【正文】 管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算 成都市地稅局納稅人學(xué)校 87 ? 2必須清算 : 1/3 ? 國稅發(fā) [2022]187號和 91號 : ? 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 ? （二）普通住宅預(yù)征率為 1%—% ? （三）非普通住宅預(yù)征率為 ％ ％。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 80 ? 三、土地增值稅 ? 文件 : ? [2022]21號 ? [2022]187號 ? [2022]132號 ? 〔 2022〕 91號 ? 5. 國稅函 [2022]220號 ? 總體原則：先預(yù)征后清算 [注意與企業(yè)所得稅區(qū)別） 成都市地稅局納稅人學(xué)校 81 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? 1清算單位的確定是否符合規(guī)定 ? 2是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅 3符合清算條件的是否及時(shí)清算 成都市地稅局納稅人學(xué)校 82 ? （一）征稅范圍是否準(zhǔn)確 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ，增 值額 未超過 扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 ? 所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。匯算清繳根據(jù)12月 31日賬面數(shù)據(jù)可在 5月 31日前納稅調(diào)整。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 100可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本 95，抵扣后的差額 5應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? ? 31號： 第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 70 ? （ 4）是否混淆成本歸屬期、成本所屬對象：是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否按成本對象進(jìn)行歸集和劃分成本。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 68 ? （ 2） 期間費(fèi)用、計(jì)稅成本 真實(shí)性 。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 66 ? 比較上述計(jì)稅成本和會計(jì)成本流程 :二者流程一致 ，只是兩者結(jié)算 （ 核算 ） 的依據(jù)不同 （ 前者是稅收政策 ，后者是會計(jì)制度 ） 。 ? 第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按 第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 62 ? 6. 有無壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? (四 )采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 2)代收代繳 :凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 53 ? 31號第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 ：是企業(yè)所得稅意義上的 “ 完工 ” ，不是建筑術(shù)語 “ 完工 ” 或者物理形象意義上的 “ 完工 ” 。 ” 成都市地稅局納稅人學(xué)校 50 （三）納稅申報(bào)的及時(shí)性 【 是否完工前預(yù)征，完工后清算】 ? 文件 1： 31號第三條： 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? (一 ) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 48 ? （ 3） 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 46 ? 2. 成本分配方法 31號文對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 ：需要注意的是，成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 ? ，是否申報(bào)納稅。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? （二）應(yīng)稅營業(yè)額的及時(shí)性（ 3） ? 、土地使用權(quán)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? ，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 ? （防盜門窗款等）是否按規(guī)定足額申報(bào)納稅 ? 、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償（安置）等是否按規(guī)定足額納稅 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納稅。 ? 。 ? 5. （財(cái)稅 〔 2022〕 10號） : ? 超過規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，應(yīng)將超過部分并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個(gè)人所得稅。 ? 費(fèi)用的方式偷逃個(gè)稅。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 三、個(gè)人所得稅 （一）對于投資者個(gè)人 ? 購買家庭財(cái)產(chǎn)而未計(jì)個(gè)稅的情況。 ? 、真實(shí)、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 ? 。 七、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)在辦理企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳時(shí)，應(yīng)附送其所直接管理的跨地區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目部就地預(yù)繳稅款的完稅證明。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 27 ? 五、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳，各分支機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目部不進(jìn)行匯算清繳。 二、建筑企業(yè)所屬二級或二級以下分支機(jī)構(gòu)直接管理的項(xiàng)目部（包括與項(xiàng)目部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等，下同）不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額應(yīng)匯總到二級分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核算，由二級分支機(jī)構(gòu)按照國稅發(fā) [2022]28號文件規(guī)定的辦法預(yù)繳企業(yè)所得稅。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 23 ? （三）納稅主體是否錯(cuò)位 ? 關(guān)注承包、承租、掛靠經(jīng)營方式 ? X第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 ] ? 5. 核實(shí)建筑工程總包與分包的納稅情況。 ? 、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)稅營業(yè)額。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 19 ? 第二節(jié)、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題 ? 引言 : ? 鑒于房地產(chǎn)和建筑企業(yè)涉及稅種多，政策多。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 18 ? （ 4）是否存在該審批的事項(xiàng)等，應(yīng)及時(shí)履行審批程序。