【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資料來源：戴德梁行 2022年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 物業(yè)名稱 位置 面積 （建筑平米） 京匯大廈 CBD商圈 40,000 遠(yuǎn)大中心 亞運(yùn)村 83,000 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 38,000 富裕隆大廈 CBD商圈 61,500 市 場(chǎng) 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場(chǎng)主要成交（表一） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 銀河證券 國(guó)企大廈 西城區(qū)金融街 35,000 朗訊公司 東方廣場(chǎng) 東城區(qū)東長(zhǎng)安街 12,000 菲利普石油 現(xiàn)代盛世大廈 朝陽(yáng)區(qū)機(jī)場(chǎng)輔路 5,400 五星衛(wèi)視 萬泰北海大廈 朝陽(yáng)門北大街 5,000 高通 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 4,000 Net convergence 京匯大廈 CBD 商圈 3,600 康培英語(yǔ)學(xué)院 招商局大廈 CBD 商圈 3,000 市 場(chǎng) 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場(chǎng)主要成交（表二） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 東方教育網(wǎng) 東方廣場(chǎng) 東城區(qū)長(zhǎng)安街 3,000 中國(guó)海關(guān)通關(guān)司 東方廣場(chǎng) 東城區(qū)長(zhǎng)安街 3,000 雀巢公司 城市廣場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū)十里堡 3,000 德隆集團(tuán) 遠(yuǎn)大中心 朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村 3,000 海通證券 和喬大廈三期 CBD 商圈 2,700 北京電信通 惠普大廈 CBD 商圈 2,400 華億集團(tuán) 南銀大廈 朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán) 2,300 菲利普 莫里斯 京匯大廈 CBD 商圈 1,800 市 場(chǎng) 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格 ） 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格主要特征 CBD寫字樓價(jià)格理性回歸 近期租金走勢(shì)平穩(wěn) 投資性購(gòu)買活躍，銷售價(jià)格溫和上漲（平均售價(jià)從去年下半年的2022美金上漲到 2200美金左右） 物業(yè)管理費(fèi)多為 $ 參見下表 —— 市 場(chǎng) 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格 ） 3143454433272226300102030405093 94 95 96 97 98 99 2022 2022北京甲級(jí)寫字樓租金歷年走勢(shì)圖 單位：美元/月/建筑平米租金市 場(chǎng) 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格 ） 近期 CBD寫字樓租金、物管費(fèi)及出租率明細(xì)表 項(xiàng)目名稱 租金 美元 /平米。月 物管費(fèi) 美元 /平米。月 出租率 京廣中心 27 98%以上 國(guó)貿(mào) 1座 5（按使用面積） 100% 國(guó)貿(mào) 2座 63 5（按使用面積） 100% 嘉里中心 34 100% 航華科貿(mào) 28 98%以上 漢威大廈 98%以上 科倫大廈 24 98%以上 中服大廈 23 98%以上 華彬大廈 22 98%以上 三立大廈 24 98%以上 京匯大廈 26 98%以上 和喬大廈 22 98%以上 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 政府對(duì)CBD未來的規(guī)劃設(shè)計(jì) （萬平米）總建筑面積：1000 保留項(xiàng)目：309規(guī)劃新發(fā)展的項(xiàng)目：690（含待建項(xiàng)目）250500250住宅寫字樓其它設(shè)施 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） CBD待開發(fā)主要項(xiàng)目?jī)?chǔ)備量 項(xiàng) 目 名 稱 銷售面積（萬平米） 建外 SOHO 小于 70（有部分用地將調(diào)整為 CBD公共綠地） 新城國(guó)際 30（ 10萬平米建酒店和寫字樓） 金地國(guó)際花園 38（總體規(guī)劃方案開始超標(biāo)） 北京財(cái)富中心 70（最高建筑 280米，政府已批） 大連萬達(dá)項(xiàng)目 40（未被政府列為重點(diǎn)建設(shè)工程） 首創(chuàng)地產(chǎn)京廣東北角項(xiàng)目 140（未被政府列為重點(diǎn)建設(shè)工程） 陽(yáng)光地產(chǎn)京廣西面項(xiàng)目 40（未被政府列為重點(diǎn)建設(shè)工程） 央視北汽摩光華路廠區(qū) 50（預(yù)計(jì)年內(nèi)動(dòng)工） 建外大街 1號(hào)國(guó)貿(mào)三期 5060（寫字樓 38%，分三期開發(fā)， 2022年完成） 銀泰世貿(mào)中心 （寫字樓 12萬平米，計(jì)劃 10月開工， 2022年 5月竣工） 怡禾國(guó)際中心（光華路） 20（ 10萬平米建寫字樓和商業(yè)配套） 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 通過上表的分析，僅以上項(xiàng)目的開發(fā)量就達(dá) 580590萬平米 ,如果在加上建外 SOHO邊上 通用集團(tuán) 將啟動(dòng)一個(gè)近 70萬平米的項(xiàng)目和其它未知項(xiàng)目的開發(fā)，估計(jì)今后幾年內(nèi)潛在供應(yīng)量將至少在 700800萬平米 ，而這些供應(yīng)量將會(huì)在 510年內(nèi)逐漸釋放出來，為此我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)形成積壓。 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 490455580505600555620 61001002003004005006007002022 2022 2022 2022北京高檔寫字樓供需預(yù)測(cè)（ 單位：萬平米）供給量需求量 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場(chǎng)（供應(yīng)方面） 近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大 寫字樓軟硬件水平將進(jìn)一步提高 甲級(jí)寫字樓仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況， （ CBD區(qū)域， 2022年供給量?jī)H為 17萬平米） 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場(chǎng)（需求方面） 500強(qiáng)成為 CBD寫字樓需求市場(chǎng)的中堅(jiān)力量 外資銀行、金融、保險(xiǎn)、證券等將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍 新興行業(yè)需求占一定比例 例如：律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其 它咨詢機(jī)構(gòu)等成為 CBD寫字樓需求市場(chǎng)的重要組成部分 市 場(chǎng) 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場(chǎng)（價(jià)格方面） 上行動(dòng)力弱，下行空間小，不存在大幅上揚(yáng)和下跌可能 市場(chǎng)價(jià)格將長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展 銷售市場(chǎng)近期將有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村 第三部分：競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析 北京財(cái)富中心 /建外 SOHO /銀泰世貿(mào)大廈 /數(shù)碼 01大廈 /金菲國(guó)際公寓 /怡禾國(guó)際中心 /旺座中心 /新城 國(guó)際 /大連萬達(dá) /瑞城中心 /金地國(guó)際花園 /國(guó)貿(mào)三期 /央視光華路項(xiàng)目 /首創(chuàng)京廣項(xiàng)目 /陽(yáng)光京廣項(xiàng)目 …… 究竟誰是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？？？ 競(jìng) 爭(zhēng) 者 分 析 （ 樣 本 選 取 ） 目前直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 北京財(cái)富中心 怡禾國(guó)際中心 旺座中心 新城 國(guó)際