[理財(cái)]id113-共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作體系研究-資料下載頁(yè)
2025-08-17 03:28本頁(yè)面
【正文】 借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的政策性住房金融應(yīng)該朝多元化發(fā)展，通過(guò)各種金融手段來(lái)擴(kuò)大住房融資渠道、創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，以促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和消費(fèi)。（1）將住房保障支出列入中央和地方兩級(jí)政府預(yù)算中。共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的啟動(dòng)需要大量資金，如果沒(méi)有政府穩(wěn)定的資金投入是難以持續(xù)的，中央和地方政府在財(cái)政預(yù)算中應(yīng)設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)房的專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)資金，將共有產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房。（2）商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求以內(nèi)，應(yīng)優(yōu)先發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，并適當(dāng)放寬貸款條件，切實(shí)保證共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)資金的及時(shí)到位。（3）因地制宜的選擇共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)模式，多渠道籌集建設(shè)資金。各地可根據(jù)地區(qū)實(shí)際情況選擇不同的建設(shè)模式，例如，建設(shè)資金較充裕的地區(qū)可以選擇EPC模式，由總包商去負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購(gòu)和建設(shè)、裝修，最終向政府的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)移交成品房屋；建設(shè)資金較緊張的地區(qū)可以選擇BT模式，由招標(biāo)承包商自行融資進(jìn)行建設(shè)，建成后由政府出資買(mǎi)回。（4）稅收政策優(yōu)惠。各地區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的支持力度，適當(dāng)減免有關(guān)稅費(fèi)，嚴(yán)格控制共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本。 共有產(chǎn)權(quán)房管理權(quán)歸屬及費(fèi)用分?jǐn)傋尪烧加袡?quán)、使用權(quán)現(xiàn)實(shí)行的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房政策的地方政府對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的由誰(shuí)負(fù)責(zé)管理，實(shí)施保存、改良等行為沒(méi)有做出具體的規(guī)定。但針對(duì)管理費(fèi)用的承擔(dān)做了相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)定對(duì)于自用部分所產(chǎn)生的管理費(fèi)用規(guī)定由購(gòu)房人承擔(dān)，公共部分與公共設(shè)施維修基金由政府與受保障者共同承擔(dān)。[4]例如：《淮安市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)拆遷安置住房管理辦法》中明確規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)拆遷安置住房的車(chē)庫(kù)、供暖、供熱、供氣等附屬設(shè)施需由被拆遷人(受保障者)自行出資購(gòu)買(mǎi)。管理、維護(hù)并支付相關(guān)費(fèi)用保障性住房建設(shè)管理中心購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房政府所有部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人所有部分產(chǎn)權(quán)圖 32 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)能歸屬筆者認(rèn)為目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)遵循“誰(shuí)使用誰(shuí)管理”的原則，由受保障者負(fù)責(zé)對(duì)于共有房屋的管理并支付相關(guān)費(fèi)用。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府雖有共有住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但向受保障者無(wú)償或收取低租金的方式讓渡占有權(quán)和使用權(quán)。因此從公平合理角度考慮，筆者認(rèn)為在房屋存繼期間政府不承擔(dān)管理、維護(hù)等相關(guān)義務(wù)，同時(shí)不用承擔(dān)所有部分產(chǎn)權(quán)上的物業(yè)管理費(fèi)用、公共維修基金等費(fèi)用。約定由受保障者享有共有房屋管理權(quán)并不與法律規(guī)定相違背，并且在現(xiàn)在法律體制下具有操作性。政府與受保障者可以在房屋登記后簽訂一份《經(jīng)濟(jì)適用房分管協(xié)議》，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。使受保障人有權(quán)在該協(xié)議的范圍內(nèi)，對(duì)其所占有和使用的共有物，加以管理。 共有產(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)在共有產(chǎn)權(quán)制度下，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房擁有的是部分產(chǎn)權(quán)，因此其對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)行使應(yīng)設(shè)立一定的特殊規(guī)則。主要是以下兩點(diǎn)：（1）共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)隨時(shí)要求購(gòu)買(mǎi)政府所擁有的部分產(chǎn)權(quán)，政府不得將所有部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。（2）在共有產(chǎn)權(quán)房共有存續(xù)期間，不得將有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房用于出租經(jīng)營(yíng)。以上規(guī)定主要是為了保護(hù)受保障者的合法權(quán)益，同時(shí)防止受保障人通過(guò)出租獲利，真正實(shí)現(xiàn)保障性住房的保障作用。《物權(quán)法》第97條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。從該法條可以看出，如在共有人之間存在共有份額處分的額外約定時(shí)，則基于契約自由原則，該項(xiàng)約定有效，當(dāng)事人須受到此一約定的約束。因此政府可以與受保障者以協(xié)議的形式將雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，從而不受所占份額所擁有決定權(quán)的限制。4．結(jié)語(yǔ)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的推出，對(duì)于完善我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度，建立健全住房保障體系，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展，具有十分重要的意義。本文在參考經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)踐的基礎(chǔ)上提出了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式，并分析了各種建設(shè)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，構(gòu)想了共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)作體系。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)、居民住房可支付能力等的差異，如何選擇適宜的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)模式，以及如何根據(jù)建設(shè)模式的特點(diǎn)完善供應(yīng)體系并與已有的住房保障制度銜接，需要在后續(xù)研究中進(jìn)一步探討。參考文獻(xiàn)：[1] [J] .(1).[2] 鄧小鵬，莫智，[J] .建筑經(jīng)濟(jì),2010(3)[3]吳立群，[J] .城市發(fā)展研究,2009(6).[4] 李劍飛，[J] .湘潭大學(xué)學(xué)報(bào),2004(3).
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1