【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 考慮到受訪(fǎng)者在接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)心理因素所導(dǎo)致的誤差，實(shí)際擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的市民所占比例可能會(huì)低一些， 49%的受訪(fǎng)者與父母同住，隨著這部分受訪(fǎng)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高和新的住宅理念的認(rèn)同，這表明目前商品房在六安的住宅市場(chǎng)中尚未占據(jù)主導(dǎo)地位，商品房對(duì)于希望改善和講求自身居住環(huán)境和品質(zhì)的客戶(hù)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。 如右圖所示。 39%49%3% 9%自己有房 與父母同住 租房 其他 2． 受訪(fǎng)者購(gòu)買(mǎi)有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的潛在意愿調(diào)查 近年隨著六安市商品房住宅的開(kāi)發(fā)力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被當(dāng)?shù)厥忻袼邮?。調(diào)查顯示有 86%的受訪(fǎng)者在三年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)商品房的意愿，并且打算在一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房的占到了 27%，表明 六 安市民已經(jīng)逐步認(rèn)同了商品房住宅理念，有相當(dāng)大的潛在消費(fèi)群體。如 圖所示： 27%42%17%14%一年內(nèi) 兩年內(nèi) 三年內(nèi) 未考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3． 受訪(fǎng)者預(yù)期購(gòu)買(mǎi)商品房樓型調(diào)查 調(diào)查顯示有 73%的受訪(fǎng)者預(yù)期購(gòu)買(mǎi)的樓型是多層住宅， 反映出 多層住宅在六安市民心中認(rèn)可度最高，從 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及購(gòu)買(mǎi)能力等層面考慮，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)多層產(chǎn)品仍是六安房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。市民對(duì)小高層的了解度相當(dāng)有限，只有約 21%的受訪(fǎng)者預(yù)期購(gòu)買(mǎi)小高層，但隨著現(xiàn)代居住理念的不斷深入， 本地居民對(duì)高端產(chǎn)品認(rèn)識(shí)與接受度也將逐步提高。小 高層住宅是住宅類(lèi)型中的一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，而 以小高層面世的住宅個(gè)案必將引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)在居住理念，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和聲望。 73%21%2% 4%多層（7 層以下） 小高層（8 1 5 層）高層（1 6 層以上） 別墅 4． 受訪(fǎng)者預(yù)期購(gòu)房總價(jià)調(diào)查 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在被調(diào)查者中絕大部分人能夠接受的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)都不超過(guò) 25萬(wàn)元 /套。其中，購(gòu)房預(yù)算在 15 萬(wàn) /套以下的占 31%，愿意用 1525 萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一套住房的占 37%。調(diào)查結(jié)果于目前六安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及市民的購(gòu)買(mǎi)力基本相符，同時(shí)考慮到調(diào)查時(shí)受訪(fǎng)者對(duì)價(jià)格詢(xún)問(wèn)的敏感性，其價(jià)格實(shí)際接受程度可上浮 5%－ 10%。 23%37%18%14%1 0 1 5 萬(wàn)（含） 1 5 2 0 萬(wàn)（含） 2 0 2 5 萬(wàn)（含） 2 5 萬(wàn)以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5． 受訪(fǎng)者預(yù)期購(gòu)房單價(jià)調(diào)查 被調(diào)查者認(rèn)可的商品房單價(jià)都集中在 15002500 元 /㎡ ，有 5%的受訪(fǎng)者選擇了 1000元以下 /㎡ 的價(jià)格，分別占 12%、 31%、 30%、 20%的受訪(fǎng)者選擇了 10001500元 /㎡ 、 15001800 元 /㎡ 、 18002100 元 /㎡ 、 21002500 元 /㎡ 的價(jià)格。只有 2%的受訪(fǎng)者承受的商品房單價(jià)超過(guò) 2500 元以上 /㎡ ，調(diào)查結(jié)果于目前六安在售的樓盤(pán)單價(jià)基本相符。 5%12%31%30%20%2%1000以下 10001500 1500180018002100 21002500 2500以上 6． 受訪(fǎng)者購(gòu)房目的調(diào)查 從消費(fèi)者購(gòu)房的目的來(lái)看，投資與居住仍是兩大主要需求。在購(gòu)房者中，屬一次置業(yè)和屬二次置業(yè)的占 72%，投資只占 5%。而由于六安外來(lái)人口較少，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，所以用作出租的也只占 7%。以上情況說(shuō)明，一是六安舊城改造力度加大，目前 的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在成長(zhǎng)期，購(gòu)買(mǎi)者仍以自住為主；二是投資型購(gòu)房者所占比例較低，上升速度也較慢。 72%7%5%13% 3%自住 出租 投資 三者均有 其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 綜合分析可知： 主力客源均為六安本地居民，且購(gòu)房目的多為自住，這表明六安的房?jī)r(jià)是有實(shí)際需求作為基礎(chǔ)的 。 