【文章內(nèi)容簡介】 報(bào)納稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時(shí) ， 有無扣除 “ 還本 ” 支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 48 ?18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象 。 ? ， 審查委托 、 銷售雙方是否履行協(xié)議并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅 。 ? “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅 。 49 ? 一般不適用 財(cái)稅字 [2022]16號(hào)文第二十條： “ 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額 。 ” P319頁 要點(diǎn) :(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 。 （ 2） 上述不動(dòng)產(chǎn)是購置后未再對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動(dòng)產(chǎn) ，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購進(jìn)在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn) （ 3） 不動(dòng)產(chǎn)購置或受讓原價(jià) ， 不包括在購置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅 、 費(fèi) 。 50 四 、 土地增值稅檢查要點(diǎn) ?稅 ， 項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳 。 ?括貨幣收入 、 實(shí)物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? 3. 納稅人的行政管理部門 （ 總部 ） 為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用 ， 是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除 。 51 ? ， 計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí) ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 否則 ， 會(huì)造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計(jì)算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除 。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額是否進(jìn)行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除 。 52 ? ， 對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的要免征土地增值稅 。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅 。 ? 對(duì)于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的 ， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 53 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)法字 [1995]006號(hào)）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 54 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2022年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng) 20%。 55 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點(diǎn) ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 ?，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 ?、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 56 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2022年 7月 15日 國稅發(fā) [2022]89號(hào) 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 57 ? 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 58 ?不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 ?、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅 59 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財(cái)稅地字 （ 87） 第 003號(hào) ） 第二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風(fēng) 、 照明 、 煤氣等設(shè)備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導(dǎo)線；電梯 、 升降機(jī) 、 過道 、 曬臺(tái)等 。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起 。 60 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 財(cái)稅地字 （ 87） 第 028號(hào)規(guī)定：經(jīng)研究 ，新建房屋交付使用時(shí) ， 如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中 ， 則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬 ， 單獨(dú)核算并提取折舊 ， 則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備 。 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備 ， 一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬 ， 不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 。 61 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) [2022]173號(hào) 一 、 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求 ， 凡以房屋為載體 ， 不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ，如給排水 、 采暖 、 消防 、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 ， 無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算 ， 都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 ， 計(jì)征房產(chǎn)稅 。 二 、 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的 ， 在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí) ， 可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞 、 需要經(jīng)常更換的零配件 ， 更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值 。 三 、 城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行 。 62 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財(cái)稅地字第 008號(hào) ） 第十一條：為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 因此 ， 地下人防設(shè)施作為車庫使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 63 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財(cái)稅 [2022]181號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2022年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設(shè)施等 ， 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 ? 對(duì)于出租的地下建筑 ， 將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 。 64 ? 對(duì)于自用的地下建筑 ， 分三種情況計(jì)算征稅 。 它們分別是： ? 工業(yè)用途房產(chǎn) ， 以房屋原價(jià)的 50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) ， 以房屋原價(jià)的 70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑 ， 如房屋的地下室 、地下停車場 、 商場的地下部分等 ， 應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體 ， 按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 。 65 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 2022年 3月 8日 國稅發(fā) [2022]44號(hào) 二、關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。 凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。 對(duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面，無論如何計(jì)賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。 P125頁 66 六 、 土地使用稅檢查要點(diǎn) ? 地是否按規(guī)定申報(bào)繳納了土地使用稅 。 ? 了土地使用稅 。 ? 《 土地使用稅計(jì)算表 》 ， 依次填列：項(xiàng)目名稱 、 坐落地點(diǎn) 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準(zhǔn)征用時(shí)間 、 開始計(jì)稅時(shí)間 、 年度應(yīng)納稅額 （ 辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計(jì)算 ）已納稅額 、 應(yīng)補(bǔ)稅額 。 67 集體土地土地使用稅稅收新政策 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財(cái)稅 [2022]56號(hào) ? 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的 ，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 本通知自 2022年 5月 1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。 68 七 、 印花稅檢查要點(diǎn) ? 1. 各類商品購銷合同 、 建筑安裝工程承包合同 、 財(cái)產(chǎn)租賃合同 、 借款合同 、 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同 、 廣告合同和測(cè)繪合同 （ 按照加工承攬合同 ） 、 商品房銷售合同 、 房屋產(chǎn)權(quán)證 、 工商營業(yè)執(zhí)照 、 商標(biāo)注冊(cè)證 、 專利證 、土地使用證 、 賬簿等是否按規(guī)定貼花 。 此外 ，“ 實(shí)收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補(bǔ)帖印花 。 P165 ? 69 ? 國稅發(fā) [1991]155 號(hào)第十一條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 ? 企業(yè)之間的借款合同或者單據(jù)不貼花 ， 因?yàn)?《 印花稅稅目稅率表 》 規(guī)定借款合同征稅范圍是： “ 銀行及其他金融組織和借款人 （ 不包括銀