【正文】 50 四 、 土地增值稅檢查要點 ?稅 ， 項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機關(guān)匯算清繳 。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了 20%進行扣除 。 54 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2022年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時符合以下三個條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動 20%。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備 ， 一般都作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 不應(yīng)計入房產(chǎn)原值 。 64 ? 對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計算征稅 。 ? 《 土地使用稅計算表 》 ， 依次填列：項目名稱 、 坐落地點 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準(zhǔn)征用時間 、 開始計稅時間 、 年度應(yīng)納稅額 （ 辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計算 ）已納稅額 、 應(yīng)補稅額 。 ” 70 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 ? “ 應(yīng)付福利費 ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人兼職和退休人員再任職取得收入如何計算征收個人所得稅問題的批復(fù) 》 (國稅函 [2022]382號 )。 12=3000（元） （ 36720720） 15%— 125=5275（元） 800元后的余額為 900元， 36720247。 ? ， 職工個人取得的資產(chǎn)評估增值額是否征收個個人所得稅 。 82 2. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》（ 國稅函 [2022]57 號 ） 規(guī)定：部分單位和部門在 年終總結(jié) 、 各種慶典 、 業(yè)務(wù)往來及其他活動中 ， 為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金 、 實物或有價證券 。 ? 第三條 : 按照 《 征管法 》 規(guī)定的原則，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的 《 征管法 》 ， 均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。 ? ，所用車輛，能劃分者分別征免車船使用稅，不能劃分者，應(yīng)一律照章征收車船使用稅。 89 ? 第十五條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 、 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（ 包括自建勞務(wù)營業(yè)額的核定 ） ， 主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額 : (一 )按納稅人 當(dāng)月提供 的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定 。 ? 2. 營業(yè)稅暫行條例實施細則 （ 財法字 [1993]第 40號 ） 第二十八條第二款 自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間 ， 為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天 。 ? ， 在轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)時 ， 是否申報繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅 。 ? （ 二 ） 檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性 檢查企業(yè)有無推遲確定納稅義務(wù) ， 延遲繳納稅款的現(xiàn)象 ? ， 是否存在長期零申報的異常情況 。 (2)盤點企業(yè)的庫存，看賬面結(jié)存數(shù)與實際結(jié)存數(shù)是否一致 。 租入機械使用費分配檢查方法 （ 1）檢查“機械租賃費結(jié)算賬單”中支付的施工機械租賃費的分配標(biāo)準(zhǔn)，看采用的分配標(biāo)準(zhǔn)是否為機械作業(yè)臺班數(shù)； （ 2）檢查“機械使用月報”等資料統(tǒng)計的實際耗用臺班數(shù)，是否和“機械租賃費結(jié)算賬單”中的各工程成本核算對象分配時的臺班數(shù)相符，是否有將專項工程耗用的臺班數(shù)人為地縮小，而加大承包工程所應(yīng)分配的機械租賃費。 (2)一般情況下，施工企業(yè)平時要辦理“假退料”手續(xù) 、工程竣工后要辦理材料退庫手續(xù)和殘次材料交庫手續(xù)， 若在檢查材料明細賬時沒有借方的紅字沖銷或貸方的藍字沖減業(yè)務(wù)，初步判明其剩余材料或殘次材料未沖減工程成本中的材料費用，以此為線索作進一步檢查，必要時可直接到施工現(xiàn)場了解有無已領(lǐng)未用的余料或有回收價值的邊角廢料等。 ? 法 、 真實 、 有效 ， 有無收受虛開 、 代開 、 偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用 。 看承建企業(yè)與開發(fā)商 （ 或業(yè)主 ）之間有無 “ 多個牌子 、 一套人馬 ” ， 隨意變更建筑合同 ， 鉆稅法空子 ， 少申報收入 。 ? 、 動力等的價款是否并入應(yīng)稅營業(yè)額 。 其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。 ? 2.《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 （ 財法字[1993]第 40號 ） ? 第十八條 納稅人從事建筑 、 修繕 、 裝飾工程作業(yè) ， 無論與對方如何結(jié)算 ， 其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi) 。 2. 對車輛凈噸位尾數(shù)在半噸和半噸以下的按半噸計算 ， 超過半噸的按 1噸計算；機動車掛車 ， 按機動載貨汽車稅額的 7折計征稅；客貨兩用汽車 ， 載人部分按乘人汽車稅額減半征稅 ， 載貨部分按機動載貨汽車稅額征稅 。 此外，要特別注意，單位為個人負擔(dān)個人所得稅的，在計算應(yīng)納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后再計算扣繳個人所得稅。 因此 ， 可以認定消費者取得上述住房 、 汽車的免費使用權(quán) ， 不管是自用或出租 ， 已經(jīng)取得了實物形式的所得 ， 應(yīng)按照 “ 偶然所得 ” 應(yīng)稅項目繳納個人所得稅 ， 稅款由提供住房 、 汽車的企業(yè)代扣代繳 。 79 ?2. 企業(yè)向參股的職工或者其他個人支付的股息 、 紅利收入是否全額扣繳個人所得稅 。 自 2022年 1月 1日起，對企業(yè)向雇員發(fā)放的全年一次性獎金、年終加薪、實行年薪制和績效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知 》 （國稅發(fā) [2022]9號） 77 例題 某公司 2022年 1月份給某員工發(fā)放一次性年終獎金 36720元。 參見 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》 （ 財稅 [2022]94號 ） 。 72 七 、 個人所得稅檢查要點 （ 一 ） 工資 、 薪金方面 ? 1. 