務(wù)或者債務(wù)池。這一債務(wù)與一項(xiàng)居住資產(chǎn)或者商業(yè)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)，這一債務(wù)由資產(chǎn)擔(dān)保，直至借款人全額償還借款。投資人一般每月都可以獲得收益，到期日會(huì)獲得大額資金償還。對(duì)于債權(quán)的持有期間可以從幾個(gè)月到幾年時(shí)間不等。　　名稱The House Crowd (英國(guó))股東數(shù)量至少1900個(gè)投資人股東的投資(1) % 收入投資模式：至少3000英鎊； (2) 收入及資產(chǎn)增值模式：至少1000英鎊股份比例(1) % 收入投資模式:股東在House Crowd的特殊目的公司的債券上投資。每一個(gè)特殊目的公司購(gòu)買一處資產(chǎn)并將其轉(zhuǎn)為高收益出租資產(chǎn)。這些資產(chǎn)位于英國(guó)的曼徹斯特。 (2)收入及資產(chǎn)增值模式:股東投資于House Crowd的特殊目的公司的股份。在停止發(fā)行股份后，每一個(gè)特殊目的公司都購(gòu)買一處資產(chǎn)并將其轉(zhuǎn)為高收益的供出租的房產(chǎn)。形式(合伙，有限責(zé)任公司，等)英國(guó)的有限公司條款(1) % 收入投資模式：18個(gè)月，每6個(gè)月支付最低收入；(2) 收入及資產(chǎn)增值模式：最低利潤(rùn)在出售資產(chǎn)后以50%/50%的比例分配。股東收益兩個(gè)投資模式: (1)投資于資產(chǎn)，僅獲取收入 (%)。 (2) 投資于資產(chǎn)以獲取收入 (年化6% ) 以及資產(chǎn)增值決策/投票/委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)顧客加入House Crowd擁有的投資者集團(tuán)，以獲得關(guān)于特定投資的具體信息。House Crowd設(shè)立單獨(dú)的公司，收購(gòu)每項(xiàng)資產(chǎn)，并只能向150個(gè)表達(dá)過(guò)投資興趣的人遞送投資的信息。投資者投資于公司的優(yōu)先股，僅可以將關(guān)于投資的信息發(fā)送給表達(dá)了投資意向的150個(gè)人。投資人投資的優(yōu)先股所在的公司購(gòu)買House Crowd旗下的資產(chǎn)。在購(gòu)買資產(chǎn)、募集基金及出租后，來(lái)自出租利益的紅利以最低6%年化的利率付出。利益結(jié)構(gòu)(1) % 的收入投資模式：股東在House Crowd的特殊目的公司以債券的形式投資，每個(gè)特殊目的公司購(gòu)買一處資產(chǎn)，之后將其轉(zhuǎn)換為高收益出租資產(chǎn)； (2) 收入及資產(chǎn)增值模式：股東投資到House Crowd的特殊目的公司的股份中，每個(gè)特殊目的公司購(gòu)買一處資產(chǎn)并將其轉(zhuǎn)化為高收益供出租的資產(chǎn)。在后一情境中，所有的收益都在House Crowd及投資人之間以各50%的比例進(jìn)行分配。如何架構(gòu)購(gòu)買投資人完全不參與選擇資產(chǎn)的過(guò)程。House Crowd允許投資人選擇投資的項(xiàng)目，但是House Crowd并未特地明確每個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買的資產(chǎn)。股東間安排的特別條款不像在美國(guó)，在英國(guó)的House Crowd的投資人沒(méi)有投資的數(shù)額限制，也沒(méi)有每年交易數(shù)量的限制。House Crowd也沒(méi)有向金融監(jiān)督局注冊(cè)。在股東及House Crowd之間的特別安排條款是投資人的退出策略。一旦涉及的資產(chǎn)被出售，投資人的資金及收益會(huì)返還給投資人。House Crowd一般意向上會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況持有資產(chǎn)5年左右。如果股東希望在House Crowd出售資產(chǎn)之前收回投資，其可以選擇根據(jù)House Crowd 指定的方式將其利益出售。House Crowd會(huì)發(fā)出收購(gòu)要約或者幫助其在SPV的有限公司中尋找一位收購(gòu)人。　　五、中國(guó)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)　　（一）眾籌模式涉及的相關(guān)法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)的一般性分析　　由于中國(guó)專門(mén)的眾籌立法