【正文】 50 四 、 土地增值稅檢查要點(diǎn) ?稅 ， 項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 54 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2022年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng) 20%。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備 ， 一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬 ， 不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 。 64 ? 對(duì)于自用的地下建筑 ， 分三種情況計(jì)算征稅 。 ? 《 土地使用稅計(jì)算表 》 ， 依次填列：項(xiàng)目名稱 、 坐落地點(diǎn) 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準(zhǔn)征用時(shí)間 、 開始計(jì)稅時(shí)間 、 年度應(yīng)納稅額 （ 辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計(jì)算 ）已納稅額 、 應(yīng)補(bǔ)稅額 。 ” 70 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]15號(hào)）對(duì)印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 ? “ 應(yīng)付福利費(fèi) ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅 。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人兼職和退休人員再任職取得收入如何計(jì)算征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 (國稅函 [2022]382號(hào) )。 12=3000（元） （ 36720720） 15%— 125=5275（元） 800元后的余額為 900元， 36720247。 ? ， 職工個(gè)人取得的資產(chǎn)評(píng)估增值額是否征收個(gè)個(gè)人所得稅 。 82 2. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》（ 國稅函 [2022]57 號(hào) ） 規(guī)定：部分單位和部門在 年終總結(jié) 、 各種慶典 、 業(yè)務(wù)往來及其他活動(dòng)中 ， 為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金 、 實(shí)物或有價(jià)證券 。 ? 第三條 : 按照 《 征管法 》 規(guī)定的原則，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的 《 征管法 》 ， 均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。 ? ，所用車輛，能劃分者分別征免車船使用稅，不能劃分者，應(yīng)一律照章征收車船使用稅。 89 ? 第十五條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（ 包括自建勞務(wù)營業(yè)額的核定 ） ， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額 : (一 )按納稅人 當(dāng)月提供 的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定 。 ? 2. 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （ 財(cái)法字 [1993]第 40號(hào) ） 第二十八條第二款 自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ， 為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天 。 ? ， 在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)時(shí) ， 是否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅 。 ? （ 二 ） 檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時(shí)性 檢查企業(yè)有無推遲確定納稅義務(wù) ， 延遲繳納稅款的現(xiàn)象 ? ， 是否存在長期零申報(bào)的異常情況 。 (2)盤點(diǎn)企業(yè)的庫存，看賬面結(jié)存數(shù)與實(shí)際結(jié)存數(shù)是否一致 。 租入機(jī)械使用費(fèi)分配檢查方法 （ 1）檢查“機(jī)械租賃費(fèi)結(jié)算賬單”中支付的施工機(jī)械租賃費(fèi)的分配標(biāo)準(zhǔn)，看采用的分配標(biāo)準(zhǔn)是否為機(jī)械作業(yè)臺(tái)班數(shù)； （ 2）檢查“機(jī)械使用月報(bào)”等資料統(tǒng)計(jì)的實(shí)際耗用臺(tái)班數(shù)，是否和“機(jī)械租賃費(fèi)結(jié)算賬單”中的各工程成本核算對(duì)象分配時(shí)的臺(tái)班數(shù)相符，是否有將專項(xiàng)工程耗用的臺(tái)班數(shù)人為地縮小，而加大承包工程所應(yīng)分配的機(jī)械租賃費(fèi)。 (2)一般情況下，施工企業(yè)平時(shí)要辦理“假退料”手續(xù) 、工程竣工后要辦理材料退庫手續(xù)和殘次材料交庫手續(xù)， 若在檢查材料明細(xì)賬時(shí)沒有借方的紅字沖銷或貸方的藍(lán)字沖減業(yè)務(wù)，初步判明其剩余材料或殘次材料未沖減工程成本中的材料費(fèi)用，以此為線索作進(jìn)一步檢查，必要時(shí)可直接到施工現(xiàn)場(chǎng)了解有無已領(lǐng)未用的余料或有回收價(jià)值的邊角廢料等。 ? 法 、 真實(shí) 、 有效 ， 有無收受虛開 、 代開 、 偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用 。 看承建企業(yè)與開發(fā)商 （ 或業(yè)主 ）之間有無 “ 多個(gè)牌子 、 一套人馬 ” ， 隨意變更建筑合同 ， 鉆稅法空子 ， 少申報(bào)收入 。 ? 、 動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)稅營業(yè)額 。 其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 ? 2.《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （ 財(cái)法字[1993]第 40號(hào) ） ? 第十八條 納稅人從事建筑 、 修繕 、 裝飾工程作業(yè) ， 無論與對(duì)方如何結(jié)算 ， 其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi) 。 2. 對(duì)車輛凈噸位尾數(shù)在半噸和半噸以下的按半噸計(jì)算 ， 超過半噸的按 1噸計(jì)算；機(jī)動(dòng)車掛車 ， 按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額的 7折計(jì)征稅；客貨兩用汽車 ， 載人部分按乘人汽車稅額減半征稅 ， 載貨部分按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額征稅 。 此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后再計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。 因此 ， 可以認(rèn)定消費(fèi)者取得上述住房 、 汽車的免費(fèi)使用權(quán) ， 不管是自用或出租 ， 已經(jīng)取得了實(shí)物形式的所得 ， 應(yīng)按照 “ 偶然所得 ” 應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅 ， 稅款由提供住房 、 汽車的企業(yè)代扣代繳 。 79 ?2. 