對工資 、 薪金 、 獎金 、 實物 、 有價證券等發(fā)放已達到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 ” 因此 ， 如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓 、 轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同 ， 以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅 ， 只需就其取得的土地使用證按件貼花 5元即可 。 P125頁 66 六 、 土地使用稅檢查要點 ? 地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅 。 63 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 ——財稅 [2022]181號 財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2022年 1月 1日起 ， 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 ， 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 、 地下人防設(shè)施等 ， 均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 電燈網(wǎng) 、 照明線從進線盒聯(lián)接管算起 。 57 ? 二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 ? （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 此外 ， 要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除 ， 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除 。 ” P319頁 要點 :(1)上述不動產(chǎn)應(yīng)是購置所得 ,不包括繼承的 、 受贈的不動產(chǎn) ， 也不應(yīng)包括接受投資計入資本總額的不動產(chǎn) 。 ?不動產(chǎn)申報納稅 。 ? 、 賠償款 、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅 。 12 7=（萬元）。 ? 10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確 。 40 ? ， 因違反法律 、 行政法規(guī)而交付的罰款 、 罰金 、 滯納金是否已作納稅調(diào)整 。 ? 國稅發(fā) [2022]56號 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費等項扣除的計算基數(shù)為申報表主表第 1行“銷售（營業(yè)）收入”。 1． 計算每平方米應(yīng)負擔(dān)的幼兒園成本 50萬元 247。 金融機構(gòu)存款利率保持不變 。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 ? 關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理的通知 國稅發(fā) [1999]195號 三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。 ? 施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。 24 ?3. 檢查企業(yè)是否按照會計制度要求及時正確地確認銷售收入 。 P25頁 ? 8. 企業(yè)為了加快資金回流速度 ， 通常設(shè)置專人負責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù) 。 19 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一 、 賬外自查方法 ?1. 了解企業(yè)建設(shè)項目的相關(guān)情況 。 ?3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺（花園）、車位等項的銷售收入 。通過到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達到少繳納 33%企業(yè)所得稅目的。房屋建成后，雙方按協(xié)議約定比例進行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。 后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 ， 共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù) ，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 。 ?7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲在其他銀行賬號上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 ?第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 甲方認為 ， 雖其開具了發(fā)票 ， 但實際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方 ， 因此 ， 其只應(yīng)按 1250萬元交稅 。 P22頁 ?10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報納稅。 ?5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 （ 四 ） 房產(chǎn)稅 P122 ?1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 ?4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價格 、 進度 ，注意索取 “ 銷控表 ” 。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正 ，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的 ， 處二千元以上一萬元以下的罰款 。 ?6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確 。 ?第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 ?2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ， 是否對超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進行了納稅調(diào)整 。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 ，貸款利率下浮幅度不變。 4=(萬元 ) ? :96+=103. 26(萬元 ) 34 ?3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補償費 、 尚未建造的公共配套設(shè)施成本 ，是否在土地征用及拆遷補償費尚未支付 、 公共配套設(shè)施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本 。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。如果有確鑿證據(jù)表明 (按照合同或協(xié)議約定等 )企業(yè)實際支付的廣告費，其 相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款 ，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 ?5.“三費 ” 扣除是否正確 。 p158 42 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2022年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用 —開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用 —開辦費 96萬元 ? 2022年度允許稅前扣除額 =96247。