該履行審批程序的要及時(shí)履行。建議重點(diǎn)注意以下幾點(diǎn)： 成都市地稅局納稅人學(xué)校 15 ? ，加強(qiáng)日?；A(chǔ)工作 ? 檢查發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)都稱認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行了匯算清繳，但還是存在納稅調(diào)整項(xiàng)目不齊全，不準(zhǔn)確，有的甚至是匯算反倒造成多繳稅款，也有的認(rèn)為匯算請繳很簡單，就是找個(gè)稅務(wù)師事務(wù)所出個(gè)鑒證報(bào)告代理了事。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 12 ? （ 2） “ 辦法 ” 第八條 納稅人辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫和報(bào)送下列有關(guān)資料： ? （一）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表； ? （二）財(cái)務(wù)報(bào)表； ? （三）備案事項(xiàng)相關(guān)資料； ? （四）總機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)基本情況、分支機(jī)構(gòu)征稅方式、分支機(jī)構(gòu)的預(yù)繳稅情況； ? （五）委托中介機(jī)構(gòu)代理納稅申報(bào)的，應(yīng)出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機(jī)構(gòu)出具的包括納稅調(diào)整的項(xiàng)目、原因、依據(jù)、計(jì)算過程、調(diào)整金額等內(nèi)容的報(bào)告； ? （六）涉及關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來的，同時(shí)報(bào)送 《 中華人民共和國企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報(bào)告表 》 ； ? （七）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。 【 ？ 行政強(qiáng)制法 】 成都市地稅局納稅人學(xué)校 9 ? 八 、 重視并正確進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算 ? [什么時(shí)間 /做什么 ] ? （一）什么是企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 《 企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法 》 （國稅發(fā) [2022]79號，以下簡稱 “ 辦法 ” ） 第二條 企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起 5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起 60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。 ? 六、正視納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。 【 必須和不準(zhǔn) 】 ? 二、內(nèi)部重點(diǎn)監(jiān)控企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等導(dǎo)致納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要稅種，定期進(jìn)行納稅健康檢查，查找是否存在涉稅違法行為。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 今天 ， 我們將利用一天時(shí)間探討大家比較關(guān)注 :兩行業(yè)如何防范涉稅風(fēng)險(xiǎn) ？ 具體分以下兩大板塊： ? 第一節(jié) 如何防范涉稅風(fēng)險(xiǎn) ? 第二節(jié) 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的涉稅問題 ? ? 另，因水平所限，可能存在錯(cuò)漏之處，請以國家相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。 成都市地方稅務(wù)局納稅人學(xué)校 Chengdudishui 1 雙流分校 成都市地稅局納稅人學(xué)校 成都市地稅局納稅人學(xué)校 房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn)解讀 主講人 :葉英 中國注冊稅務(wù)師 中國注冊稅務(wù)師西部培訓(xùn)基地教授 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 前言 : 眾所周知 ， 房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)已經(jīng)成了涉稅風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè) 。 綜觀房地產(chǎn)和建筑企業(yè)涉稅案 ， 我們不難發(fā)現(xiàn)：部分企業(yè)確實(shí)存在偷稅現(xiàn)象 ， 但大多數(shù)企業(yè)往往主觀上沒有偷稅的故意 ， 多是因?yàn)橘~務(wù)處理和納稅申報(bào)的不規(guī)范 、不全面 。 ? 現(xiàn)作以下建議： 成都市地稅局納稅人學(xué)校 7 ? 一、守法經(jīng)營，規(guī)范執(zhí)行財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)及其他法律法規(guī)。 ? 五、建立稅企溝通渠道，有條件的納稅人建議設(shè)立稅務(wù)專員。 但對于有些檢查人員隨意進(jìn)入辦公室或私人住宅 ， 翻箱倒柜 、 肆意搜查的行為要堅(jiān)決予以拒絕 。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 11 ? （三）怎樣進(jìn)行匯算請教 （提供納稅依據(jù) /解繳稅款） ? 1．提供納稅依據(jù) —— 履行審批、審核或備案及報(bào)送資料義務(wù) ? （ 1） “ 辦法 ” 第六條 納稅人需要報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批、審核或備案的事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)程序、時(shí)限和要求報(bào)送材料等有關(guān)規(guī)定，在辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)前及時(shí)辦理。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 14 ? （四） 匯算清繳應(yīng)注意的問題 ? 根據(jù)總局制定的匯算清繳管理辦法，我們可以通俗地講，企業(yè)所得稅匯算清繳就是對一年來企業(yè)所得稅的匯總計(jì)算、多退少補(bǔ)、提供證據(jù)并繳納稅款的過程，而自從新 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 及 《 實(shí)施條例 》2022年 1月 1日實(shí)施以來，國家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列最新所得稅配套、補(bǔ)充文件，因此，要準(zhǔn)確匯算清繳企業(yè)所得稅必然要求大家對稅收政策要及時(shí)獲取并準(zhǔn)確貫徹，否則存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 例如：在日常工作中發(fā)生暫時(shí)性差異的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)設(shè)置備查簿或臺賬，隨時(shí)記錄該項(xiàng)目的發(fā)生和轉(zhuǎn)回情況以及在每一納稅年度的稅前扣除情況，這樣既能減輕企業(yè)匯算清繳時(shí)的工作量，又能保證匯算清繳的質(zhì)量，減少企業(yè)重復(fù)納稅和多納稅的風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 3）是本企業(yè)發(fā)生的新的經(jīng)濟(jì)事實(shí)是否是涉稅事實(shí)，特別是資產(chǎn)重組等資本運(yùn)作等特殊事項(xiàng)。 【 關(guān)注：納稅義務(wù)時(shí)間、金額等 】 ? （ 6）由于兩行業(yè)涉及稅種多，鑒于該特性，建議進(jìn)行全面“匯算” 【 全部稅種 】 ? 九、強(qiáng)調(diào)：要熟知哪些行為是涉稅違法行為，引以為戒，不越紅線。 ? 收入是否進(jìn)行納稅申報(bào)。