【文章內(nèi)容簡介】 ........................................ 14 . 優(yōu)勢 ................................................................................................................................ 14 . 劣勢 ................................................................................................................................ 14 . 機會 ................................................................................................................................ 14 . 結(jié)論和建議 ..................................................................................................................... 14 第 13章 在新城市開發(fā)需要補 充的內(nèi)容 ......................................................................................... 14 . 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 ................................................................. 14 . 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） .............................. 15 附件： .............................................................................................................................................. 15 第 1章 項目概況 . 宗地位置 . 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 . 附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關(guān)系）。 . 宗地現(xiàn)狀 . 宗地范圍； . 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對 開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； . 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； . 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； . 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 . 附圖 ：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； . 地形地貌圖，主要反 映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； . 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 . 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖 ：生活設施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 一、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 其他 二、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃 路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖 ：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 . 規(guī)劃控 制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 . 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 第 2章 土地權(quán)屬及法律及政策性風險分析 . 合作方式及條件 . 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 . 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 . 付款進度及與拿地程序的配合 . 其他合作的主要條件 . 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 . 土地法律性質(zhì)評估 . 現(xiàn)狀 . 土地所有權(quán)歸屬 . 土地使用權(quán)歸屬 . 土地的用途 . 規(guī)劃 . 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 . 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 . 規(guī)劃的用途 . 取得土地使用權(quán)程序評估 . 取得土地使用權(quán)的程序 . 取得土地使用權(quán)需要的工作日 . 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 . 取得土地使用權(quán)的風險及控制（ 取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） . 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） . 土地性質(zhì)變更的程序和理由 . 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 . 土地性質(zhì)變更需要的工作日 . 政策性風險評估 . 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)