從建筑形態(tài)上看，目前六安市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品以多層為主流，因其得房率高、物業(yè)費(fèi)低而倍受消費(fèi)者青睞，但各種產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度正逐漸發(fā)生變化，選擇小高層的客戶(hù)會(huì)逐漸增多 。 在未來(lái)期望購(gòu)買(mǎi)兩房和三房的，面積在 100130㎡ 人群占絕大多數(shù)，數(shù)據(jù)結(jié)果從側(cè)面反映了 當(dāng)?shù)匚磥?lái)住宅的一個(gè)發(fā)展方向，將在滿(mǎn)足基本居住功能的同時(shí)逐步向舒適性過(guò)渡，三房是未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo) 。 在被調(diào)查者中絕大部分人能夠接受的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)都不超過(guò) 25 萬(wàn)元 /套，認(rèn)可的商品房單價(jià)都集中在 18002100 元 /㎡ ，與傾向購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型相對(duì)應(yīng)，反映出目前六安較低的房?jī)r(jià)水平 。 數(shù)據(jù)反映出六安市民在購(gòu)房時(shí)最看重的是地段、價(jià)格、交通和建筑質(zhì)量，分別占受訪(fǎng)者總數(shù)的 30%、 25%、 12%、 10%，購(gòu)房者對(duì)周邊環(huán)境的極大關(guān)注也說(shuō)明了周邊環(huán)境對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目的重要性以及購(gòu)房者成熟度的提高 。 調(diào)查顯示六安 2535 歲 這個(gè)區(qū)間的消費(fèi)者有購(gòu)房意 向 占受訪(fǎng)者總體的47%，該類(lèi)人群 在 對(duì)住宅環(huán)境有較高要求的同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，對(duì)總價(jià)又較為敏感，兩房和面積偏小的三房的居住功能已經(jīng)完全能夠滿(mǎn)足該類(lèi)人群的需要。 三 、 商業(yè) 地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 1． 六安商業(yè)概況 六安市是大別山區(qū)域中心城市，有大別山明珠之譽(yù)。 經(jīng)過(guò)多年的改革，多種經(jīng)濟(jì)成份、多種經(jīng)營(yíng)方式的商貿(mào)流通體系已經(jīng)形成，物流配送、網(wǎng)上交易、連鎖經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式正在興起。全市擁有 20xx平方米以上的綜合商場(chǎng) 30多個(gè)，六安金商都、六安商之都、西都時(shí)代廣場(chǎng)、六安百貨大樓等處于龍頭地位。擁有各類(lèi)市場(chǎng) 350 個(gè)，營(yíng)業(yè)面積 126 萬(wàn)平方米，年交易總額 55億元。 六安商業(yè)整體上可分為皖西路沿線(xiàn)、大別山路沿線(xiàn)、東大街沿線(xiàn) 3個(gè)部分， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 其中皖西路沿線(xiàn)以皖西路與梅山北路形成的“十字”形軸線(xiàn)為中心商業(yè)區(qū)；大別山路沿線(xiàn)主要以大別山路周邊的沿街店鋪和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，東大街沿線(xiàn)以興美花園商業(yè)街、沿街商鋪和服裝城為主。 六安商業(yè)市場(chǎng)存在著規(guī)劃滯后、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)功能單一，群組組合紊亂，特色不明顯，差異不大，集散效應(yīng)不明顯等現(xiàn)狀。 隨著六安經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及消費(fèi)者需求的變化，六安商業(yè)也態(tài)也發(fā)生了深刻的變化：從原來(lái)的百貨商場(chǎng)為主的零售業(yè)形態(tài)逐步過(guò)渡到 形成了連鎖超級(jí) 市場(chǎng)（世紀(jì)聯(lián)華）、專(zhuān)賣(mài)店（主要集中在服裝、電器行業(yè)）與百貨商場(chǎng)（六安商之都、六安金商都）等多樣化形式并存的零售業(yè)態(tài)模式。 雖然目前六安形成了多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)局面，但在檔次、產(chǎn)品內(nèi)容、種類(lèi)方面仍有較大局限，同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，商業(yè)物業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)、業(yè)種布局也不盡合理，并仍以出租鋪面的傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)為主， 缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，也正因這些問(wèn)題的存在，六安在商業(yè)業(yè)態(tài)上有很大提升與發(fā)展的空間。 2． 商業(yè)發(fā)展機(jī)遇 商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件將進(jìn)一步完善 ： 隨著六安舊城改造力度的加大，六安在信息、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的快速發(fā)展和 科技、管理人才資源、旅游資源等諸多優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)揮，為城市商業(yè)發(fā)展提供了非常有利的條件。 商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大 ： 隨著六安城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民和流動(dòng)人口的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)水平逐步提高，市場(chǎng)將進(jìn)入新的消費(fèi)升級(jí)階段，商品更新進(jìn)一步加快；假日消費(fèi)，科技、文化、教育消費(fèi)和生活服務(wù)消費(fèi)的增長(zhǎng)，將為城市商業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 商業(yè)市場(chǎng)管理將進(jìn)一步規(guī)范 ： 六安現(xiàn)階段的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如魁星閣家具市場(chǎng)、溫州裝飾建材批發(fā)市場(chǎng)、等存在著管理比較混亂，結(jié)構(gòu)布局不合理等弊端，隨著商業(yè)的不斷發(fā)展升級(jí)，必將形成有效的管理機(jī)制來(lái)規(guī)范商 業(yè)市場(chǎng)。 