[理財]id113-共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運作體系研究(編輯修改稿)
2025-09-13 03:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位增加的收益；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增加對國民經(jīng)濟(jì)增長所帶來的乘數(shù)效應(yīng)收益。（2）有利于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)體系快速形成。由于政府能夠出資興建，因此可以在短時間內(nèi)建成許多共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，刺激住房總量的上升，這樣實物配租的供應(yīng)體系也可以快速形成。如果房源特別短缺的情況下，這種方式可以緩解房源的短缺。（3）方便購房對象管理，降低管理成本。由于是集中修建，購房對象都比較集中的住到一塊，這樣政府對購房對象的信息跟蹤、信息采集都比較容易，使得購房對象退出的前期工作成本大幅度降低。 政府集中興建的缺點（1）破環(huán)正常市場供給，降低住房市場的運行效率，不利于房地產(chǎn)市場及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房土地采用出讓方式獲得，價格稍低于周邊商品房價格，并直接可以進(jìn)入商品房交易市場。政府集中興建共有產(chǎn)權(quán)房同等投資支出的前提下增加了住房的供給量，必然會對商品房銷售市場均衡價格產(chǎn)生影響。（2）成本過高，政府財政壓力較大。集中興建共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房供給模式中，成本包括土地出讓金、建安成本、社區(qū)管理費用以及房屋維護(hù)費用四個方面，加之還有一個隱性成本即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房政府所有產(chǎn)權(quán)部分的管理，政府要可能花費較多的人力、物力，從而使得這種模式的運營機(jī)制成本也較高。（3）集中興建共有產(chǎn)權(quán)房，雖然會極大的降低建設(shè)和管理成本，但同時帶來了城市貧困人口相對集中，容易造成社會問題。 空置房及二手房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房雖然住房是一種具有消費耐久性的商品，但是它仍然會隨時間慢慢老化，其自身所包含的價值與使用價值也都在降低，所以反應(yīng)價值的住房的相對價格也是在降低的。因此，我們可以考慮對房齡較長、設(shè)施較舊或者控制時間較長的商品房裝修改造為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房。審核認(rèn)定出售收購、改造符合條件審核、篩選政府空置房和二手房城市經(jīng)濟(jì)適用房備選數(shù)據(jù)庫共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房收低收入家庭圖 22 空置房及二手房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房首先，要在商品房市場中建立共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化通道，對房齡較長、設(shè)施較舊或者空置時間較長的商品房進(jìn)行審核與篩選，把適合中低收入家庭需求的低價值商品房的資料進(jìn)行備案，并存入城市經(jīng)濟(jì)適用房備選數(shù)據(jù)庫；其次，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房管理部門與這些備案住房的房主進(jìn)行聯(lián)系，協(xié)商低價收購該住房；然后，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對該住房進(jìn)行裝修改造；最后，將該住房資料存入經(jīng)濟(jì)適用房存量數(shù)據(jù)庫供中低收入家庭購買。（1）消化了閑置的商品房和二手房，可使資源得以充分的利用。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房制度作為一種保障制度，其住房標(biāo)準(zhǔn)受到一定程度的限制。利用現(xiàn)有的空置房和二手房，可以很好的滿足這點要求，政府收購空置房和二手房以后，將其根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)做適當(dāng)?shù)母脑欤纯珊芎玫臐M足標(biāo)準(zhǔn)。（2）一定程度上可以降低共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系的建立成本。首先，能夠減少土地這種寶貴資源的浪費，降低商品房空置率，符合我國可持續(xù)性發(fā)展的基本要求。其次，沒有了重新修建的成本和社區(qū)管理費用，同時節(jié)省了建設(shè)時間，政府只需要參考市場價給予一定的折價后收購這些空置房和二手房，可以在較短時間內(nèi)有效增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量。（3）這些空置房一般都是分布散，規(guī)模小，產(chǎn)品相對滯后，地段一般也比較好。分散的房源可以滿足對居住地點有不同需求中低收入戶要求，容易避免形成大規(guī)模的“貧民窟”，產(chǎn)生不良的社會負(fù)效應(yīng)。產(chǎn)品相對落后使得有些房子可以直接用來做共有產(chǎn)權(quán)房，不會造成房源的浪費。 政府轉(zhuǎn)換空置房和二手房作為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的缺點（1）雖然政府省去了一定的建設(shè)資金及社區(qū)管理費用，但是收購的空置房還是要經(jīng)過一定的改造才能變成適合共有產(chǎn)權(quán)房標(biāo)準(zhǔn)的房子，所以收購和改造房屋也是有一定的支出費用，總的來說還是需要政府一次性支出較為龐大的費用。（2）協(xié)調(diào)和談判時間較長?？罩煤投稚唐纷≌D(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的基礎(chǔ)是要收購空置房和二手房，在收購時，由于牽涉到政府、房子的所有者等各方的利益關(guān)系，如何實現(xiàn)政府強(qiáng)制手段與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)，收購標(biāo)準(zhǔn)、程序、價格和物業(yè)費的制定都存在很大難度，所以一方面需要政府的強(qiáng)制手段，同時還可能需要較長的協(xié)調(diào)和談判時間。（3）不便于綜合管理。因為收購的房子是從各種渠道得來的，因此這些房子相對比較分散，不便于政府對將來入住的購房者進(jìn)行綜合管理，也不便于對他們進(jìn)行信息跟蹤、信息采集，使得銷售對象退出的前期工作成本增
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