金融權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-09-12 01:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簽合同前需審核事項(xiàng) 二、合同填寫(xiě)規(guī)范 三、案例分享 （一）法律地位及法律責(zé)任 ? 法律地位： ? 中介公司與買(mǎi)賣雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同屬于居間合同，起到的義務(wù)是居間義務(wù)。 ? 《 合同法 》 第 424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！? 法律責(zé)任：民事法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、行政法律責(zé)任 民事責(zé)任： 《 合同法 》 425條的規(guī)定：房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，沒(méi)有進(jìn)行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 刑事責(zé)任：假離婚騙貸 買(mǎi)房偽造離婚證騙取銀行貸款的，一旦被發(fā)現(xiàn)，銀行可以申請(qǐng)人民法院撤銷貸款合同，提前收回借款并要求借款人賠償相因的損失。同時(shí)，買(mǎi)方偽造離婚證的行為，可能觸犯刑法，構(gòu)成偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪。此外，若以假材料獲取銀行貸款逾期未還的，也有可能構(gòu)成觸犯騙取貸款罪。 中介公司因教唆或幫助買(mǎi)方騙貸將承擔(dān)連帶責(zé)任。 行政責(zé)任 按照國(guó)家規(guī)定的比例收取傭金。 交易房產(chǎn)的審核 對(duì)房屋權(quán)屬審查 ? （ 1）是否為 經(jīng)適房 、 房改房 、小產(chǎn)權(quán)房、待拆遷房。 ? （ 2）是否為共有財(cái)產(chǎn)：夫妻共同財(cái)產(chǎn)、家庭共同財(cái)產(chǎn)。 ? （ 3）是否為權(quán)利限制：司法查封、設(shè)定他權(quán)（抵押）、 繼承權(quán) 尚未處分完畢。 ? （ 4）是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（有共有人、出租中） ? （ 5）是否有股東會(huì)、董事會(huì)同意處置的決議（公司房屋） ? （ 6）是否為國(guó)有或集體的財(cái)產(chǎn)，是否有政府主管部門(mén)批準(zhǔn)文件。例如：軍產(chǎn) 交易房產(chǎn)的審核 房屋權(quán)屬審查 — 注意事項(xiàng) 應(yīng)當(dāng)審查房屋的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋，必須特別慎重審?！?商品房購(gòu)銷合同 》 及補(bǔ)充協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票原件 為慎重起見(jiàn)，建議向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的，（如未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的房屋買(mǎi)賣，可以核實(shí)商品房購(gòu)銷合同的備案情況及合同的內(nèi)容）真實(shí)性、統(tǒng)一性，以最大限度避免購(gòu)買(mǎi)的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。 交易房產(chǎn)的審核 共有房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；已經(jīng)出租的房屋出賣時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)事先審查房屋是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形。如果有，則應(yīng)當(dāng)審查出賣人是否取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。（房值較大交易） 除常見(jiàn)的銀行抵押外需核實(shí)房產(chǎn)是否存在民間借貸擔(dān)保，個(gè)人擔(dān)保等等。 涉及產(chǎn)權(quán)人去世的房產(chǎn)需要核實(shí)此房產(chǎn)需繼承人情況，是否可以順利辦理房產(chǎn)繼承析產(chǎn)。 簽約人身份審核 對(duì)簽約人審查 ? （ 1）簽約人是否為本人。 ? （ 2）非本人是否有授權(quán)，委托期限是否超期。 ? （ 3）買(mǎi)方是否有購(gòu)買(mǎi)資格。 ? （ 4）所攜帶的身份證件是否 真實(shí)。 ? （ 5）除身份證件外詢問(wèn)雙方實(shí)際
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