商業(yè)發(fā)展的環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化 ： 根據(jù)城市總體規(guī)劃，到 20xx 年六安將發(fā)展成為市區(qū) 40 萬(wàn)人規(guī)模的現(xiàn)代化城市，城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥對(duì)六安經(jīng)濟(jì)的輻射等戰(zhàn)略實(shí)施等諸多有利因素，都為六安城市商業(yè)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3． 關(guān)于對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的問(wèn)卷調(diào)查 （ 1） 經(jīng)營(yíng) 者店面經(jīng)營(yíng)模式狀況調(diào)查 89%11%租賃 產(chǎn)權(quán) （ 2） 經(jīng)營(yíng)商品傾向性選擇調(diào)查 53%9%9%8%7%14%服裝類(lèi) 文化體育類(lèi) 百貨、超市類(lèi)鞋、帽、皮具類(lèi) 五金類(lèi) 其他類(lèi)種 鋪面房受到較多數(shù)經(jīng)營(yíng)者（ 48%）的歡迎，同時(shí)市場(chǎng)類(lèi)商鋪 也受一定數(shù)量經(jīng)營(yíng)者（ 39%）青睞。對(duì)比經(jīng)營(yíng)者商品種類(lèi)傾向性選擇，可以看到服裝類(lèi)是經(jīng)營(yíng)者的主要選擇，總的來(lái)看，經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的傾向和對(duì)店鋪形式的傾向是由當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、習(xí)性，商業(yè)發(fā)展水平等因素決定的，但也要看到的是經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品時(shí)通常是針對(duì)目前的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)狀況、周邊環(huán)境及周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況為考慮因素，因此不排除在所經(jīng)營(yíng)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品差異化，以回避直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的存在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 3） 經(jīng)營(yíng)者預(yù)期理想商鋪面積調(diào)查 2% 7%49%38%3% 1%1 0 平方米以下 1 0 2 0 平方米 2 1 5 0 平方米5 1 1 0 0 平方米 101200平 方米 2 0 0 平方米以上 經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型的傾向和理想中 的經(jīng)營(yíng)規(guī)模決定了理想建筑面積的大小。2150 ㎡ 區(qū)間是經(jīng)營(yíng)者的主要面積選擇，比例為 49%，其次為 50100 ㎡ 區(qū)間，比例為 38%，其余面積區(qū)間選擇比例相對(duì)較小，總和為 13%。商鋪面積也反映了經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所在地段等方面要求的不同。 （ 4） 經(jīng)營(yíng)者預(yù)期購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)調(diào)查 a． 購(gòu)買(mǎi)總價(jià)： 37%42%13%8%15萬(wàn)元 以下 1525萬(wàn)元 2635萬(wàn)元 3645萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 b． 購(gòu)買(mǎi)單價(jià) 18%37%31%14%3000元/平 方米以下 30015000元/平 方米50017000元/平 方米 7000元/平 方米以上 調(diào)查顯示，就購(gòu)買(mǎi)總價(jià)而言， 37%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿意購(gòu)買(mǎi)總價(jià)在 15 萬(wàn)元以下的商鋪， 42%的經(jīng)營(yíng)主愿意購(gòu)買(mǎi)總價(jià) 1525 萬(wàn)元的商鋪；就購(gòu)買(mǎi)單價(jià)而言， 55%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)目前只能承受 5000 元 /㎡ 以下的單價(jià)。除去因現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格調(diào)查可能存在的一定誤差，價(jià)格接受度上可上浮 10－ 15%的因素外，調(diào)查表明六安本地的商戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力受經(jīng)濟(jì)條件制約仍顯不足，因此本案的主要目標(biāo)客戶(hù)群除有較強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)外，更應(yīng)關(guān)注的本地及外埠的商鋪投資者。 5． 經(jīng)營(yíng)者預(yù)期租賃商鋪價(jià)格調(diào)查（元 /月 /間） 3%19%39%23%3%9% 4%100 0以 下 10011500 150120xx 20xx250025013000 30013500 350 0以 上 調(diào)查顯示，就月租金支出而言， 20xx2500 元 /月的租金是大部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)的承受上限，少數(shù)實(shí)力較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的經(jīng)營(yíng)戶(hù)能接受 3500 元 /月的租金。 不同的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系