【文章內(nèi)容簡介】 資料來源：戴德梁行 2022年上半年北京房地產(chǎn)市場報告 物業(yè)名稱 位置 面積 （建筑平米） 京匯大廈 CBD商圈 40,000 遠大中心 亞運村 83,000 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 38,000 富裕隆大廈 CBD商圈 61,500 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場主要成交（表一） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 銀河證券 國企大廈 西城區(qū)金融街 35,000 朗訊公司 東方廣場 東城區(qū)東長安街 12,000 菲利普石油 現(xiàn)代盛世大廈 朝陽區(qū)機場輔路 5,400 五星衛(wèi)視 萬泰北海大廈 朝陽門北大街 5,000 高通 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 4,000 Net convergence 京匯大廈 CBD 商圈 3,600 康培英語學院 招商局大廈 CBD 商圈 3,000 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場主要成交（表二） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 東方教育網(wǎng) 東方廣場 東城區(qū)長安街 3,000 中國海關(guān)通關(guān)司 東方廣場 東城區(qū)長安街 3,000 雀巢公司 城市廣場 朝陽區(qū)十里堡 3,000 德隆集團 遠大中心 朝陽區(qū)亞運村 3,000 海通證券 和喬大廈三期 CBD 商圈 2,700 北京電信通 惠普大廈 CBD 商圈 2,400 華億集團 南銀大廈 朝陽區(qū)東北三環(huán) 2,300 菲利普 莫里斯 京匯大廈 CBD 商圈 1,800 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 北京 CBD寫字樓市場價格主要特征 CBD寫字樓價格理性回歸 近期租金走勢平穩(wěn) 投資性購買活躍，銷售價格溫和上漲（平均售價從去年下半年的2022美金上漲到 2200美金左右） 物業(yè)管理費多為 $ 參見下表 —— 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 3143454433272226300102030405093 94 95 96 97 98 99 2022 2022北京甲級寫字樓租金歷年走勢圖 單位：美元/月/建筑平米租金市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場價格 ） 近期 CBD寫字樓租金、物管費及出租率明細表 項目名稱 租金 美元 /平米。月 物管費 美元 /平米。月 出租率 京廣中心 27 98%以上 國貿(mào) 1座 5（按使用面積） 100% 國貿(mào) 2座 63 5（按使用面積） 100% 嘉里中心 34 100% 航華科貿(mào) 28 98%以上 漢威大廈 98%以上 科倫大廈 24 98%以上 中服大廈 23 98%以上 華彬大廈 22 98%以上 三立大廈 24 98%以上 京匯大廈 26 98%以上 和喬大廈 22 98%以上 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 政府對CBD未來的規(guī)劃設(shè)計 （萬平米）總建筑面積：1000 保留項目：309規(guī)劃新發(fā)展的項目：690（含待建項目）250500250住宅寫字樓其它設(shè)施 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） CBD待開發(fā)主要項目儲備量 項 目 名 稱 銷售面積（萬平米） 建外 SOHO 小于 70（有部分用地將調(diào)整為 CBD公共綠地） 新城國際 30（ 10萬平米建酒店和寫字樓） 金地國際花園 38（總體規(guī)劃方案開始超標） 北京財富中心 70（最高建筑 280米，政府已批） 大連萬達項目 40（未被政府列為重點建設(shè)工程） 首創(chuàng)地產(chǎn)京廣東北角項目 140（未被政府列為重點建設(shè)工程） 陽光地產(chǎn)京廣西面項目 40（未被政府列為重點建設(shè)工程） 央視北汽摩光華路廠區(qū) 50（預計年內(nèi)動工） 建外大街 1號國貿(mào)三期 5060（寫字樓 38%，分三期開發(fā)， 2022年完成） 銀泰世貿(mào)中心 （寫字樓 12萬平米，計劃 10月開工， 2022年 5月竣工） 怡禾國際中心（光華路） 20（ 10萬平米建寫字樓和商業(yè)配套） 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 通過上表的分析，僅以上項目的開發(fā)量就達 580590萬平米 ,如果在加上建外 SOHO邊上 通用集團 將啟動一個近 70萬平米的項目和其它未知項目的開發(fā)，估計今后幾年內(nèi)潛在供應(yīng)量將至少在 700800萬平米 ，而這些供應(yīng)量將會在 510年內(nèi)逐漸釋放出來，為此我們認為在短期內(nèi)不會形成積壓。 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 490455580505600555620 61001002003004005006007002022 2022 2022 2022北京高檔寫字樓供需預測（ 單位：萬平米）供給量需求量 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（供應(yīng)方面） 近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大 寫字樓軟硬件水平將進一步提高 甲級寫字樓仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況， （ CBD區(qū)域， 2022年供給量僅為 17萬平米） 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（需求方面） 500強成為 CBD寫字樓需求市場的中堅力量 外資銀行、金融、保險、證券等將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍 新興行業(yè)需求占一定比例 例如：律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其 它咨詢機構(gòu)等成為 CBD寫字樓需求市場的重要組成部分 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（價格方面） 上行動力弱，下行空間小，不存在大幅上揚和下跌可能 市場價格將長期平穩(wěn)發(fā)展 銷售市場近期將有價無市，成交主要集中在中關(guān)村 第三部分：競 爭 者 分 析 北京財富中心 /建外 SOHO /銀泰世貿(mào)大廈 /數(shù)碼 01大廈 /金菲國際公寓 /怡禾國際中心 /旺座中心 /新城 國際 /大連萬達 /瑞城中心 /金地國際花園 /國貿(mào)三期 /央視光華路項目 /首創(chuàng)京廣項目 /陽光京廣項目 …… 究竟誰是我們的競爭對手？？？ 競 爭 者 分 析 （ 樣 本 選 取 ） 目前直接競爭對手 北京財富中心 怡禾國際中心 旺座中心 新城 國際