城市化背景-商業(yè)地產研究(編輯修改稿)
2025-10-27 16:16 本頁面
【文章內容簡介】 出現具有一定的規(guī)律性。 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產（ Shopping Mall）的發(fā)展經驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市 進入了 汽車社會，或者說開始進入 汽車社會，那么 Shopping Mall在一個城市的建設才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 尺度三： 依據城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產項目做出定位 世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個階段， 城市化初級階段：城市化率 30%以下； 城市化初級階段：城市化率 70%以下； 城市化高級階段：城市化率 70%以上。 商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產是很好的選擇。 商業(yè)地產開發(fā)定位 初級階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： －－ 向心聚集 中級階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： －－ 離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心 發(fā)展 高級階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： －－ 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向 郊區(qū)聚集 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 零售商 ―― 商業(yè)開發(fā)商 ―― 房地產開發(fā)商 ―― 由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設施，因此房地產開發(fā)商被迫進入商業(yè)項目開發(fā)領域。 各種開發(fā)機構 ―― 因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。 其它類型的開發(fā)商 ―― 包括其它行業(yè)轉型進入商業(yè)地產項目開發(fā)。 商業(yè)地產開發(fā)商的類型 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 商業(yè)增加值對 GDP的貢獻度 ? 商業(yè)便利指數比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產指標體系的比較 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產用地的選擇 購物人口 交通易達性分析 競爭項目發(fā)現 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進入性 視覺可達性 用地物理狀況評估 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產用地的選擇 比較恰當的方法有三： ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當的商業(yè)地產項目； ?三是在傳統社區(qū)采取老網點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產項目。 地址的選擇 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產類型和規(guī)模 常見的類型有： ? 折扣型 ―― ? 專賣型 ―― ? 景觀型 ―― ? 娛樂型 ―― 生活型 ―― 商業(yè)地產項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 商業(yè)項目分級標準 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 商業(yè)地產研究 超廣域 ？ 商業(yè)地產小知識 廣域 ？ 房策天下 天下地產人網上腦力風暴會 分 類 指 標 設置地域 功能定位 服務對象 客流 量 服務人 口 基本商業(yè)面 積 基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中 心商 業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中 心商業(yè)區(qū)； 歷 史形成的商業(yè) 集聚地 購物、文化娛樂休 閑、旅游并與金 融、商務結合 國內外及本市消 費者 50萬 30萬平米 大型百貨店、專業(yè) 店、專賣店，文化 娛樂、餐飲 旅館、金融服 務、旅游服 務、展示、圖 書報刊、郵電 業(yè) 區(qū)域 商業(yè) 中心 居民聚居區(qū)、 商務集聚地、 公共交通集散 地周邊 購物、文化娛樂、 休閑 該地區(qū)及外來消 費者 25萬 20萬 10萬平米 購物中心、超市、 百貨店，文化娛 樂、餐飲 旅游、金融服 務、圖書報 刊、郵電業(yè) 居住 區(qū)商 業(yè) 人流集中，交 通便利的地段 保障該地居民的日 常生活，提供必要 的服務 當地居民 5萬 超市、便利店、醫(yī) 藥店，菜市場、餐 飲 生活服務、圖 書報刊郵電業(yè) 街坊 商業(yè) 街坊主要出入 口，居民主要 途徑地 提供日常必須商品 及便利服務 當地居民 便利店、餐飲店， 生活服務業(yè) 專業(yè) 街 商業(yè)中心周 邊，交通便利 處 提供專門商品或專 業(yè)服務 購買專門商品， 尋求專業(yè)服務的 消費者 街長 200米 以上，專業(yè) 店 30家以上 特色專業(yè)店、專賣 店 配套服務 新城 商業(yè) 中心 城市規(guī)劃的新 城中心商業(yè) 區(qū)； 人流集 中，交通便利 的地段 購物、文化娛樂、 休閑、旅游并與金 融結合 新城居民，商圈 輻射范圍及外來 消費者 25萬 20萬 12萬平米 購物中心、百貨店、 超市、專業(yè)店、專賣 店、餐飲、文化娛樂 旅館、金融服 務、旅游服 務、圖書報 刊、郵電業(yè) 中心 鎮(zhèn)商
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