企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息 、 紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅 。 自 2022年 1月 1日起，對(duì)企業(yè)向雇員發(fā)放的全年一次性獎(jiǎng)金、年終加薪、實(shí)行年薪制和績(jī)效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績(jī)效工資， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]9號(hào)） 77 例題 某公司 2022年 1月份給某員工發(fā)放一次性年終獎(jiǎng)金 36720元。 參見 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （ 財(cái)稅 [2022]94號(hào) ） 。 72 七 、 個(gè)人所得稅檢查要點(diǎn) （ 一 ） 工資 、 薪金方面 ? 1. 對(duì)工資 、 薪金 、 獎(jiǎng)金 、 實(shí)物 、 有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 P125頁 66 六 、 土地使用稅檢查要點(diǎn) ? 地是否按規(guī)定申報(bào)繳納了土地使用稅 。 63 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財(cái)稅 [2022]181號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2022年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設(shè)施等 ， 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起 。 57 ? 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額是否進(jìn)行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除 。 ” P319頁 要點(diǎn) :(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn) 。 ?不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅 。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅 。 12 7=（萬元）。 ? 10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確 。 40 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。 ? 國稅發(fā) [2022]56號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第 1行“銷售（營業(yè)）收入”。 1． 計(jì)算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成本 50萬元 247。 金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變 。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知 國稅發(fā) [1999]195號(hào) 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。 24 ?3. 檢查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)制度要求及時(shí)正確地確認(rèn)銷售收入 。 P25頁 ? 8. 企業(yè)為了加快資金回流速度 ， 通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù) 。 19 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一 、 賬外自查方法 ?1. 了解企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況 。 ?3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺(tái)（花園）、車位等項(xiàng)的銷售收入 。通過到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納 33%企業(yè)所得稅目的。房屋建成后，雙方按協(xié)議約定比例進(jìn)行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。 后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 ， 共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù) ，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 。 ?7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 ?第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 甲方認(rèn)為 ， 雖其開具了發(fā)票 ， 但實(shí)際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方 ， 因此 ， 其只應(yīng)按 1250萬元交稅 。 P22頁 ?10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場(chǎng)攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。 ?5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 （ 四 ） 房產(chǎn)稅 P122 ?1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 ?4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價(jià)格 、 進(jìn)度 ，注意索取 “ 銷控表 ” 。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處二千元以上一萬元以下的罰款 。 ?6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確 。 ?第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 ?2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ， 是否對(duì)超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進(jìn)行了納稅調(diào)整 。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。 4=(萬元 ) ? :96+=103. 26(萬元 ) 34 ?3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時(shí)就全額估算計(jì)入項(xiàng)目建筑成本 。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。如果有確鑿證據(jù)表明 (按照合同或協(xié)議約定等 )企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其 相對(duì)應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款 ，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。 ?5.“三費(fèi) ” 扣除是否正確 。 p158 42 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2022年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費(fèi)總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用 —開辦費(fèi)攤銷 96萬元 貸：長期待攤費(fèi)用 —開辦費(fèi) 96萬元 ? 2022年度允許稅前扣除額 =96247。