【正文】 “ 應(yīng)付福利費(fèi) ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅 。 ( 5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用 《 稅收征管法 》 第六十條的處罰規(guī)定： ① 違反 《 印花稅條例施行細(xì)則 》 第二十三條的規(guī)定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應(yīng)加注稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的匯繳戳記、編號(hào)并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保? ② 違反 《 印花稅條例施行細(xì)則 》 第二十五條的規(guī)定：“納稅人對納稅憑證應(yīng)妥善保存。 ” 70 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]15號(hào)）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 此外 ，“ 實(shí)收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補(bǔ)帖印花 。 ? 《 土地使用稅計(jì)算表 》 ， 依次填列：項(xiàng)目名稱 、 坐落地點(diǎn) 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準(zhǔn)征用時(shí)間 、 開始計(jì)稅時(shí)間 、 年度應(yīng)納稅額 （ 辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計(jì)算 ）已納稅額 、 應(yīng)補(bǔ)稅額 。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 64 ? 對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計(jì)算征稅 。 62 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財(cái)稅地字第 008號(hào) ） 第十一條：為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備 ， 一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬 ， 不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風(fēng) 、 照明 、 煤氣等設(shè)備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導(dǎo)線；電梯 、 升降機(jī) 、 過道 、 曬臺(tái)等 。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ?、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 54 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2022年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng) 20%。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的 ， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 否則 ， 會(huì)造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除 。 50 四 、 土地增值稅檢查要點(diǎn) ?稅 ， 項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳 。 ? “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 47 ? ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅 。 ? ， 有否掛于往來賬不申報(bào)納稅 。 ? （ 煤氣 ） 管道開戶費(fèi) 、 有線電視開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅 。 ?2. 收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅 。 5=（萬元）； ? 2022年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 P108頁會(huì)計(jì)定性 ? 12. 開辦費(fèi)的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 P393頁 41 ? 8. 臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對其已計(jì)提折舊處理是否正確 。 ?4. 工資扣除是否正確 。 ? 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā) [2022]84號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)， 應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。 ?。 3． 第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 20%=6（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。 4=96(萬元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ?800 50% (8%% ) 3247。 金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。 金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù) 31 金融利率政策的變動(dòng)過程（二） ? 中國人民銀行決定，從 2022年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象進(jìn)行歸集 。 ?第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 27 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算 。 ?5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā) [2022]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 P37頁 21 9. 注意將檢查銀行賬號(hào)結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的銀行賬號(hào)進(jìn)行核對 ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號(hào)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的 ， 將要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處 。 20 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積 、 銷售進(jìn)度和市場平均價(jià)格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對 ， 測試項(xiàng)目收入的完整性和可信性 。 ?3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表 。 P154155 P8 ?2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 P571572 ?2 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進(jìn)行避稅籌劃。 房地產(chǎn)銷售階段 ?1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 16 ?4 .多列利息支出 ， 多列預(yù)提費(fèi)用 。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 專題分析 P428頁 會(huì)計(jì)處理 P254頁 ?9. 以地方政府越權(quán)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。后甲、乙雙方共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 6 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ?第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 ?5. 收到業(yè)主個(gè)人購房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報(bào)納稅。1 2022年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè) 稅收自查方略 河北省地方稅務(wù)局稽查局 楊文國 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 3 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅。 ?4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 5 銷售不動(dòng)產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動(dòng)產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 7 ?例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計(jì)劃部門辦理了立項(xiàng)手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜 ， 但乙方銷售房屋時(shí) ， 甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)票給購房人 。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。 12 案例三流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 13 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價(jià)值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價(jià)值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 14 ?8. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營業(yè)額。 15 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 ? 3 .利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ?7 .以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 17 （ 三 ） 土地增值稅 ?1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 （五）土地使用稅 ?1 .開征范圍內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 ?2. 準(zhǔn)備與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料 。 ?5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊 。 注意對企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問 ， 結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查 。 ? 2. 由于視同銷售行為會(huì)計(jì)處理未確認(rèn)為收益 ， 應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 P324頁 ?4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2022]83號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 26 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 29 （ 二 ） 扼住成本關(guān) ?1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復(fù)列支有關(guān)的成本 、 費(fèi)用 。貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 32 金融利率政策的變動(dòng)過