【正文】 “ 應付福利費 ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 ( 5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用 《 稅收征管法 》 第六十條的處罰規(guī)定： ① 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十三條的規(guī)定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應加注稅務機關指定的匯繳戳記、編號并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保? ② 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十五條的規(guī)定：“納稅人對納稅憑證應妥善保存。 ” 70 ? 《 國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務機關根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 此外 ，“ 實收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補帖印花 。 ? 《 土地使用稅計算表 》 ， 依次填列：項目名稱 、 坐落地點 、 土地性質 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準征用時間 、 開始計稅時間 、 年度應納稅額 （ 辦理土地使用證轉移手續(xù)開始后分段計算 ）已納稅額 、 應補稅額 。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 64 ? 對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計算征稅 。 62 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財稅地字第 008號 ） 第十一條：為鼓勵利用地下人防設施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 關于舊房安裝空調(diào)設備 ， 一般都作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 不應計入房產(chǎn)原值 。 主要有：暖氣 、 衛(wèi)生 、 通風 、 照明 、 煤氣等設備；各種管線 ， 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導線；電梯 、 升降機 、 過道 、 曬臺等 。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ?、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產(chǎn)稅。 54 普通住宅標準 （二） 2022年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 倍以下 ， 各地可在上述標準基礎上浮動 20%。 不分別核算增值額或不能準確核算增值額的 ， 其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定 。 ? 權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了 20%進行扣除 。 否則 ， 會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除 ， 又在開發(fā)費用方面得到重復扣除 。 50 四 、 土地增值稅檢查要點 ?稅 ， 項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務機關匯算清繳 。 ? “ 主營業(yè)務收入 ” 科目的同時是否申報納稅 。 ?17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報納稅 。 47 ? ， 是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅 。 ? ， 有否掛于往來賬不申報納稅 。 ? （ 煤氣 ） 管道開戶費 、 有線電視開戶費等有否申報納稅 。 ?2. 收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅 。 5=（萬元）； ? 2022年應調(diào)減所得額 =96247。 P108頁會計定性 ? 12. 開辦費的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進行了納稅調(diào)整 。 P393頁 41 ? 8. 臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品 ， 對其已計提折舊處理是否正確 。 ?4. 工資扣除是否正確 。 ? 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā) [2022]84號）規(guī)定：納稅人申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費， 應于相關廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預提和待攤。 ?。 3． 第一期未銷售部分應分擔金額 2 15 20%=6（萬元）隨今后銷售進度沖減以后年度應納稅所得額。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。 4=96(萬元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ?800 50% (8%% ) 3247。 金融機構一年期貸款基準利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。 金融機構（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的 。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) 31 金融利率政策的變動過程（二） ? 中國人民銀行決定，從 2022年 10月 29日起上調(diào)金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 土地征用及拆遷補償費 、 公共設施配套費是否按成本對象進行歸集 。 ?第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 27 ? 第十二條 施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。 建設工程的保修期 ， 自竣工驗收合格之日起計算 。 ?5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā) [2022]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移 ， 或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn) 。 P37頁 21 9. 注意將檢查銀行賬號結果和企業(yè)向稅務機關備案的銀行賬號進行核對 ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務機關報告的 ， 將要受到稅務機關懲處 。 20 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項目總建筑面積 、 銷售進度和市場平均價格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項目歷年累計收入比對 ， 測試項目收入的完整性和可信性 。 ?3. 準備銷售明細表 。 P154155 P8 ?2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 P571572 ?2 .相當一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標準住宅出售其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進行避稅籌劃。 房地產(chǎn)銷售階段 ?1 .銷售款長期不結轉收入。 16 ?4 .多列利息支出 ， 多列預提費用 。以工程尚未決算、收入及成本無法準確反映為由，不按規(guī)定預繳所得稅。 專題分析 P428頁 會計處理 P254頁 ?9. 以地方政府越權出臺的經(jīng)濟適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟適用房收入應納的營業(yè)稅。后甲、乙雙方共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權變更登記到乙方名下。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 6 城市房屋權屬登記管理辦法 ?第四條 國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。 ?5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應付賬款”、“其他應付款”等往來科目，不申報納稅。 ? 2. 將預收房款記入“其他應付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。1 2022年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè) 稅收自查方略 河北省地方稅務局稽查局 楊文國 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 3 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應分配給投資方的利潤、抵頂應支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權的價款、抵頂應支付的廣告費等，直接沖減應付賬款、應付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。 ?4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 5 銷售不動產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件： 一、轉讓的是否為不動產(chǎn)的所有權； 二、被轉讓的不動產(chǎn)的所有權是否屬于該單位或個人，或者說誰轉讓了該不動產(chǎn)的所有權； 三、是否有償； 四、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 7 ?例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領取了 《 建設項目選址意見書 》 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權，并申請領取了施工許可證，通過招標，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關事宜 ， 但乙方銷售房屋時 ， 甲方必須負責開具發(fā)票給購房人 。雙方約定：甲方提供土地使用權，乙方負責出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。 12 案例三流程示意圖 項目 甲方 乙方 土地使用權 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權 25% 75% 13 案例三處理結果 ? 甲方按照轉讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 14 ?8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。 15 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設階段 ? 1 .不按規(guī)定預繳所得稅。 ? 3 .利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本前移，減少當期應納稅所得額。 ?7 .以轉移定價方式瞞天過海轉移利潤。 17 （ 三 ） 土地增值稅 ?1 .未按規(guī)定就竣工結算前的預售收入預繳土地增值稅。 （五）土地使用稅 ?1 .開征范圍內(nèi)的項目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 ?2. 準備與項目基本信息有關的證件資料 。 ?5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負責協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權的部門索取辦理房屋產(chǎn)權底冊 。 注意對企業(yè)負責此項業(yè)務的相關人員進行詢問 ， 結合其設置的有關備查簿進行自查 。 ? 2. 由于視同銷售行為會計處理未確認為收益 ， 應當注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認為收入并在納稅申報時進行了納稅調(diào)整 。 P324頁 ?4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2022]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 26 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。 29 （ 二 ） 扼住成本關 ?1. 是否準確區(qū)分期間費用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復列支有關的成本 、 費用 。貸款利率浮動區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質、規(guī)模大小分別制定。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區(qū)間。 32 金融利率政策的變動過