【正文】 ? 用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)征收土地增值稅 . 成都市地稅局納稅人學(xué)校 84 ? 以土地 \房地產(chǎn)投資聯(lián)營 : ? 財(cái)稅 [2022]21號 : 凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或者是房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品方進(jìn)行投資和聯(lián)營的,從 2022年 3月 2日起不再執(zhí)行免征規(guī)定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 ? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 86 ? （三） 匯算清繳是否符合規(guī)定 ? （ 要求 /可以清算、自行 /必須清算） 188。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 88 ? ： ? 對于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 92 ? 4. 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求： ? （一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 93 ? （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 94 ? 5. 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 ? （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 99 ? 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。但土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。 ? 1土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題 ? 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 ? 這個(gè)規(guī)定目的 :要改變這一困境，開發(fā)商應(yīng)索取全部發(fā)票入賬，方可無清算之憂。 在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。 ? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 107 ? （預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。 2， 完工時(shí) 將“開發(fā)成本”轉(zhuǎn) 入 “開發(fā)產(chǎn)品 ”， 3，在出售、 出租 、自用等方式處置產(chǎn)品時(shí)從 “開發(fā)產(chǎn)品 ”轉(zhuǎn) “經(jīng)營成本 ”、 “出租開發(fā)產(chǎn)品 ”“固定資產(chǎn) ”等。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 116 ? 營業(yè)稅 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實(shí)質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報(bào)繳納營業(yè)稅。 ? 上述“拆一還一”行為，在按市場價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為 2800000元。 2022年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi) 700萬元，建筑安裝工程費(fèi) 3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬元，開發(fā)間接費(fèi) 300萬元。 ? ? 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂? ? 需要注意 ： 這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會虛增成本。 ? （ 1） 假定預(yù)征率為 2%，則 A公司 2022年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅＝ 5530 2%＝ （萬元）。 ＝ %，適用稅率30%，速算扣除率為 0； ? 應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－ 0＝ ； ? 已預(yù)征土地增值稅＝ 5530 2%＝ （ ? 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝ － ＝ （萬元）。 ? A公司如果采用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷售價(jià) 5530萬元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票； ? A公司如果采用企業(yè)會計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，則 A公司應(yīng)該按成本價(jià) ，然后視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元）。則代收款項(xiàng)的營業(yè)額 =1000+100+50=1150萬元。” ? 國稅發(fā)〔 2022〕 31號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。并不用考慮誰出具票據(jù)及會計(jì)如何處理問題。 ? A公司應(yīng)該在 2022年 9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 7900 5%＝（萬元）。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 ? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 會計(jì)處理如下： ? ，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會計(jì)處理（單位：萬 ， 下同）： ? 借：開發(fā)成本 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 ? 貸：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 ? 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5530 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? 5530萬元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù) 5530萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計(jì)處理： ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 —— 土地征用費(fèi)及拆 遷補(bǔ)償費(fèi) ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 成都市地稅局納稅人學(xué)校 ? （二）稅務(wù)處理如下 ? ? A公司 2022年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元），繳納企業(yè)所得稅＝ 25%＝ ? 需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。 ? 成都市地稅局納稅人學(xué)校 123 ? ＝（ 6400＋ 5530）247。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 122 ? （一）賬務(wù)處理 ? 計(jì)算過程如下： ? 6000萬元，利息費(fèi)用 400萬元。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元（21100平方米 7000元 /平方米）。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 120 ? 例 2： A公司 2022年 5月開發(fā)某項(xiàng)目，該項(xiàng)目用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為 31900平方米，可供銷售面積 29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米，其余21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 119 ? ? 該 “拆一還一”行為要按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。“ 成都市地稅局納稅人學(xué)校 117 ? 土地增值稅 ? 《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā) [2022]91號）第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ? 、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。 ? ? 總成本費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營費(fèi)用 開發(fā)產(chǎn)品成本（計(jì)稅成本） 已銷計(jì)稅成本 未銷計(jì)稅成本 成都市地稅局納稅人學(xué)校 114 序號 項(xiàng)目\ 名稱 金額 序號 項(xiàng)目\ 名稱 金額1 一、收入總額 21 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用實(shí)際扣除額2 其中: 1 、貨幣收入 22 4 、舊房及建筑物的評估價(jià)格3 2 、實(shí)物收入 23 舊房的重置成本價(jià)4 3 、其他收入 24 成新度折扣率5 二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 25 5 、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6 1 、取得土地使用權(quán)所支付金額 26 營業(yè)稅7 2 、房地產(chǎn)開發(fā)成本 27 城維稅8 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 28 教育費(fèi)附加9 前期工程費(fèi) 29 印花稅（其他納稅人）10 建筑安裝工程費(fèi) 30 其他11 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 316 、加計(jì)扣除金額（不含代收費(fèi)）（ [6 欄 +7 欄 ]* 20%）12 公共配套設(shè)施費(fèi) 32 7 、其他扣除項(xiàng)目（含代收費(fèi)）13 開發(fā)間接費(fèi)用 33 三、增值額14 3 、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 34四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %15 銷售費(fèi)用 35五、增值額超過扣除項(xiàng)目的比例%16 管理費(fèi)用 36 六、適用稅率（ % ）17 財(cái)務(wù)費(fèi)用 37 七、速算扣除系數(shù)（ % ）18 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額 38 八、應(yīng)繳納土地增值稅額19 利息支出 + [ 6 欄、 7 欄 ] *4% 39 減：以預(yù)繳土地增值稅額20 或者： [6 欄 +7 欄 ] *10% 40 應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅額 土地增值稅結(jié)算表成都市地稅局納稅人學(xué)校 115 二、拆遷還房的稅務(wù)處理 ? 例 1： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。 ? 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股的，以土地、房屋權(quán)屬抵債的，以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的，也屬于契稅的征稅范圍。 。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 105 ? 4.《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 》 （財(cái)稅 [2022]42號） ? 本文 2022年 5月 4日發(fā)布，自 2022年 1月1日起執(zhí)行 ? 對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 3開具發(fā)票，清算可以扣除且可以加計(jì)扣除 20%，未開具發(fā)票，則不得計(jì)算扣除。 ? 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。 ? （三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 98 ? 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 96 ? 7. 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ? （三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 ? （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。 ? 這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對有些成本費(fèi)用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 90 ? （四）匯算清繳應(yīng)注意： ? 、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算； ? ，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 成都市地稅局納稅人學(xué)校 89 ? 3. 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表 . （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主