[建筑]關(guān)于對商關(guān)于對商品房銷售面積差異糾紛處理的探討的應(yīng)用(編輯修改稿)
2024-09-19 15:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，現(xiàn)實(shí)并不是理論，一般的消費(fèi)者與擁有雄厚資產(chǎn)和充足房地產(chǎn)專業(yè)知識的開發(fā)商之間，存在著巨大差距，當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和知識結(jié)構(gòu)間的重大差異導(dǎo)致了他們地位的嚴(yán)重不平等。雖然《示范文本》對消費(fèi)者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時，購房者拿到的合同一般都是經(jīng)過發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會觸動到開發(fā)商既得利益的事項(xiàng)，消費(fèi)者幾乎沒有機(jī)會與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商的余地。因此，理論上公平的合同，卻很難在實(shí)踐中充分地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。例如，《示范文本》沒有對“建筑面積”、“套內(nèi)建筑面積”、“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”、“套”、“套內(nèi)”等一系列專業(yè)名詞作和術(shù)語作任何解釋，可見，《示范文本》的設(shè)計(jì)者是在確信買賣雙方都充分理解這些用詞的基礎(chǔ)上才使用它們的。作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的專門企業(yè)，開發(fā)商對業(yè)內(nèi)的專業(yè)名詞和術(shù)語必然十分熟悉，加之他們長期接觸并使用《示范文本》，對當(dāng)中的條款內(nèi)容也不可能陌生；可是，作為普通老百姓的消費(fèi)者，要完全理解這些專業(yè)名詞和術(shù)語的內(nèi)涵是相當(dāng)困難的，而依靠開發(fā)商在雙方簽訂合同時給他們解釋清楚更是非常不現(xiàn)實(shí)和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中的不公平。第二，《示范文本》條款設(shè)計(jì)中的技術(shù)漏洞讓不良發(fā)展商謀取私利有了可乘之機(jī)。筆者選取《示范文本》中最典型的兩處技術(shù)漏洞加以說明：《示范文本》的“商品房買賣合同說明”部分對合同的簽訂事項(xiàng)作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認(rèn)定條款的效力和含義。這樣，發(fā)展商就有可能故意不按說明要求辦事，有目的地留空合同條款，甚至以另行約定為由拒絕適用對己方不利的條款，當(dāng)發(fā)生面積差異糾紛時，受害的往往還是消費(fèi)者?！妒痉段谋尽返母郊恰肮膊课慌c公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，這部分內(nèi)容是由開發(fā)商自己填寫的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是確定的，為什么《示范文本》要將已經(jīng)確定的內(nèi)容留作空白而由開發(fā)商填寫呢？這樣做無異于合法地賦予了開發(fā)商肆意分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的權(quán)利，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。第三，各地在適用《示范文本》時并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會產(chǎn)生漏洞和沖突。例如，《廣東省商品房買賣合同》的第四條“計(jì)價方式與價款”就沒有采用《示范文本》有關(guān)三種計(jì)價方式的條款，其第一種計(jì)價方式是這樣表述的：“該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______整。”根據(jù)文意，該條是將預(yù)售商品房的計(jì)價方式限定在“按套內(nèi)建筑面積”和“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價兩種選擇內(nèi)，可是法律并沒有規(guī)定“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價這種商品房計(jì)價方式，如果當(dāng)事人選用了該計(jì)價方式，或者對兩種計(jì)價方式都沒有明確約定，那么當(dāng)面積發(fā)生差異時，當(dāng)事人處理糾紛就很可能于法無據(jù)，各自的合法權(quán)益就得不到應(yīng)有的保障。三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議（一）明確法律責(zé)任，莫讓法定義務(wù)變成空談國家在立法上應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)弱勢群體的合法權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)往往需要對強(qiáng)勢群體的權(quán)利和行為進(jìn)行一定的限制或者科以其較多的法定義務(wù)。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦
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